전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 정책

속보

더보기

"주변 시세 80~85%" vs "고분양가 안돼"...흑석2구역 공공재개발 시작부터 삐걱

기사입력 : 2021년01월31일 06:10

최종수정 : 2021년01월31일 06:10

추진위 "주변신축 80~85%에 분양" vs SH공사 "허가 불가능"
"용적률 450%, 정부 발표와 달라" vs "50층은 주거환경 악화"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울 공공재개발 시범사업지 8곳 중 최대어로 평가받는 동작구 '흑석2구역'이 사업을 시작하기 전부터 일반분양가를 둘러싸고 삐걱대고 있다.  

흑석2구역 재개발 추진위원회는 주변 신축아파트 매맷값의 80~85% 수준으로 분양가를 요구하지만 사업시행자인 서울주택도시공사(SH공사) 측에서 난색을 보였기 때문이다.

추진위는 용적률(대지면적에 대한 건물 연면적 비율) 600%와 최고 층수 50층을 주장하지만 흑석2구역이 한강변 중점경관관리구역으로 규제를 받아 이 또한 쉽지 않아 보인다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.01.29 sungsoo@newspim.com

◆ 추진위 "주변신축 80~85%에 분양" vs SH공사 "허가 불가능"

31일 부동산업계에 따르면 최근 공공재개발 지역으로 선정된 흑석2구역이 분양가 산정을 놓고 공공기관과 시각차를 보이고 있다. 사업 수익성과 직결되는 만큼 조합측이 공공재개발 자체를 철회할 수 있다는 얘기도 흘러나온다.

이진식 흑석2구역 재개발 추진위원장은 뉴스핌과의 통화에서 "공공재개발 사업을 포기한 것은 아니다"며 "다만 분양가를 주변 신축아파트 매맷값의 80~85%로 올려야 공공재개발을 진행하겠다"고 말했다.

앞서 SH공사는 흑석2구역 일반분양가의 하한선을 3.3㎡당 평균 3200만원으로 책정했다. 상한선은 아직 정해지지 않았다. SH공사 관계자는 "분양가를 하한선 수준으로 정한 것은 아니다"며 "서울시에 보고할 때 분양가를 가장 보수적으로 책정해서 3.3㎡당 3200만원을 정했다"고 말했다.

다만 이 가격은 추진위원회 기대에 크게 못 미치는 수준이다. 흑석2구역 주변 신축아파트가 작년 하반기 급등해 가격이 3.3㎡당 6000만~7000만원을 웃돌고 있어서다. 흑석2구역과 인접한 흑석한강센트레빌 전용면적 85㎡는 작년 12월 16억3000만원에 거래됐다. 이 단지의 최근 1개월간 실거래가 평균값은 16억233만원으로 3.3㎡당 6220만원 수준이다. 

또한 흑석동 아크로리버하임 전용 85㎡는 작년 12월 20억6000만원에 팔렸다. 최근 1개월간 실거래가 평균값은 19억6700만원(3.3㎡당 7636만원)이다. 이들 시세에 80%를 적용할 경우 3.3㎡당 분양가가 4976만~6108만원으로 나온다. 시세의 85%를 적용하면 3.3㎡당 5287만~6490만원.

이 위원장은 "주변 신축아파트 매맷값의 60%로 일반분양가를 정하면 수분양자만 이득을 본다"며 "흑석2구역에는 형편이 어려운 거주민이 많은데, 정부가 수분양자들 잇속만 챙겨주면 되겠느냐"고 반문했다.

다만 SH공사는 주변 신축의 80~85%에 일반분양가가 결정될 가능성은 거의 없다고 평가했다. 주변 신축 외에 구축까지 포함하면 3.3㎡당 3200만원도 주변 시세의 80%가 넘는다는 이유에서다. 

SH공사 관계자는 "신축 매맷값의 80~85%로는 절대 분양허가가 안 나오고 사업도 진행되지 않을 것"이라며 "우리 공사도 분양가를 높게 받아서 사업비를 회수하는 게 유리하지만 가격 측면에서는 서로 타협점을 찾아야 한다"고 말했다.

국토교통부는 흑석2구역이 민간재개발로 전환해서 분양가상한제를 적용받아도 분양가가 크게 높아지기 어렵다고 보고 있다.

국토부 관계자는 "흑석2구역이 분양가상한제를 적용받으면 3.3㎡당 3200만원에 분양하게 되는 것으로 알고 있다"며 "다만 분양가는 SH공사와 서울시가 검토 후 주민설명회에서 공식적으로 안내할 사안으로, 국토부가 언급할 수 있는 사안이 아니다"고 말했다.

김병기 리얼하우스 분양평가팀장에 의뢰한 결과 흑석2구역에 분양가상한제 적용시 3.3㎡당 3700만~3800만원으로 추정된다. 서울 신축아파트가 통상 주변 시세보다 30% 저렴하게 분양하는 것을 감안한 수치다. 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리지역 심사기준을 적용하면 대략 3.3㎡당 2950만~3000만원 초반으로 추정된다.

◆ "용적률 450%, 정부 발표와 달라" vs "50층은 주거환경 악화"

흑석2구역 추진위는 정부가 제시한 용적률과 층수도 만족스럽지 않다고 보고 있다. SH공사는 흑석2구역에 용적률 450%, 최고 층수 40층을 제시했다. 흑석2구역이 기대한 용적률 600%, 50층보다 낮은 수치다.

앞서 국토부는 작년 '8·4 공급 대책'에서 공공재개발 사업지 용적률을 법정 한도의 1.2배까지 허용하고 분양가상한제도 면제하겠다고 밝혔다. '국토의 이용 및 계획에 관한 법률'(국토계획법)에 따르면 주거지역 용적률 상한선은 500%다.

흑석2구역은 법정 상한선 500%의 1.2배인 600%까지 용적률을 적용받을 것으로 기대했다. 이번에 SH공사가 제시한 450%는 애초 정부가 홍보한 내용과 다르다는 지적이다. 다만 SH공사는 흑석2구역 대지면적과 동간 거리를 고려할 때 용적률 450%가 주거환경 측면에서 더 쾌적하다고 설명했다.

SH공사 관계자는 "용적률을 500~600%로 높이면 동간거리가 좁아지고 건물이 너무 빽빽해져 주거환경이 악화된다"며 "최고 층수가 50층이 되면 용적률을 더 높일 수 있겠지만 서울시가 이에 대해 부정적"이라고 설명했다.

서울시가 층수 50층에 부정적인 것은 한강변 스카이라인 때문이다. 서울시에 따르면 한강변 스카이라인은 '2030 도시기본계획'에서 정한 높이관리원칙을 적용한다. 예컨대 도시공간구조상 도심과 광역중심(여의도, 용산, 잠실 일부지역)은 주거용 건물 조성시 35층 이하로 지어야 한다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 한강변관리기본계획 [자료=서울시] 2021.01.29 sungsoo@newspim.com

또한 흑석2구역이 있는 서울 동작구 흑석동 99-3 일대는 한강변 중점경관관리구역으로 주변에 높은 건물이 없다. 중점경관관리구역이란 중점으로 경관을 보전 및 관리하고 형성할 필요가 있는 곳을 뜻한다. 

경관법 제28조 1항에 따르면 중점경관관리구역에 건축물을 지으려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 경관위원회 심의를 거쳐야 한다.

이에 따라 추진위는 용적률 600%, 최고 층수 50층이라는 요구사항을 관철하기 어려울 것으로 보인다.

SH공사 관계자는 "서울시에 흑석2구역 최고 층수로 50층, 40층의 두 가지 방안을 가져갔는데 서울시가 50층 안에 대해 부정적이었다"며 "그래서 추진위원회에 더 보수적인 방안으로 40층을 제시한 것"이라고 말했다.

이어 "층수가 40층으로 제한된 상태에서 용적률을 높이려면 건폐율(대지면적에 대한 건물 바닥면적의 비율)을 늘리는 수밖에 없다"며 "이 경우 동간거리가 좁아져서 주거환경이 안 좋아지기 때문에 450% 용적률이 최적이라고 생각했다"고 설명했다.

 

sungsoo@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
日 태평양 연안에 쓰나미 경보·대피령 [서울=뉴스핌] 오영상 기자 = 일본이 러시아 캄차카 반도에서 발생한 지진으로 인해 태평양 연안 지역에 발령했던 쓰나미 주의보를 '쓰나미 경보'로 상향 조정했다. 주의보가 경보로 상향 조정됨에 따라 일본 정부는 태평양 연안 쓰나미 경보 지역에 대피령을 내렸다. 일본 기상청은 홋카이도에서 와카야마현에 걸친 태평양 연안 지역에 쓰나미 경보를 발령했다. 그 외 지역은 주의보가 내려진 상태다. 예상되는 쓰나미 높이는 최대 3미터이다. 지역은 홋카이도 태평양 연안(북부 제외), 아오모리현 태평양 연안, 이와테현, 미야기현, 후쿠시마현, 이바라키현, 지바현 구주쿠리·외해안, 지바현 내만 등이다. 쓰나미의 가장 빠른 도달 예상 시각은 홋카이도 태평양 연안으로, 오전 10시경으로 예상된다. 30일 오전 8시 25분쯤 러시아 캄차카 반도 근해에서 규모 8.7의 지진이 발생했다. 이 지진으로 홋카이도 구시로시 등에서도 진도 2의 흔들림이 관측됐다. 기상청은 경보나 주의보가 해제될 때까지 바다에 들어가거나 해안가에 접근하지 말 것을 당부하고 있다. 일본 태평양 연안부의 쓰나미 경보 지역(빨간색 부분). 노란색은 주의보 [출처=웨더뉴스] goldendog@newspim.com 2025-07-30 10:15
사진
[단독] 내달 12일 정부조직개편안 발표 [서울=뉴스핌] 채송무 기자 = 국정기획위원회의 정부조직개편안 발표가 오는 8월 12일 이뤄질 전망이다. 해체가 유력해보였던 금융위원회는 존치 가능성이 높아졌다.  당초 금융위원회의 금융정책 기능을 기획재정부로 이관하고, 남은 기능은 금융감독원과 통합해 금융감독위원회를 신설하는 안이 거의 확실시됐다. 이재명 대통령도 대선 전 금융위의 정책과 감독기능을 분리할 뜻을 밝혔고, 이재명 정부의 인수위원회 격인 국정기획위도 이 같은 안을 확정해 대통령실에 보고했다. [서울=뉴스핌] 이재명 대통령이 29일 서울 용산 대통령실에서 열린 제33회 국무회의를 주재하고 있다. [사진=대통령실] 2025.07.29 photo@newspim.com 30일 뉴스핌의 취재를 종합하면 최근 국정기획위의 분위기는 다소 바뀌고 있다. 이재명 대통령이 금융위의 부동산 대출 규제와 중대재해 예방 제안에 대해 연이어 긍정 평가를 내놓은 것이 변화의 배경으로 작용하고 있다. 국정기획위도 정부조직개편안에 대한 재논의를 결정하고 다양한 의견을 수렴하고 있다.  금융위 해체 분위기 변화의 이유는 전문성과 업무 능력 때문이다. 이재명 정부가 출범한 지 두달이 되어가는 상황에서 금융위원회의 정책에 대한 대통령의 평가가 높아졌다. 이 대통령은 지난 15일 국무회의에서 "적절한 대출 규제로 부동산 안정 효과를 보고 있는 것 같다"고 금융위원장을 칭찬한 것에 이어, 지난 29일 국무회의에서는 김병환 금융위원장이 제안한 중대재해 예방 방안에 대해 "기준을 만들어서 대출과 투자에 불이익이 주는 것은 상장회사에 상당한 타격이 돼 효과가 있을 것 같다"고 말했다. 금융 관련 전문성과 현안 대응력, 정책의 일관성을 위해 금융위를 존치시켜야 한다는 목소리가 힘을 얻고 있으며, 현재 국정기획위가 채택한 금융정책과 감독의 완전 분리가 중복 규제, 책임 회피 가능성이 있다는 지적도 나온다. 여당 내에서는 금융위가 오히려 기획재정부가 맡고 있는 국제금융 기능까지 관할하는 법안까지 발의됐다. 윤준병 의원은 지난 7월 17일 발의한 정부조직개편안에는 이 같은 내용을 포함했다. 윤 의원은 "기획재정부는 거대 공룡과 같은 조직이니 분리하는 것이 효율적이지만 금융 부문은 국제금융과 국내금융을 하나로 묶어서 한 기관이 전문성을 갖고 하는 것이 의미가 있겠다고 판단했다"고 말했다. 물론 윤 의원이 경제와 금융정책을 담당하는 국회 기획재정위나 정무위원회 소속이 아닌 국회 농림해양수산식품위원회 소속인데다 국정기획위 내에서도 금융 파트를 담당하는 경제 1분과 위원이 아니라는 점에서 발의된 정부조직개편안의 영향력은 크지 않다는 분석도 있다. 금융정책을 담당하는 국회 정무위원회 의원들은 대부분 금융위의 분리안에 대한 입장을 유지하고 있다. 그러나 정부와 여당에서는 키를 대통령실이 쥐고 있다는 평가가 많다. 대통령실에 의해 정부조직안이 만들어지면 여당에서 이를 비토할 가능성은 거의 없다는 것이다. 한 금융위원회 관계자는 최근 정부조직개편안 추이에 대해서는 입장을 밝히지 않았지만, "금융위원회는 그동안 계엄이나 탄핵 상황에서도 부지런히 일해왔다. 최근에는 이 같은 노력들을 조금씩 인정받는 느낌도 든다"고 말했다. 국정기획위원회가 8월 14일 임기를 마치는 가운데, 임기 종료일 직전인 12일 경에 정부조직개편안을 발표할 것이라는 이야기가 여당에서 나온다. 금융정책을 담당하는 금융위원회가 존치될지, 아니면 기획재정부와 금융감독원으로 나눠질지 금융가의 관심이 집중되고 있다.   dedanhi@newspim.com 2025-07-30 14:46
안다쇼핑
Top으로 이동