[GAM]美 상업용 부동산 위기 뇌관 ① 1조달러 대출 만기 '폭탄'

기사입력 : 2024년02월29일 15:29

최종수정 : 2024년02월29일 15:30

오피스빌딩 44% '깡통'
올해 대출 만기 9290억달러
디폴트율 10%까지 상승 경고

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[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 해외 부동산 펀드에서 눈덩이 손실이 발생했다는 소식이 투자자들을 긴장시키는 가운데 미국 상업용 부동산 발 금융위기 경고가 꼬리를 물고 있다.

미국 오피스빌딩 가운데 40%가 이른바 '깡통'으로 파악된 상황. 월가는 디폴트율이 10%까지 치솟으면서 은행권 위기로 번지는 시나리오를 경고한다. 60%에 달하는 주가 폭락을 연출한 뉴욕커뮤니티뱅코프(NYCB) 사태가 시작에 불과하다는 얘기다.

2월22일(현지시각) 미국 모기지은행가협회(MBA)에 따르면 2024년 만기 도래하는 미국 상업용 부동산(CRE) 여신이 9290억달러에 이른다.

전체 상업용 부동산 모기지 4조7000억달러 가운데 20%에 해당하는 물량이다. 시장 조사 업체 트렙에 따르면 2025년 말까지 만기 도래하는 물량은 1조5000억달러로 파악됐고, 2027년까지 만기 물량은 2조2000억달러에 달한다.

5~10년 전 저금리에 자금을 조달해 부동산 자산을 매입했던 건물주들은 이제 2~4배 높아진 금리에 대출을 연장하거나 자산을 팔아 빚을 갚아야 한다.

문제는 신종 코로나바이러스(코로나19) 팬데믹 사태로 공실률이 가파르게 치솟은 한편 부동산 가격이 큰 폭으로 떨어졌다는 것.

로스앤젤레스(LA)의 빌딩숲 [사진=블룸버그]

미국 전체 오피스빌딩 가운데 44% 가량은 건물을 매각해도 대출 원리금을 전액 상환하지 못하는 소위 '깡통' 신세다.

부동산 시장의 한파는 고스란히 은행권 타격으로 이어질 전망이다. 대부분의 여신이 지역은행과 중소형 은행에 집중돼 있지만 월가는 은행권 전반에 위기가 발생할 가능성을 열어 두는 모습이다.

콜롬비아 대학 경영대학원의 토마즈 피스코스키 교수는 데일리메일과 인터뷰에서 "현 수준의 금리가 유지되고, 부동산 가격이 오르지 않는다면 디폴트율이 2008년 대공황 당시만큼 오르거나 그 이상 뛸 수도 있다"고 경고했다.

팬데믹 이전 대비 오피스빌딩 입주율 [자료=JLL]

디폴트율이 10%까지 치솟으면 231개의 은행이 보유한 1조달러 규모의 자산 시가총액이 예금 자산을 밑도는 상황이 벌어질 수 있다고 그는 말한다.

예금자 보호를 받지 못하는 이들을 중심으로 예금 인출 사태가 확산, 2023년 3월 실리콘밸리은행(SVB) 파산의 2라운드가 펼쳐질 가능성을 배제할 수 없다는 지적이다.

피스코스키 교수는 디폴트율 10% 가정이 터무니 없지 않다고 주장한다. 전미경제연구소(NBER)의 조사에서 자산 가치가 대출금을 밑도는 '깡통' 비중이 전체 상업용 부동산 대출의 14%, 오피스빌딩 담보 대출의 44%에 이르는 것으로 파악됐기 때문.

모기지은행가협회(MBA)에 따르면 2024년 만기 도래하는 9290억달러 규모의 여신 가운데 은행권 보유 물량이 4410억달러로 47%의 비중을 차지하고 있다.

상업용부동산저당증권(CMBS)가 2340억달러로 25%를 차지했고, 비은행 여신 업체가 보유한 물량이 1680억달러로 18%의 비중을 나타냈다. 이 밖에 보험과 정부 기관이 각각 590억달러(6%), 280억달러(3%)를 보유중이다.

건물주들은 디폴트를 피하기 위해 자산 매각보다 대출이나 채권 갈아타기를 모색하는 움직임이지만 재금융을 승인해주는 은행을 찾기가 하늘의 별 따기다.

미국 금융안정감독위원회(FSOC)는 연간 보고서에서 "상업용 부동산 가격 하락이 확산되고 있다"며 "은행권 대출 포트폴리오에서 손실이 늘어나면서 금융시스템 전반으로 충격을 가할 수 있다"고 지적했다.

1월31일(현지시각) 예상 밖 분기 적자와 배당 삭감을 발표한 뉴욕커뮤니티뱅코프(NYCB)가 상업용 부동산 시장 침체에 따른 후폭풍을 보여주는 단면이다.

은행의 적자 원인은 부동산 여신에서 잠재 손실 리스크가 커지자 이에 대응하기 위해 5억달러에 달하는 대손충당금을 설정한 데 있다.

은행 주가는 실적 발표일부터 불과 5거래일 사이 60% 폭락, 20년래 최저치로 주저앉았다. 일본 아오조라 은행 역시 같은 상황이다.

큰 그림에서 볼 때 2023년 3월 실리콘밸리은행(SVB)을 필두로 한 미국 지역은행 위기는 금리 상승을 공통 분모로 한다.

실리콘밸리은행(SVB)을 포함한 지역은행이 연방준비제도(Fed)의 과격한 금리 인상에 장단기 국채 가격이 가파르게 떨어지면서 직격탄을 맞았고, 당시 파산한 시그니처은행의 자산을 인수하며 구원 투수로 나섰던 뉴욕커뮤니티뱅코프(NYCB) 역시 금리 상승으로 인한 상업용 부동산 시장 한파에 홍역을 치르는 상황.

스탠포드 대학의 아미트 세루 재무학 교수는 보고서를 내고 미국 은행권이 금리 상승으로 인해 2조2000억달러에 달하는 평가 손실을 떠안은 상태라고 진단했다.

또 조사 대상에 포함된 은행 가운데 10%에서 실리콘밸리은행(SVB) 파산 당시보다 커다란 평가 손실이 발생한 상태라고 그는 밝혔다.

세루 교수는 보고서에서 "상업용 부동산 가격 하락으로 인한 잠재 손실이 아직 은행권 장부에 충분히 반영되지 않았다"고 전했다. 은행권 잠재 손실이 더욱 커질 수 있다는 얘기다.

팬데믹 직후 상업용 부동산 시장의 전망이 엇갈렸고, 정상화에 대한 기대감이 상당했기 때문에 은행권이 잠재 손실을 반영하는 데 소극적이었다.

하지만 오피스빌딩과 상가 등 건물들이 최대 50% 할인된 가격에 거래되는 실정이고, 은행이 부실 여신에 대한 엄격한 평가에 나서야 할 때라는 의견이다.

모기지은행가협회(MBA)의 제이미 우드웰 상업용 부동상 리서치 헤드는 블룸버그와 인터뷰에서 "시장 금리를 둘러싼 불확실성과 변동성, 여기에 부동산 가치에 대한 논란과 시장 펀더멘털과 관련한 불신까지 맞물려 자산 매각과 대출 차환을 가로막고 있다"고 설명했다.

MSCI 리얼 애셋에 따르면 2023년 말 기준 상업용 부동산 대출 가운데 858억달러에 달하는 물량이 부실 여신으로 분류됐고, 잠재 부실 위험이 큰 것으로 판단되는 여신이 2346억달러로 집계됐다.

코메르츠방크는 최근 보고서를 내고 "연준이 2023년 3월부터 제공한 은행기간대출프로그램(BTFP)이 종료되면서 상업용 부동산 가격 하락에 따른 타격이 더욱 두드러질 전망"이라며 "디폴트가 가파르게 상승할 수 있다"고 말했다.

shhwang@newspim.com

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[단독] 日 여행객 'K-쌀' 사간다 [세종=뉴스핌] 이정아 기자 = 일본 여행객이 한국을 방문, 한국 쌀을 직접 구매해 들고 나가는 사례가 급증하고 있다. 일본 내 쌀값이 고공행진을 이어가는 가운데 '밥맛 좋은 한국 쌀'이 대체제로 급부상하면서 벌어지는 현상이다. 3일 <뉴스핌>이 입수한 자료에 따르면, 올해 1월부터 6월까지 상반기 동안 일본 여행객이 한국에서 직접 구매해 일본으로 들고 간 국산 쌀은 3만3694kg로 집계됐다. 일본은 지난 2018년부터 휴대식물 반출 시 수출국 검역증을 의무화한 나라로, 병해충과 기생식물 등 식물위생 문제에 매우 엄격하다. 특히 쌀처럼 가공되지 않은 곡류는 검역 과정이 매우 까다롭다. 그럼에도 불구하고 일본 여행객들의 한국산 쌀 열풍은 지속됐다. 지난해 한 해 동안 일본 여행객이 반출한 국산 쌀은 1310kg에 불과했지만, 올해는 상반기에만 무려 25배 이상 급증했다. 같은 기간(2024년 1~6월)으로 비교하면 작년 106kg에서 올해 3만3694kg로 약 318배 증가한 셈이다. 농식품부 관계자는 "일본 여행객들의 '쌀 쇼핑'이 열풍을 불면서 관련 문의가 급증했다"며 "한국쌀이 일본쌀에 비해 맛과 품질이 뒤떨어지지 않는다는 인식이 생기면서 반출되는 양도 많아지고 있다"고 설명했다. 쌀을 화물로 탁송하는 사례도 동반 상승했다. 올해 상반기 기준 화물검역을 통해 일본으로 수출된 국산 쌀은 43만1020kg에 달한다. 지난해 화물 검역 실적이 1.2kg에 그쳤던 것과 비교하면 폭증 상태다. 업계에서는 이번 흐름이 국산 쌀에 대한 일시적 특수로 끝나지 않고 국내에서 정체된 쌀 소비의 새로운 돌파구가 될 수 있을 것으로 내다보고 있다. 임정빈 서울대 농경제학과 교수는 "일본에서 쌀 가격이 두 배 이상 올랐으니 한국에 와서라도 쌀을 구매하는 여행객이 늘어난 것"이라고 짚었다. 이어 "다만 일본의 쌀 관세율이 매우 높기 때문에 한국 쌀의 가격만 보지는 않았을 것"이라며 "국산 쌀의 품질이 높기 때문에 이 부분에서도 합격점이 있을 것"이라고 평가했다. [영종도=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 11일 오전 인천국제공항 제1터미널에 중국발 여행객들이 입국하고 있다. 2023.03.11 pangbin@newspim.com 정부 역시 이같은 수요에 대응해 일본 관광객을 대상으로 검역제도 안내·홍보에 나서기로 했다. 현재는 농림축산검역본부를 통한 사전신청, 수출검역, 식물검역증 발급, 일본 통관까지 최소 3단계 이상이 요구된다. 다만 한국 쌀을 일본으로 반출할 때 한국에서 식물검역증을 발급받아야 한다는 사실을 모르는 일본 관광객이 일본에 돌아가 쌀을 폐기하는 일이 생기면서 홍보의 필요성이 대두됐다. 농식품부 고위 관계자는 "지난달 오사카 엑스포 현장 방문을 계기로 일본 농림수산성과 예방할 기회가 주어졌는데 그 자리에서 쌀 검역 문제가 논의됐다"며 "한국 정부는 일본 여행객이 애써 한국 쌀을 구매한 뒤 일본으로 돌아가 폐기하는 일이 없도록 제도 홍보에 만전을 기하겠다"고 전했다. plum@newspim.com 2025-07-03 11:10