[서울=뉴스핌] 김명은 기자 = 정부가 2년 계약갱신청구권을 사용한 임대차 물건의 만기가 돌아오는 8월을 앞두고 전월세 대책을 내놨지만 임시 방편에 지나지 않는다는 지적이 나온다.

윤석열 대통령이 지난 대선에서 임대시장 안정 방안으로 임대차 3법(계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제) 폐지를 공약으로 내세웠으나 여소야대 국면에 가로막히자 정부는 임차인 부담을 줄이고 임대주택 공급을 늘리는 방식으로 만약에 있을 전세난에 대비하기로 했다.

그러나 이 같은 단기 대책으로는 한계가 있으므로 향후 전면 재검토를 포함해 임대차 3법에 대한 논의가 본격화돼야 한다는 게 전문가들의 진단이다. 또 한편에서는 임대차 계약 갱신 종료로 인한 전국적인 임대차 시장 불안 우려가 생각만큼 크지 않다고 보고 정부가 가용할 수 있는 정책 수단을 총동원해 대책을 마련한 점을 긍정적으로 평가하는 분위기다.

◆원희룡 장관이 말한 분상제 실거주 의무+주담대 완화 대책에 포함

정부는 21일 첫 부동산관계장관회의를 열고 '임대차 시장 안정 방안'을 발표했다. 이번 대책에는 분양가상한제 적용 지역 아파트에 최대 5년의 실거주 의무 거주 기간이 부여되는 일명 '전월세 금지법' 완화 방안이 포함됐다.

분상제 주택 최대 5년 거주 의무는 정부의 '주택법' 시행령 개정으로 지난해 2월부터 시행되고 있다. 민간택지에서는 분양가가 인근 지역 주택매매가의 80% 미만인 경우 3년, 80% 이상·100% 미만인 경우 2년간 의무적으로 거주해야 한다. 공공택지에선 의무 거주 기간이 80% 미만이면 5년, 80% 이상·100% 미만이면 3년이다. 최초 입주 가능 시점부터 수분양자가 무조건 실거주 의무를 지켜야 한다.

시세보다 저렴하게 공급되는 분상제 적용 주택에 대한 투기 수요를 차단하고 실수요자에게 보다 많은 주택을 공급하기 위해 도입됐다. 하지만 이로 인해 신축 아파트 전월세 물량 잠김 현상이 나타날 우려가 있다는 지적이 꾸준히 제기됐다. 이에 따라 정부는 최초 입주가능일 즉시가 아닌, 해당 주택의 양도‧상속‧증여 이전까지 실거주 기간을 준수하도록 제도를 완화하기로 했다.

정부는 규제지역 내에서 주택 구입을 목적으로 주택담보대출을 받으면 6개월 내에 기존 주택을 처분하고 전입하도록 한 규정도 바꾼다. 기존 주택 처분기한을 6개월에서 2년으로 늘리고 신규 주택에 전입해야 하는 기한을 없애기로 한 것이다.

두 대책은 앞서 원희룡 국토교통부 장관이 언급한 내용이기도 하다. 원 장관은 지난달 열린 기자간담회에서 임대시장에 매물이 늘어날 수 있는 방안을 예로 들며 '분상제에 묶여 있는 실거주 의무'와 '투기를 직접 건드리지 않는 주담대'라는 표현을 썼다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "두 대책이 시장에 단기 임대차 물량을 확대시키는 데 일조할 것으로 보인다"고 말했다.

◆임대주택 건설 지원책 포함...임대차 3법 논의 필요성 거듭 제기

정부는 이번에 임대주택 건설 지원책을 마련했다. 임대시장 대처방안의 3대 축으로 임대주택 건설, 전세자금 저리대출, 월세 소득공제·월세 현금지원이 거론되는데 건설 지원책이 금융과 세제 지원책에 비해 임대주택 물량을 늘리는 효과가 클 것으로 전문가들은 보고 있다.

법인사업자 추가과세 기준 상향과 민간임대주택 종합부동산세 합산배제, 미분양주택 종부세 완화 등이 대표적이다. 정부는 임대주택 양도 시 법인세 20% 추가 과세 면제를 위한 주택가액 요건을 6억원 이하에서 9억원 이하로 완화하고 10년 이상 임대한 건설임대주택에 대한 양도소득세 장기보유특별공제 특례 시한을 올해 말에서 2024년 말까지 연장하기로 했다.

정부가 임대주택 공급 물량 확대를 유도하고 금융, 세제 지원 혜택을 늘리는 방식으로 임대시장 불안에 대응하기로 했지만 이것으로는 한계가 있다는 지적이 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "임대차 3법 부작용 완화 등은 당장의 현실에 필요한 내용이지만 향후에는 임대차 3법의 유지 자체에 대한 논의도 필요하다"면서 "이는 결국 임대차 3법의 전면 재검토까지 포함한 논의까지를 의미한다"고 말했다.

원희룡 국토부 장관도 이날 "보다 근본적인 임대차 시장 안정을 위해서는 임대차법 개정 논의를 시작할 필요가 있다"면서 여야정 협의체 구성을 국회에 제안했다.

한편 시장에서는 8월 전세대란설이 과장됐다는 견해가 시간이 갈수록 힘을 받는 분위기다.

이은형 연구위원은 "계약갱신청구권이 임대차 2법 도입 이후 분산돼 사용됐기 때문에 8월에 전세대란이 폭발한다고 보긴 어렵다"면서도 "그간 지적돼온 2중, 3중 가격 문제는 지속적으로 발생할 것"이라고 설명했다.

함영진 랩장도 "7월 주택 임대차 계약갱신 종료로 인한 전국적인 임대차 시장 불안 우려는 제한적이라고 판단된다"면서 "정부가 여소야대 속 시행령 개정을 통해 가용한 정책카드를 총동원해 기민하게 대책을 준비한 점은 긍정적"이라고 평가했다. 

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