[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = "5월 9일 이후에 다주택자의 물건은 시장에 나오지 않을 겁니다. 일부 고액 자산가들이 집을 팔 것이란 기대감이 있지만, 양도 차익에 대해 중과세로 수십억원을 세금으로 내고 집을 팔 사람은 없습니다. 팔아서 갈 곳도 없고요."

◆ "세금 토해내느니 안 판다"…'매물 증발' 코앞

최근 만난 이장원 세무사(세무법인 리치)는 다음달로 다가온 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료에 대한 시장 영향을 묻자 이 같이 답했다.

유튜브에서 필명 '두꺼비 세무사'로 활동하며 대중과 소통하고 있는 이 세무사는 100억~500억원대 자산가들의 부동산 기반 자산 관리를 전담해 온 실전 조세 전문가다. 현재 시장에서 가장 큰 조세 이슈는 양도세 중과 유예 종료에 따른 파장이다.

이 세무사는 5월 9일을 기점으로 흐름이 극명하게 갈릴 것이라고 강조했다. 그는 "유예 종료 직전에 매도가 급한 이들이나, '이번 기회에 한 채 정리하자'는 사람이 늘며 거래량이 증가할 수 있다"면서도 "내달 9일 이후에는 다주택자의 물건이 시장에서 자취를 감추는 철저한 '동결 효과(Lock-in effect)'가 발생할 것"이라고 전망했다.

다주택자 양도세 중과 유예란 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 처분할 때 부과되는 징벌적 중과세율을 한시적으로 면제해 주는 제도다. 종료 시 다주택자가 집을 팔려면 지방소득세를 포함해 기본세율에 20~30%포인트(p)가 추가된 최고 82.5%의 세율이 적용된다. 사실상 집을 팔아 번 차익의 대부분을 세금으로 토해내야 하는 구조다. 

그가 매물 잠김을 확신하는 이유는 압도적인 세금 부담 때문이다. 예컨대 강남권 아파트 보유자가 집을 팔아 110억원의 차익을 봤다고 가정하면, 1세대 1주택 비과세 혜택을 받는 경우 내야 할 세금이 10억원 정도다. 그러나 다주택자라면 일반 세율 적용 시 세금이 45억원, 중과세가 적용되면 90억원을 내야 한다. 이렇게 세금을 내면 남은 돈으로 살 수 있는 집의 선택지가 줄어든다. 이 세무사는 "부자라고 해서 무작정 집을 시장에 던질 것이라는 건 완벽한 착각"이라고 꼬집었다.

연일 집값 하락이 보도되고 있지만 매수 희망자들이 피부로 느끼는 분위기는 사뭇 다르다. 그럴 수밖에 없다는 것이 이 세무사의 판단이다. 그는 "가격이 떨어진다는 집들은 일반인들이 접근할 수 없는 초고가 주택이지, 실질적으로 접근 가능한 15억원 미만 아파트들은 신고가를 갱신하고 있다"고 했다.

지난 2일 한국부동산원이 발표한 3월 마지막 주 서울 아파트 가격동향 자료에 따르면, 강남3구(강남·서초·송파구) 등 초고가 주택이 밀집한 최상급지는 가격 하락세를 보였다. 반면 노도강(노원·도봉·강북)을 비롯한 외곽 및 중하위권 단지는 굳건한 오름세를 주도하며 서울 전체 아파트값 상승폭을 두 배 이상 견인한 것으로 나타났다. 

대출 한도가 아파트 가격을 밀어 올리는 이른바 '수렴 현상'을 주목해야 한다고 강조했다. 그는 "15억원 이하 시장에서는 LTV(담보인정비율) 40%가 적용되고 정책 자금 대출도 6억원까지 나온다"며 "현금으로 9억원을 어떻게든 마련하고 대출을 끝까지 받아 집을 사는 구조가 만들어지다 보니, 기존에 10억원이던 아파트들도 15억원 선에 수렴하게끔 줄 맞추기를 하고 있는 것"이라고 말했다.

◆ "싸게 파느니 자식 주겠다"…우회 잘못했다간 세금 폭탄

다주택자들의 선택지는 어디로 향할까. 이 세무사는 과거 문재인 정부 시절의 데이터를 근거로 '증여'를 꼽았다. 그는 "양도세 중과 최고 세율이 82.5%에 달하는 반면, 증여세는 30억원이 넘어가도 50%의 세율이 적용돼 과표와 세율 면에서 훨씬 유리하다"며 "가격을 크게 낮춰서 시장에 파느니 차라리 세입자가 나갈 때 전세 보증금을 내주고 자녀에게 순수 증여를 하겠다는 매도자가 현장에는 훨씬 많다"고 전했다.

증여 역시 만만한 선택은 아니다. 취득세라는 또 다른 장벽이 존재하기 때문이다. 이 세무사는 "다주택자가 조정대상지역 내 3억원 이상 주택을 자녀에게 주면 자녀가 취득세를 3배나 더 내야 한다"며 "실제로 과거 10억원짜리 여의도 아파트를 증여하려다 증여세와 취득세를 합쳐 2억원 이상 내야 하는 것이 부담스러워 이를 미뤘다가, 최근 집값이 30억원을 훌쩍 넘기면서 눈물을 머금고 9억원의 세금을 내고 뒤늦게 증여한 안타까운 사례도 있다"고 말했다.

다주택자들이 세금을 줄이기 위해 흔히 시도하는 '꼼수'에 대해선 경고를 남겼다. 이 세무사는 "증여세를 낮추기 위해 감정평가액을 무리하게 깎으려는 분들이 많다"며 "최근 20억원에 거래된 아파트를 감정평가사와 부당하게 논의해 감정가 12억원으로 적고 서류를 내는 식"이라고 말했다. 이어 "국세청은 터무니없는 감정가액을 제출한 경우 이를 즉각 부인하고 자체적으로 다시 평가를 매겨 오히려 세금 폭탄을 맞을 수 있다"고 덧붙였다.

증여세를 줄이기 위해 선택하는 부부 공동명의나 자녀 간 금전 대차(차용증)도 신중히 선택해야 한다. 부부간 증여는 6억원까지 증여세 비과세이므로, 통상 6억5000만원 상당의 주택을 증여하면 세금이 500만원에 불과할 것으로 생각하는 이들이 많다. 그러나 취득세 12.4%가 적용되기에 거래 비용만 8000만원이며 부대 비용을 합하면 거의 1억원이 깨진다. 줄어드는 4년 치 보유세가 그보다 큰지 정확히 계산해야 하는 것.

이 세무사는 "자녀에게 증여를 하면서 증여세에 해당하는 금액을 빌려주되 차용증을 써도 이것이 정당한 차용으로 인정되기 쉽지 않다"라며 "6%의 법정 이자율에 맞춰 실제로 매달 이자와 원금을 상환한 엑셀 파일과 계좌 이체 내역 정도 있어야 한다"고 말했다.

◆ 종부세보다 무서운 재산세…공시가 인상 겹친 '보유세 쇼크'

시장 참여자들의 시선은 크게 양도세와 종합부동산세에 몰려 있지만, 납세자들의 목을 옥죄는 진짜 공포는 '재산세'에 있다는 의견도 제시됐다. 종부세는 전년 대비 150% 이상 올리지 못하는 세부담 상한선이 있어 오르다가도 제한이 걸리지만, 재산세는 매년 공동주택 가격 상승과 함께 계속 오른다는 이유에서다.

이 세무사는 "과거 종부세를 10만~20만원 낼 때 재산세 200만원 내던 1주택자들을 보면 종부세는 비슷하지만 재산세 고지서엔 700만원이 넘는 금액이 찍혀서 나온다"며 "국가 전체 세수를 보더라도 종부세는 5조원 남짓이지만, 재산세는 서울·경기에서만 7조원 가까이 걷히는 거대한 규모"라고 말했다.

그는 세금 산정의 기준점이 되는 공시가격의 상승세와 과세 비율 상향 가능성을 향후 보유세 폭등의 가장 큰 뇌관으로 지목했다. 지난달 발표된 올해 공시가 예상 상승률을 보면 수도권을 중심으로 전년 대비 30% 가까이 급등한 사례가 속출했다. 시세 대비 비율을 뜻하는 공시가격 현실화율 인상도 언급된다. 현재 현실화율은 평균 69% 수준이지만, 정부가 발표한 로드맵에 따라 90%까지 높아진다면 세금을 매기는 과세표준 자체가 수직 상승하게 된다.

실제로 역사상 공시가격이 크게 빠졌던 적은 이명박 정부 초창기와 윤석열 정부 초창기 단 두 번뿐이라는 점도 강조했다. 이 세무사는 "여기에 현재 낮게 유지 중인 공정시장가액비율까지 상향 조정된다면 모든 보유세 부담이 걷잡을 수 없이 커질 것"이라며 "나중에 주택 가격이 떨어지더라도 과거 사례처럼 하락분을 반영하지 않고 전년도 공시가격을 그대로 쓰는 경우가 많기 때문에 섣부른 세금 인하 기대를 해선 안 된다"고 덧붙였다.

꽉 막힌 부동산 거래의 숨통을 틔우기 위해선 가장 먼저 취득세 중과세가 폐지돼야 한다고 주장했다. 1세대 다주택자와 조정대상지역 2주택 이상, 비조정지역 3주택 이상일 때 8%~12%의 취득세율이 적용된다.

그는 "현재 주택 시장은 살 때부터 팔 때까지 모든 단계에 걸친 세금이 모두 높아 거래 자체가 성립하기 어렵다" "정부가 다주택자 매물을 시장으로 유도해 공급 문제를 해결하려 했다면 적어도 세 가지 세금 중 하나는 확실히 퇴로로 열어줬어야 한다"고 비판했다. 

◆ "무주택자, 5월 전 '영끌'해서라도 막차 타야"

아파트 대체제로 빌라나 오피스텔을 선택하는 건 어떨까. 이 세무사는 추천하지 않겠다는 의사를 내비쳤다. 

그는 "오피스텔은 거주용으로 쓰는 순간 취득과 보유, 처분 단계에서 전부 주택 수로 계산돼 세금 폭탄의 원흉이 된다"며 "팔고 싶어도 잘 팔리지 않는 경우가 많아 호가를 20% 이상 낮추면 그동안 받은 임대 소득을 모두 마이너스로 뱉어내는 '애물단지'로 전락할 수 있다"고 말했다. 이어 "신혼부부나 청년이 오피스텔을 매수하면 청약 무주택 기간까지 날아가는 것이라 상당한 고민을 해봐야 한다"고 부연했다.

정부는 비아파트 시장 침체를 막고자 주택 수 산입 제외, 생애 최초 구입 시 취득세 감면 한도 상향 등의 혜택을 제공하고 있다. 이 또한 거래량 증가에 큰 영향을 미치진 않을 것이란 예측이다.

무주택자가 집을 사고 싶다면 5월 9일 전에 찾아올 기회를 놓쳐선 안 된다는 조언이 이어졌다. 이 세무사는 "이후에는 매물 자체가 잠기는 데다, 정부에선 6억원이던 정책 대출 한도를 4억원까지 줄인다는 내용을 검토한다는 얘기가 돈다"며 "자격이 되는 무주택자라면 지금 대출을 당겨서 집을 사야 한다"고 말했다.

이어 "주택담보대출 금리도 6~7%까지 오른다는 말도 있는데, 이것이 현실화되면 매수를 위한 사방이 막혀 월세만 내며 살아야 하는 주거 난민이 될 수 있다"며 "매물까지 잠기기 전에 기회가 된다면 당장 막차를 타는 것이 좋다"고 설명했다.

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