"미실현 이익·이중과세 논란, 정부 공급 발목"
"부동산원 통계, 서울 실제 시장 상승분 73% 미반영"
[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 전국 80개 재건축 조합, 약 6만4000여 가구로 구성된 전국재건축정비사업조합연대(이하 전재연)가 재건축초과이익환수법(재초환법)의 즉각적인 폐지를 촉구하고 나섰다. 재건축을 통해 서울·수도권에 최대 61만가구까지 주택 공급이 가능하지만, 재초환법으로 상당수 사업장이 추진 일정이 장기간 지연되거나 포기하고 있다면서 관계 당국의 조속한 조치가 필요하다는 것이다.
또한 부담금 산정의 기준이 되는 한국부동산원 통계와 실거래가 사이의 괴리가 존재한다며, 조합원들의 부담을 증폭시키는 원인 중 하나로 지목했다.
22일 전재연은 오후 2시 서울 강남구 대치동 SETEC 컨벤션센터에서 기자회견을 열고 재초환법 폐지를 정부와 국회에 공식 요구한다고 밝혔다.
전재연 측은 성명서를 통해 재초환법이 ▲신규 주택 공급 차질 ▲도심 노후 주거지 정비 지연 ▲조합원 과도 부담 ▲건설경기 및 서민경제 위축 등을 초래하며 국가 주거 정책의 장애 요인이 되고 있다고 주장했다.
특히 정부가 추진 중인 '2030년까지 주택 135만호 공급' 정책과 구조적으로 충돌하며, 사실상 재건축 사업을 중단시키는 제도로 작용하고 있다는 지적이다.
박경용 전재연 간사(방배삼익 재건축 조합장)는 "현행 재초환법은 현실과 동떨어진 법체계로 서울·수도권 및 일부 지방까지 가구당 수억원의 부담금을 발생시키며, 이는 결국 2030년까지 주택 135만호를 공급하겠다는 정부 정책의 실효성을 떨어뜨리는 핵심 장애물"이라고 주장했다.
전재연은 재건축 활성화가 정부 주택 공급 목표 달성의 핵심 변수임을 강조했다. 전재연에 따르면 소속 80개 조합의 기존 6만4175가구가 재건축을 통해 약 9만7302가구로 약 51% 확대되는 것으로 확인된다. 또한 이들은 서울·수도권의 재건축 대상 아파트(약 122만호)에 통상적인 재건축 일반분양 증가율(30~50%)을 적용한 추정치에 따르면 37만~61만가구의 공급 효과가 있다고 추정했다.
류완희 전재연 공동대표는 "재건축은 단순한 사적 개발이 아닌 주택 공급 확대와 도시 안전 확보라는 공공적 기능을 수행한다"며 "재초환법으로 재건축이 멈추면 주택 공급도 함께 멈출 수밖에 없다"고 말했다.
전재연은 해당 법안이 형평성과 합리성을 상실했다는 점도 문제로 제기했다. 미실현 이익을 기준으로 부담금을 산정해 원주민의 재정착을 어렵게 하고, 양도소득세와 부담금이 중복 부과되는 등 이중과세 논란이 있다는 것이다.
이미희 전재연 공동대표(성수장미 조합장)는 "집을 팔아 이익을 실현하지도 않았는데 평가액이 올랐다는 이유로 수억원의 부담금을 부과하는 것은 미실현 이익에 대한 과세"라며 "나중에 집을 팔 때 양도소득세까지 내야 하므로 명백한 이중과세"라고 꼬집었다.
또한 현실을 반영하지 못하는 계산 방식으로 부담금이 과다 산출되는 점도 비판했다. 박경용 간사는 "부담금 산정 시 공제해 주는 '정상 주택 가격 상승분' 기준이 현실과 동떨어져 있다"고 주장했다.
전재연이 공개한 자료에 따르면 2017년부터 2021년까지 서울 아파트 실거래가는 100.9% 상승했지만, 부담금 산정의 기준이 되는 한국부동산원 통계는 27.2%에 그쳤다. 실제 시장 상승분의 약 73%가 통계에 잡히지 않으면서, 이 차액이 고스란히 재건축 초과 이익으로 간주돼 조합원들의 부담금으로 되돌아온다는 지적이다.
이미희 공동대표는 "재초환법은 2006년 제정 이후 정상적으로 작동한 적이 거의 없는 모순된 법"이라며 "국회가 최근 폐지안 심사 기간을 2028년까지 연장한 것은 국민의 고통을 방치하는 결정"이라고 비판했다.
지방 재건축 현장의 어려움도 호소했다. 대구 범어우방1차 재건축조합의 경우 조합원의 72%가 원주민 1주택자임에도 과도한 부담금 우려로 갈등을 빚고 있다. 전재연 측은 "지방 부동산 시장의 침체와 수도권과의 격차를 고려하지 않고 일률적으로 제도를 적용하는 것은 부당하다"고 덧붙였다.
전재연은 현재 정부와 지자체가 2024년 3월 법 개정 이후에도 명확한 기준을 마련하지 못해 부담금 산정이 이루어지지 않는 등 행정적 집행 불능 상태라고 지적하며, 법적 불확실성 해소를 위해 폐지가 유일한 대안이라고 강조했다.
이날 행사에 참석한 김진수 건국대학교 행정대학원 도시 및 지역계획학과 주임교수는 "타 개발 사업은 사업이 확정된 '사업시행인가일'을 기준으로 삼는데, 재초환법만 초기 단계인 '조합설립인가일'을 기준으로 삼아 부담금을 과도하게 키우고 있다"며 "개시 시점은 낮은 공시가로, 종료 시점은 높은 시가로 산정하는 방식 또한 형평성에 맞지 않아 위헌 소지가 크다"고 지적했다. 최은하 마포구의원 역시 "오늘 청취한 주민들의 어려움을 국회와 당에 전달해 제도 개선에 힘을 보태겠다"고 전했다.
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