"민주당 법안, 세입자 보호에 '급급'…임대인 보호 정책 필요"

기사입력 : 2020년09월25일 07:03

최종수정 : 2020년09월25일 07:03

세입자 임대료 3회 이상 연체 안 하면 집주인 계약 갱신거절 불가능
세입자 보증금 단기 대출시 '임대보증금 보증보험' 의무화 불필요
현행법과 '충돌' 및 계층간 분쟁야기…"임차인·임대인 모두 보호해야"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 21대 정기 국회에서 더불어민주당 의원들이 발의한 각종 법안들이 과도하게 세입자 보호에 치우쳐져 있다는 비판이 나온다. 임차인 뿐만 아니라 임대인들도 코로나19 충격에 노출돼 있는 만큼 임대인 권리도 균형있게 보호하는 정책이 필요하다는 지적이다.

[서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 여의도 국회의사당. 2019.12.19 leehs@newspim.com

◆ 세입자 임대료 3회 이상 연체 안 하면 집주인 계약 갱신거절 불가능

25일 국회에 따르면 강훈식 더불어민주당 의원(충남 아산을) 등 12명은 세입자가 집주인에게 보증금을 제때 못 받을 경우 국가 또는 지방자치단체가 일정 금액 이하의 보증금을 단기로 대출해주게끔 하는 법안을 지난 7일 발의했다(주택임대차보호법 제4조의2 신설).

대출 금액은 5억원 한도의 대통령령으로 정한 금액 이하며, 대출 기간은 3개월 이내다. 이 법안은 세입자의 주거생활 안정을 도모하기 위한 것으로, 지난 8일 법제사법위원회에 회부됐다.

조오섭 더불어민주당 의원(광주 북구갑) 등 17명은 코로나19 확산에 따른 경기침체 속에서 세입자들의 주거안정을 강화하는 법안을 발의했다. 법안에 따르면 코로나와 같은 국가재난을 맞아 대통령령으로 주거안정보호기간을 지정할 경우, 집주인은 세입자가 월세를 3회 이상 연체하지 않은 이상 계약갱신거절 통지를 하지 못한다.

집주인은 주거안정보호기간이 끝난 날부터 1개월 이내에 세입자에게 계약갱신거절 통지를 할 수 있다. 또한 정부는 주거안정보호기간이 종료된 날부터 3개월이 경과한 날까지는 기존 임대차 계약이 존속하는 것으로 규정한다(주택임대차보호법 제6조의4 신설). 이 법안은 지난 10일 법제사법위원회에 회부됐다.

◆ 세입자 보증금 단기 대출시 '임대보증금 보증보험' 의무화 불필요

하지만 이들 법안은 과도하게 세입자 보호에 치우쳐져 기존 정책과 충돌한다는 문제가 있다. 우선 국가가 세입자에게 보증금을 단기로 빌려주는 '주택임대차보호법 개정안'(강 의원 대표발의)이 시행되면 국토부가 내년 8월부터 모든 임대사업자의 '임대보증금 보증보험 가입'을 의무화하는 게 의미 없어진다.

임대보증금 보증보험은 집주인이 세입자의 보증금을 돌려주지 못할 경우 보험사가 이를 대신 돌려주는 상품이다. 내년 8월부터 모든 임대사업자들은 이 보험에 의무적으로 가입해야 한다. 세입자가 등록임대주택에서 보증금을 떼일 염려 없이 안심하고 살게끔 하기 위해서다. 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증에서 가입할 수 있다.

그런데 국가나 지자체가 세입자에게 보증금을 단기로 대출해준다면 임대사업자로서는 임대보증금 보증보험에 굳이 가입해야 하느냐는 의문을 제기할 수 있다. 임대보증금 보증보험은 임대사업자의 임대보증 사고 빈도가 낮은 것에 비해 보험료가 지나치게 비싸다는 의견이 꾸준히 제기돼 왔다.

예컨대 전세금 5억원, 임대보증금 보증보험의 최소 요율 0.099%를 적용한 보증료는 총 99만원이다. 하지만 HUG 기준 작년 임대사업자의 임대보증 사고금액(492억원)과 지난 1분기 말 기준 전국 주택 임대사업자(총 51만1000명)를 감안하면 전국 임대사업자 1명당 평균 사고 금액은 9만6281원으로 추산된다.

임대보증 사고 빈도가 높지 않기 때문에 전국 평균으로 계산하면 사고금액이 크게 줄어드는 것이다. 만약 정부가 세입자에게 미반환 보증금을 대출해주는 제도가 생긴다면 임대사업사의 보험가입 의무화는 '과도한 규제'가 된다.

또한 해당 법안이 세입자를 보호해주는 범위가 구체적으로 어디까지인지도 문제다. 세입자가 다른 데로 이사가는 데 필요한 보증금을 정부에서 빌리는 대신, 나중에 집주인에게 보증금을 돌려받아서 국가에 되갚아야 하는 시스템이라면 정책 효과가 다소 제한적일 수 있다.

집주인이 파산해서 돈이 한 푼도 없을 경우, 세입자가 정부에서 빌린 보증금을 직접 마련해 갚아야 한다는 부담이 새로 생기기 때문이다.

전문가들은 세입자 보호를 위한 보다 근본적인 대책은 단순히 정부가 보증금 대출을 하는 것이 아니라 집주인의 자금조달 방안을 마련해주는 것이라고 진단했다. 세입자와 집주인을 모두 보호해주는 방식이다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 "집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 이유는 보증금으로 받았던 현금이 당장 수중에 없기 때문"이라며 "예컨대 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증이 집주인의 집에 근저당을 설정하고 돈을 빌려주는 상품을 만든다면 임대인도 보호하면서 세입자의 보증금도 지키는 방법이 될 것"이라고 말했다.

◆ 현행법과 '충돌' 및 계층간 분쟁야기…"임차인·임대인 모두 보호해야"

또한 세입자가 임대료를 연체해도 집주인이 계약 갱신거절을 못 하게 하는 '주택임대차보호법 개정안'(조 의원 대표발의)은 현재 시행 중인 계약갱신청구권제와 충돌할 여지가 있다.

현행 주택임대차보호법에서는 세입자가 원한다고 계약을 무한정 연장시켜주지는 않고 있다. 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) 1항에 따르면 월세(차임)를 2회 연체했을 경우 집주인이 계약 갱신을 거절할 수 있다. 월세 연체는 횟수만 충족하면 되며, 꼭 연속적일 필요는 없다.

하지만 조 의원의 '주택임대차보호법 개정안'에서는 집주인은 세입자가 월세를 3회 연체하지 않은 이상 계약갱신거절 통지를 하지 못한다. 만약 2회만 연체했을 경우 집주인이 계약갱신을 거절할 권리가 있는지를 놓고 법 조항끼리 충돌하게 되는 것이다.

무엇보다 이 법안은 세입자와 집주인의 계층 간 싸움을 부추길 가능성이 높다. 코로나19로 살기 힘들어진 것은 세입자 뿐만 아니라 집주인도 마찬가지인데 법안은 세입자의 권리를 더 보호하고 있기 때문이다.

정부가 지난달 발표한 '주택임대차보호법 해설집'에는 세입자가 기존에 집주인과 맺은 계약을 번복할 수 있는 내용이 다수 포함돼 양측 분쟁을 유발할 수 있는 조항이 많다. 시장에서는 이미 세입자와 집주인 간 분쟁이 확산되는 분위기다.

서울시에 따르면 임대차 2법(전월세상한제, 계약갱신청구권제)이 시행된 지난 7월 31일부터 8월 31일까지 한 달간 집주인과 세입자의 상담문의가 큰 폭 늘었다. 이 기간에 서울시 전월세보증금지원센터가 접수한 임대차 관련 상담 건수는 5620건으로, 전년 동기(2218건)의 약 2.5배로 증가했다.

한 임대인은 "집주인도 똑같은 국민인데 국회와 정부는 일방적으로 집주인의 희생만 강요한다"며 "세입자가 월세를 3회 연체하지 않은 이상 계약갱신 거절을 못 하는 법안이 통과되면 이를 빌미로 월세를 제대로 안 내는 악성 세입자도 늘어날텐데 그 손해는 누가 배상해줄 것인가"라고 토로했다.

또한 집주인은 사회적 강자, 세입자는 사회적 약자라는 이분법적 잣대를 적용할 경우 현실과 괴리가 생길 수 있다. 예컨대 3억원짜리 빌라를 가진 집주인과 10억원짜리 아파트 전셋집에 사는 세입자 중 코로나19로 더 큰 타격을 받는 쪽은 오히려 3억원짜리 집주인일 수도 있다.

이같은 사각지대를 무시하고 무조건 세입자 권리만을 강화하는 법안을 만드는 것은 오류가 있다는 의견이다. 이에 따라 전문가들은 정부가 세입자와 집주인의 권리를 함께 보호해주는 법안을 만들 필요가 있다고 강조했다.

서 회장은 "단순히 세입자의 권리만 우선시하는 것 보다는 보증금이나 월세 기준 일정 금액 이하의 세입자를 우선 보호해준다는 사회적 합의를 이끌어낼 필요가 있다"며 "그 금액 이상의 세입자일 경우 시장경제에 맡기는 정책으로 전환하는 등 양측 입장을 균형있게 반영해야 한다"고 말했다.

sungsoo@newspim.com

사진

광복군, 일본군 무장해제 "항복사실 모르느냐? 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. 우리는 그들에게 전의(戰意)가 없는 것을 보이기 위해 기관단총을 모두 어깨에 걸쳤다. 그러고도 만일을 위해서 각각 산개하면서 뛰어내리기 시작했다. 드디어 내 차례가 왔다. 몸을 날렸다. 아. 그때 그 바람 냄새, 그 공기의 열기, 아른대는 포플러의 아지랑이, 그리고는 아무것도 순간적이었지만 보이지 아니했다. 그러나 어쩐 일인가? 우리 주변엔 돌격 태세에 착검한 일본군이 포위하고 있었다. 워커 구두 밑의 여의도 모래가 발을 구르게 했다. 코끼리 콧대 같은 고무관을 제독총에 연결한 험상궂은 방독면을 뒤집어쓴 일본군이 차차 비행기를 중심으로 원거리 포위망을 좁혀오고 있었다. 너무나도 위험한 상황이었다. 이것이 그리던 조국 땅을 밟고 처음 맞은 분위기였다. 동지들은 눈빛을 무섭게 빛내면서 사주경계를 했다. 그러나 아직 기관단총을 거머쥐지는 아니했다. 여의도의 공기가 움직이지 않는 고체처럼 조여들어 왔다. 뿐만 아니었다. 타고 온 C46형 수송기로부터 한 50여m 떨어진 곳의 격납고 앞에는 실히 1개 중대나 되는 군인들이 일본도를 뽑아 든 한 장교에게 인솔되어 정렬해 있었다. 그 앞에는 고급장교인 듯한 자들이 한 줄 또 섰고, 장군 몇 명도 있는 듯했다. 그러나 무엇보다도 8월 18일 한낮의 그 뜨거운 여의도 열기가 우리를 더욱 긴장시켰다. 격납고 뒤에까지 무장한 군인이 대기하고 있었다. 중형전차의 기관포도 이쪽을 향하고 있었다. 환호하는 광복군. [사진= 국사편찬위원회] 비행장 아스팔트 위엔 한여름의 복사열이 그 위기의 긴장처럼 이글대고 있었다. 어느새 우리는 땀에 젖어 있었다. 기막힌 침묵이 십여 분이나 지났다. 그러나 그들은 어떤 행동도 취해 오지 않았다. 마침내 우리가 발걸음을 옮겼다. 우리는 일본군 고급 장교들이 늘어선 쪽으로 한걸음 씩 움직였다. 각자 산개, 조심하라! 누군가가 이렇게 나직하게 말했다. 서해 연안으로 비행기가 고도를 낮출 때 누군가가 유서를 쓰던 일이 이 순간 내 머릿속에서 상기되었다. 일본군 병사들은 우리가 다가서자 의외로 포위망을 풀 듯이 비켜섰다. 우리는 아직 기관단총을 어깨에 멘 그대로였다. 일본군이 길을 열어주자, 그들도 일본군 육군 중장을 선두로 한 장교단이 우리 쪽으로 오기 시작했다. 그가 바로 조선주차군사령관 죠오쯔끼(上月良夫)였다. 쬬오쯔기는 그의 참모장 이하라 소장과 나남 사단장과 참모들을 뒤로 거느렸다. 우리도 좌우로 벌려 섰다. 쬬오쯔기가 「나니시니 이라시따노?(무슨 일로 왔소?)」말문을 열었다. 퍽 야무지게 보였다. 우리는 말 대신 영등포 상공에서 뿌리다 남긴 선전 전단을 내밀어 주었다. 우리의 임무가 일본어와 우리말로 적힌 전단이었다. 거긴 또 우리가 이렇게 들어오게 된 사연도 적혀있었다. 우리는 한 장씩 그 전단을 다른 일본군 장교들에게 나누어 주었다. 쬬오쯔끼는 이를 받아 읽고, "일본은 정전만 한 상태이니 일단 돌아갔다가 휴전 조약이 체결된 다음에 재입국하라"라고 말했다. 그러면서 은근히 위협했다. 자기네 병사들이 꽤 흥분되어 있으니, 만약 돌아가지 않으면 그 신변 보호에 안전책임을 지기가 어렵다는 분위기라고 했다. 이에 이범석 장군이 "네 놈들의 천황이 이미 연합국에 무조건 항복한 사실을 모르느냐? 이제부터는 동경의 지시가 필요 없다는 것을 알아야 한다"라고 맞섰다. 그러나 쉽사리 양보하지 않았다. 옥신각신 말이 몇 번 건너 왔다 갔다. 갑자기 쬬오쯔끼는 한 일본군 대령에게 일을 처리하라고 지시했다. 그러면서 그는 동경서 손님이 오기로 되어 있어 마중을 나와 있던 참이란 말을 하고는 물러가 버렸다" 이범석 장군은 일본군 측에 "조선 총독을 만나 담판 짓겠다'라고 요구했으나 거절당했다. 일본군 무장해제 임무를 띠고 국내로 들어 온 '광복군 국내정진군'은 아무런 소득도 올리지 못한 채 다음 날 8월 19일 14:30분 여의도 기지를 이륙하여 중국으로 돌아갔다. 광복군은 미군정이 시작되고 나서 한참이나 지난 다음에 개인 자격으로 귀국할 수밖에 없었다. 조짐이 좋지 않았다. / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-09-29 08:00