서울 주택공급, 겹겹이 '암초'…7% 주담대 금리, 시공사 이주비 대출도 막혀

기사입력 : 2022년06월20일 06:20

최종수정 : 2022년06월20일 06:20

재건축·재개발서 시공사 이주비 대출 법으로 금지
이주비대출 부담 커져…"정비사업 주택공급 차질"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울 재건축·재개발을 통한 주택공급에 '암초'가 잇따라 발생하고 있다. 주택담보대출 금리가 연 7%에 육박할 정도로 오른데다 정부가 시공사들의 이주비 대출을 법적으로 금지해 조합원들이 저금리에 대출받기 어려워졌다.

조합원들은 금융회사로부터 고금리에 이주비 대출을 받아야 하는데 높은 이자를 내기 어려울 경우 그만큼 이주에 시간이 걸린다. 조합원들 이주가 지연되면 일반분양을 통한 주택공급도 늦어진다. 게다가 원자재가격 상승으로 건설사들의 공사비 부담도 높아져 주택공급이 전반적으로 차질을 빚을 것이라는 우려가 나온다.

◆ 국토부, 재건축·재개발서 시공사 이주비 대출 법으로 금지

20일 부동산업계에 따르면 정부가 시공사의 정비사업 이주비 대출을 법적으로 금지한데다 주택담보대출 금리도 치솟고 있어 서울 재건축·재개발을 통한 주택공급이 차질을 빚을 것이라는 우려가 나온다.

국토교통부에 따르면 재개발·재건축 등 정비사업의 근간 법령인 '도시 및 주거환경정비법'(도정법)이 지난 10일 일부 개정됐다. 개정된 도정법 제132조 제2항에 따르면 건설업자와 등록사업자는 계약 체결과 관련해 시공과 관련 없는 사항으로서 다음에 해당하는 사항을 제안하면 안 된다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 도시 및 주거환경정비법 제132조 [자료=국가법령정보센터 캡처] 2022.06.16 sungsoo@newspim.com

제안하면 안 되는 것은 ▲이사비, 이주비, 이주촉진비, 그 밖에 시공과 관련 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 제공하는 것으로서 대통령령으로 정하는 사항 ▲'재건축초과이익 환수에 관한 법률'에 따른 재건축부담금의 대납 등 이 법 또는 다른 법률을 위반하는 방법으로 정비사업을 수행하는 것으로서 대통령령으로 정하는 사항이다.

국토부는 현재 도정법 개정안에 대한 입법예고안을 준비하고 있다. 신설된 제132조 제2항에 '대통령령'으로 정한 세부적인 금지 행위는 관계 기관과 업계의 의견을 들은 뒤 최종 확정될 것으로 보인다. 개정안 시행 시점은 6개월 후인 오는 12월 10일이다.

조합원이 법 개정으로 이주비 대출을 시공사로부터 받지 못하면 금융회사로부터 받아야 한다. 금융회사는 재건축·재개발 사업지역의 종전자산평가와 종후자산평가를 보고 그에 따라 이주비 대출을 해줄 수 있다. 입주권이 있는 '토지담보대출'인 셈이다.

◆ 주담대 금리 7%대로 '점프'…조합원들 이주비대출 부담 커져

문제는 이로 인해 조합원들의 이주비 대출 부담이 이전보다 커질 것이라는 점이다. 최근 미국의 긴축 정책으로 국내 주택담보대출 금리가 치솟고 있어서다. 한국금융투자협회에 따르면 주택담보대출 기준금리로 활용되는 국고채 5년물 금리가 연 3.703%로 10년 만에 최고치를 기록했다.

미국 연방준비제도(연준)가 이번주 금리를 1.50~1.75% 수준으로 대폭 올린 것이 시장에 반영돼서다. 연준의 금리인상 폭은 75베이시스포인트(bp, 1bp=0.01%포인트)로, 지난 28년 만에 최대폭이다.

시중은행들은 금융채 5년물 금리 변동을 주택담보대출 고정금리에 반영한다. 이에 따라 주택담보대출 시중금리도 연 7%에 육박한 수준으로 오르고 있다. 금융권에 따르면 우리은행 비대면 주담대 상품인 '우리WON주택대출' 5년 고정형 최고금리는 연 7.08~7.10%로 전해졌다.

과거에는 시공사들이 보증을 서서 조합원들이 저금리에 이주비 대출을 받을 수 있었다. 하지만 이번 도정법 개정으로 조합원들이 시공사로부터 이주비 대출을 못 받게 되면 금융회사로부터 높은 금리에 대출을 받아야 한다. 서울 주요 재건축 아파트들은 대부분 시세가 15억원보다 높아서 조합원들이 개별적으로 주택담보대출을 받는 게 불가능하다.

금융회사가 재건축·재개발 사업지의 종전·종후자산평가를 보고 이주비 대출을 해줄 수 있지만 이 작업을 하려면 감정평가를 거쳐야 해서 시간이 오래 걸린다. 게다가 조합원들이 높은 이자를 감당하기 어려울 경우 그만큼 이주에 시간이 걸린다.

조합이 사업비를 마련할 재원은 일반분양밖에 없는데 일반분양은 이주가 마무리돼야 진행할 수 있다. 이주비 대출이 원활하지 않아서 조합원들 이주가 지연되면 일반분양을 비롯한 주택공급 진행속도가 전반적으로 느려지게 된다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울 강동구 둔촌주공 재건축 공사 현장 [사진=김성수 기자] 2022.04.05 sungsoo@newspim.com

◆ 자재비 인상에 공사비도 '껑충'…"정비사업 주택공급 차질"

게다가 원자재가격 상승으로 건설사들의 공사비 부담도 높아져 주택공급이 더욱 차질을 빚을 것이라는 우려가 나온다. 올 들어 철근, 레미콘, 시멘트 등 주요 건설자재들은 코로나19와 우크라이나 전쟁으로 가격이 급등했다.

철근·레미콘은 단일 재료비 기준 매출 대비 가장 큰 비중을 차지하는 원자재다. 레미콘의 원재료인 시멘트 가격은 지난해 6월 이후 약 47%(시멘트 업체 고시가격 제시안 기준) 올랐다. 철근 역시 지난해 초 대비 약 47% 올랐다.

주택공급을 위한 건설원가 자체가 크게 올라버린 것이다. 건설원가 중 직접공사비의 구성항목은 자재비, 노무비, 외주비, 경비 등이다. 여기에 간접공사비, 일반관리비, 이윤 등을 합하면 견적가액(도급금액)이 나온다. 원가가 오른 탓에 전국 재건축·재개발 사업장에서는 '공사비 인상'을 놓고 조합과 시공사 간 갈등이 벌어지고 있다.

윤석열 대통령이 공약한 250만가구 중에는 재건축·재개발 등 정비사업의 비중이 적지 않다. 택지유형별로 나누면 ▲공공택지 142만가구(56.8%) ▲재건축·재개발 47만가구(18.8%) ▲도심·역세권 복합개발 20만가구(8.0%) ▲국공유지 및 차량기지 복합개발 18만가구(7.2%) ▲기타 13만가구(5.2%) ▲소규모 정비사업 10만가구(4.0%)로 이뤄진다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.03.10 sungsoo@newspim.com

금리 상승, 이주비 대출 지연, 공사비 인상 등으로 정비사업에 어려움이 생길 경우 윤석열 정부의 주택공급 목표 달성에 '적신호'가 켜지는 것이다. 업계에서는 이에 대한 우려의 목소리가 커지고 있다.

강남 주요 재건축 아파트의 한 조합원들은 "이주비 대출을 못 받으면 조합원들은 어디서 살라는 말인가"라고 반문하며 "정부가 시세 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출을 허가해주거나, 이주비 대출을 실행해주거나 둘 중 하나는 해줘야 한다"고 촉구한다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "조합원들은 대출금리가 올라서 이주비 대출 부담이 커지고, 건설사들은 원자재가격이 올라 시공비 부담이 커지고 있다"며 "이런 요소들이 쌓여서 정비사업에 여러 모로 걸림돌이 될 것"이라고 말했다.

sungsoo@newspim.com

사진

[변상문의 화랑담배] "일장기가 내려졌다" 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. 미 합참으로부터 일반명령 제1호를 하달받은 맥아더 장군은 일본 오키나와에 주둔하고 있던 미 제10군 예하 미 제24군단장 하지(John R. Hodge) 중장에게 1945년 8월 29일 한국의 38도선 이남 지역에서 일본군 무장을 해제하라고 명령하였다. 1945년 8월 기준 무장해제 대상 한반도 주둔 일본군은 14개 사단 35만여 명이었다. 이 명령에 따라 하지 장군은 예하 미 제7사단, 미 제40사단, 미 제96사단 배치 계획을 수립하였다. 미 제7사단은 서울과 개성을 포함한 38도선 일대 및 경기도, 충청도 일원을 맡도록 했다. 미 제40사단은 강원 및 경상도를, 미 제96사단(나중에 미 제6사단으로 변경)은 전라도를 책임 지역으로 할당하였다. 제주도는 미 제25기지창이 맡았다. 38도선 이남에 진주한 전체 미군 병력은 약 7만7645명이었다. 하지만 오키나와에 상륙함정이 부족하여 미 제7사단을 우선 투입하였다. 1945년 12월 19일 대한민국 임시 정부 환국을 환영하는 국민 행렬. [사진= 국사편찬위원회] 맥아더 장군은 미 제24군단의 한국 진주에 앞서 포고령 제1호를 발표하였다. 이 포고령 제1호에는 북위 38도선 이남 지역에 미군이 진주하여 일본군 무장을 해제하고, 유엔에 가입할 자격을 갖춘 독립된 국가를 수립한다는 내용이 포함되어 있었다. 1945년 9월 8일 13:30 인천항. 미 제7사단 장병들이 상륙정에서 내리기 시작했다. 날씨는 맑았다. 바람은 따뜻했다. 부두 공간은 충분했다. 17:30 상륙을 마쳤다. 다음 날인 9월 9일 아침 철로를 이용하여 서울로 들어왔다. 1945년 9월 9일 일요일 서울 거리는 엄숙한 빛 속에 잠겨있었다. 높고 푸르게 개인 가을 하늘을 이고, 태극기, 성조기, 소련 기, 중화민국 국기 등이 나란히 휘날리고 있었다. 서울역에서 내린 미 제7사단 장병들은 대오를 갖추어 조선총독부를 향하여 행군하기 시작했다. 행군 대열 중간에는 하지 중장과 킨 케이드 제독, 그리고 영관급 이상 장교들이 지프차를 타고 있었다. 장병들의 얼굴은 승리자의 위엄보다는 예의와 신의를 존중하는 겸손한 빛이었다. 한눈을 팔거나 전투화 소리를 크게 내는 군인은 없었다. 서울역에서 조선총독부에 이르는 거리에는 사람들이 담을 쌓고 있었다. 대한국인으로서 체면과 위신을 거룩하게 표현하고 있었다. 미 제7사단 600여 명이 09:00경 조선총독부 광장에 천막을 쳤다. 이어서 16:00 일본군의 항복문서 서명식이 조선총독부 회의실에서 거행되었다. 연합국 측의 노엠 H 무어 중위가 개회사를 했다. 미군 장교 안내로 조선 총독 일본군 육군 대장 아베 노부유키, 쬬오쯔끼 조선주차군사령관, 야마구치 진해 해군경비사령관이 차례로 입장했다. 연합국 측 장교단 13명은 이미 착석한 상태였다. 곧이어 하지 중장과 킨케이드 제독이 수많은 내외 보도진의 플래시를 받으며 미 헌병 호위 속에 입장하였다. 16:06 하지 중장은 앉은 채로 조인식 시작을 선언하였다. 영문과 일문으로 된 항복문서가 파란 천이 덮여있는 일본군 측 책상 위에 놓여 있었다. 쪼오쯔끼가 먼저 서명했다. 뒤를 이어 야마구치와 아베가 서명했다. 하지 중장, 킨케이드 제독 순으로 미국 측이 서명했다. 하지 중장의 간단한 폐식사와 함께 조인식이 끝났다. 아베 총독은 병원에 입원한 상태였으나, 이날 가까스로 나와 항복문서에 서명한 것이었다. 아베가 항복문서에 서명한 것은, 미군 제24사단장 하지 중장에게만 한 것이었다. 소련 측에는 항복문서 서명을 안 했다. 한반도에서 유일한 항복문서인 이것은 한반도 전체를 미국에 인계한다는 의미가 들어있는 것이었다. 이날 1945년 9월 9일 16:00를 기해 38도 선 이남에서 일본 국기 게양이 금지되었다. 16:35 조선총독부 정문에 걸려 있던 일장기가 내려졌다. 대신 성조기가 게양되었다. 미군정의 시작이었다. / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-10-13 08:00

사진

국감, 與 조희대·野 김현지 놓고 '강대강' 예고 [서울=뉴스핌] 신정인 배정원 기자 = 오는 13일부터 약 3주간 이재명 정부에 대한 첫 국정감사가 시작된다. 국감 증인으로 더불어민주당은 대법원장을, 국민의힘은 김현지 대통령실 제1부속실장을 요구하면서 '강대강' 충돌이 예상된다. 12일 정치권에 따르면 민주당은 '윤석열 내란 잔재 청산'을, 국민의힘은 '이재명 독재 저지'를 국감 기조로 규정했다. [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 정청래 더불어민주당 대표가 10일 오전 서울 여의도 국회에서 열린 최고위원회의에서 모두발언을 하고 있다. 2025.10.10 pangbin@newspim.com 특히 민주당은 3대 개혁 과제 중 하나인 사법개혁의 핵심으로 조 대법원장을 놓고 집중 추궁에 나설 방침이다. 통상 대법원장은 국감 출석 후 법사위원장의 동의로 이석하는 것이 관례지만, 이번 국감에서는 이석을 허용하지 않고 직접 답변을 듣겠다는 계획이다. 당에선 조 대법원장이 불출석할 경우 동행명령장 발부도 염두에 두고 있다. 정청래 민주당 대표는 지난 10일 국회 최고위원회의에서 조 대법원장 등을 겨냥해 "개혁에 저항하는 반동의 실체들"이라며 "반격의 여지를 남겨두면 언제든 다시 내란세력은 되살아난다. 다시는 내란을 생각하지조차 못하도록 하는 것이 빛의 혁명의 정신을 이어가는 길"이라고 강조했다. [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 송언석 국민의힘 원내대표가 10일 오전 서울 여의도 국회에서 열린 국정감사 대책회의에서 모두발언을 하고 있다. 2025.10.10 pangbin@newspim.com 국민의힘은 김 부속실장 출석을 요구하며 역공에 나선 상황이다. 최수진 국민의힘 원내수석대변인은 논평에서 김 부속실장의 총무비서관 재직 당시 인사 개입 의혹, 산림청장 천거 관련 보은 인사 논란 등을 겨냥해 "대통령 최측근이자 1급 공직자인 김 실장은 국감에 출석해 각종 의혹을 국민 앞에 직접 해명해야 한다"고 강조했다. 송언석 국민의힘 원내대표도 김 부속실장을 두고 "성남 라인의 비선 실세들이 도처에서 움직이고 있다는 소식이 끊이지 않는다. 국민의힘은 독재를 저지하고 국민의 삶을 지키는 국감을 만들겠다"고 강조했다. 당은 대통령실을 피감 기관으로 둔 국회 운영위원회뿐 아니라 김 부속실장의 각종 의혹에 대해 상임위별 증인으로 출석시키겠다는 입장이다. 이외에도 여당에 맞서 한미 관세협상과 국가정보자원관리원 화재, 통신사 해킹 사고 등에 대해 정부의 실책을 따져물을 전망이다. allpass@newspim.com 2025-10-12 06:00