[GAM]美 상업용 부동산 위기 뇌관 ① 1조달러 대출 만기 '폭탄'

기사입력 : 2024년02월29일 15:29

최종수정 : 2024년02월29일 15:30

오피스빌딩 44% '깡통'
올해 대출 만기 9290억달러
디폴트율 10%까지 상승 경고

이 기사는 2월 23일 오후 4시19분 '해외 주식 투자의 도우미' GAM(Global Asset Management)에 출고된 프리미엄 기사입니다. GAM에서 회원 가입을 하면 9000여 해외 종목의 프리미엄 기사를 보실 수 있습니다.

[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 해외 부동산 펀드에서 눈덩이 손실이 발생했다는 소식이 투자자들을 긴장시키는 가운데 미국 상업용 부동산 발 금융위기 경고가 꼬리를 물고 있다.

미국 오피스빌딩 가운데 40%가 이른바 '깡통'으로 파악된 상황. 월가는 디폴트율이 10%까지 치솟으면서 은행권 위기로 번지는 시나리오를 경고한다. 60%에 달하는 주가 폭락을 연출한 뉴욕커뮤니티뱅코프(NYCB) 사태가 시작에 불과하다는 얘기다.

2월22일(현지시각) 미국 모기지은행가협회(MBA)에 따르면 2024년 만기 도래하는 미국 상업용 부동산(CRE) 여신이 9290억달러에 이른다.

전체 상업용 부동산 모기지 4조7000억달러 가운데 20%에 해당하는 물량이다. 시장 조사 업체 트렙에 따르면 2025년 말까지 만기 도래하는 물량은 1조5000억달러로 파악됐고, 2027년까지 만기 물량은 2조2000억달러에 달한다.

5~10년 전 저금리에 자금을 조달해 부동산 자산을 매입했던 건물주들은 이제 2~4배 높아진 금리에 대출을 연장하거나 자산을 팔아 빚을 갚아야 한다.

문제는 신종 코로나바이러스(코로나19) 팬데믹 사태로 공실률이 가파르게 치솟은 한편 부동산 가격이 큰 폭으로 떨어졌다는 것.

로스앤젤레스(LA)의 빌딩숲 [사진=블룸버그]

미국 전체 오피스빌딩 가운데 44% 가량은 건물을 매각해도 대출 원리금을 전액 상환하지 못하는 소위 '깡통' 신세다.

부동산 시장의 한파는 고스란히 은행권 타격으로 이어질 전망이다. 대부분의 여신이 지역은행과 중소형 은행에 집중돼 있지만 월가는 은행권 전반에 위기가 발생할 가능성을 열어 두는 모습이다.

콜롬비아 대학 경영대학원의 토마즈 피스코스키 교수는 데일리메일과 인터뷰에서 "현 수준의 금리가 유지되고, 부동산 가격이 오르지 않는다면 디폴트율이 2008년 대공황 당시만큼 오르거나 그 이상 뛸 수도 있다"고 경고했다.

팬데믹 이전 대비 오피스빌딩 입주율 [자료=JLL]

디폴트율이 10%까지 치솟으면 231개의 은행이 보유한 1조달러 규모의 자산 시가총액이 예금 자산을 밑도는 상황이 벌어질 수 있다고 그는 말한다.

예금자 보호를 받지 못하는 이들을 중심으로 예금 인출 사태가 확산, 2023년 3월 실리콘밸리은행(SVB) 파산의 2라운드가 펼쳐질 가능성을 배제할 수 없다는 지적이다.

피스코스키 교수는 디폴트율 10% 가정이 터무니 없지 않다고 주장한다. 전미경제연구소(NBER)의 조사에서 자산 가치가 대출금을 밑도는 '깡통' 비중이 전체 상업용 부동산 대출의 14%, 오피스빌딩 담보 대출의 44%에 이르는 것으로 파악됐기 때문.

모기지은행가협회(MBA)에 따르면 2024년 만기 도래하는 9290억달러 규모의 여신 가운데 은행권 보유 물량이 4410억달러로 47%의 비중을 차지하고 있다.

상업용부동산저당증권(CMBS)가 2340억달러로 25%를 차지했고, 비은행 여신 업체가 보유한 물량이 1680억달러로 18%의 비중을 나타냈다. 이 밖에 보험과 정부 기관이 각각 590억달러(6%), 280억달러(3%)를 보유중이다.

건물주들은 디폴트를 피하기 위해 자산 매각보다 대출이나 채권 갈아타기를 모색하는 움직임이지만 재금융을 승인해주는 은행을 찾기가 하늘의 별 따기다.

미국 금융안정감독위원회(FSOC)는 연간 보고서에서 "상업용 부동산 가격 하락이 확산되고 있다"며 "은행권 대출 포트폴리오에서 손실이 늘어나면서 금융시스템 전반으로 충격을 가할 수 있다"고 지적했다.

1월31일(현지시각) 예상 밖 분기 적자와 배당 삭감을 발표한 뉴욕커뮤니티뱅코프(NYCB)가 상업용 부동산 시장 침체에 따른 후폭풍을 보여주는 단면이다.

은행의 적자 원인은 부동산 여신에서 잠재 손실 리스크가 커지자 이에 대응하기 위해 5억달러에 달하는 대손충당금을 설정한 데 있다.

은행 주가는 실적 발표일부터 불과 5거래일 사이 60% 폭락, 20년래 최저치로 주저앉았다. 일본 아오조라 은행 역시 같은 상황이다.

큰 그림에서 볼 때 2023년 3월 실리콘밸리은행(SVB)을 필두로 한 미국 지역은행 위기는 금리 상승을 공통 분모로 한다.

실리콘밸리은행(SVB)을 포함한 지역은행이 연방준비제도(Fed)의 과격한 금리 인상에 장단기 국채 가격이 가파르게 떨어지면서 직격탄을 맞았고, 당시 파산한 시그니처은행의 자산을 인수하며 구원 투수로 나섰던 뉴욕커뮤니티뱅코프(NYCB) 역시 금리 상승으로 인한 상업용 부동산 시장 한파에 홍역을 치르는 상황.

스탠포드 대학의 아미트 세루 재무학 교수는 보고서를 내고 미국 은행권이 금리 상승으로 인해 2조2000억달러에 달하는 평가 손실을 떠안은 상태라고 진단했다.

또 조사 대상에 포함된 은행 가운데 10%에서 실리콘밸리은행(SVB) 파산 당시보다 커다란 평가 손실이 발생한 상태라고 그는 밝혔다.

세루 교수는 보고서에서 "상업용 부동산 가격 하락으로 인한 잠재 손실이 아직 은행권 장부에 충분히 반영되지 않았다"고 전했다. 은행권 잠재 손실이 더욱 커질 수 있다는 얘기다.

팬데믹 직후 상업용 부동산 시장의 전망이 엇갈렸고, 정상화에 대한 기대감이 상당했기 때문에 은행권이 잠재 손실을 반영하는 데 소극적이었다.

하지만 오피스빌딩과 상가 등 건물들이 최대 50% 할인된 가격에 거래되는 실정이고, 은행이 부실 여신에 대한 엄격한 평가에 나서야 할 때라는 의견이다.

모기지은행가협회(MBA)의 제이미 우드웰 상업용 부동상 리서치 헤드는 블룸버그와 인터뷰에서 "시장 금리를 둘러싼 불확실성과 변동성, 여기에 부동산 가치에 대한 논란과 시장 펀더멘털과 관련한 불신까지 맞물려 자산 매각과 대출 차환을 가로막고 있다"고 설명했다.

MSCI 리얼 애셋에 따르면 2023년 말 기준 상업용 부동산 대출 가운데 858억달러에 달하는 물량이 부실 여신으로 분류됐고, 잠재 부실 위험이 큰 것으로 판단되는 여신이 2346억달러로 집계됐다.

코메르츠방크는 최근 보고서를 내고 "연준이 2023년 3월부터 제공한 은행기간대출프로그램(BTFP)이 종료되면서 상업용 부동산 가격 하락에 따른 타격이 더욱 두드러질 전망"이라며 "디폴트가 가파르게 상승할 수 있다"고 말했다.

shhwang@newspim.com

사진

[변상문의 화랑담배] "일장기가 내려졌다" 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. 미 합참으로부터 일반명령 제1호를 하달받은 맥아더 장군은 일본 오키나와에 주둔하고 있던 미 제10군 예하 미 제24군단장 하지(John R. Hodge) 중장에게 1945년 8월 29일 한국의 38도선 이남 지역에서 일본군 무장을 해제하라고 명령하였다. 1945년 8월 기준 무장해제 대상 한반도 주둔 일본군은 14개 사단 35만여 명이었다. 이 명령에 따라 하지 장군은 예하 미 제7사단, 미 제40사단, 미 제96사단 배치 계획을 수립하였다. 미 제7사단은 서울과 개성을 포함한 38도선 일대 및 경기도, 충청도 일원을 맡도록 했다. 미 제40사단은 강원 및 경상도를, 미 제96사단(나중에 미 제6사단으로 변경)은 전라도를 책임 지역으로 할당하였다. 제주도는 미 제25기지창이 맡았다. 38도선 이남에 진주한 전체 미군 병력은 약 7만7645명이었다. 하지만 오키나와에 상륙함정이 부족하여 미 제7사단을 우선 투입하였다. 1945년 12월 19일 대한민국 임시 정부 환국을 환영하는 국민 행렬. [사진= 국사편찬위원회] 맥아더 장군은 미 제24군단의 한국 진주에 앞서 포고령 제1호를 발표하였다. 이 포고령 제1호에는 북위 38도선 이남 지역에 미군이 진주하여 일본군 무장을 해제하고, 유엔에 가입할 자격을 갖춘 독립된 국가를 수립한다는 내용이 포함되어 있었다. 1945년 9월 8일 13:30 인천항. 미 제7사단 장병들이 상륙정에서 내리기 시작했다. 날씨는 맑았다. 바람은 따뜻했다. 부두 공간은 충분했다. 17:30 상륙을 마쳤다. 다음 날인 9월 9일 아침 철로를 이용하여 서울로 들어왔다. 1945년 9월 9일 일요일 서울 거리는 엄숙한 빛 속에 잠겨있었다. 높고 푸르게 개인 가을 하늘을 이고, 태극기, 성조기, 소련 기, 중화민국 국기 등이 나란히 휘날리고 있었다. 서울역에서 내린 미 제7사단 장병들은 대오를 갖추어 조선총독부를 향하여 행군하기 시작했다. 행군 대열 중간에는 하지 중장과 킨 케이드 제독, 그리고 영관급 이상 장교들이 지프차를 타고 있었다. 장병들의 얼굴은 승리자의 위엄보다는 예의와 신의를 존중하는 겸손한 빛이었다. 한눈을 팔거나 전투화 소리를 크게 내는 군인은 없었다. 서울역에서 조선총독부에 이르는 거리에는 사람들이 담을 쌓고 있었다. 대한국인으로서 체면과 위신을 거룩하게 표현하고 있었다. 미 제7사단 600여 명이 09:00경 조선총독부 광장에 천막을 쳤다. 이어서 16:00 일본군의 항복문서 서명식이 조선총독부 회의실에서 거행되었다. 연합국 측의 노엠 H 무어 중위가 개회사를 했다. 미군 장교 안내로 조선 총독 일본군 육군 대장 아베 노부유키, 쬬오쯔끼 조선주차군사령관, 야마구치 진해 해군경비사령관이 차례로 입장했다. 연합국 측 장교단 13명은 이미 착석한 상태였다. 곧이어 하지 중장과 킨케이드 제독이 수많은 내외 보도진의 플래시를 받으며 미 헌병 호위 속에 입장하였다. 16:06 하지 중장은 앉은 채로 조인식 시작을 선언하였다. 영문과 일문으로 된 항복문서가 파란 천이 덮여있는 일본군 측 책상 위에 놓여 있었다. 쪼오쯔끼가 먼저 서명했다. 뒤를 이어 야마구치와 아베가 서명했다. 하지 중장, 킨케이드 제독 순으로 미국 측이 서명했다. 하지 중장의 간단한 폐식사와 함께 조인식이 끝났다. 아베 총독은 병원에 입원한 상태였으나, 이날 가까스로 나와 항복문서에 서명한 것이었다. 아베가 항복문서에 서명한 것은, 미군 제24사단장 하지 중장에게만 한 것이었다. 소련 측에는 항복문서 서명을 안 했다. 한반도에서 유일한 항복문서인 이것은 한반도 전체를 미국에 인계한다는 의미가 들어있는 것이었다. 이날 1945년 9월 9일 16:00를 기해 38도 선 이남에서 일본 국기 게양이 금지되었다. 16:35 조선총독부 정문에 걸려 있던 일장기가 내려졌다. 대신 성조기가 게양되었다. 미군정의 시작이었다. / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-10-13 08:00

사진

국감, 與 조희대·野 김현지 놓고 '강대강' 예고 [서울=뉴스핌] 신정인 배정원 기자 = 오는 13일부터 약 3주간 이재명 정부에 대한 첫 국정감사가 시작된다. 국감 증인으로 더불어민주당은 대법원장을, 국민의힘은 김현지 대통령실 제1부속실장을 요구하면서 '강대강' 충돌이 예상된다. 12일 정치권에 따르면 민주당은 '윤석열 내란 잔재 청산'을, 국민의힘은 '이재명 독재 저지'를 국감 기조로 규정했다. [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 정청래 더불어민주당 대표가 10일 오전 서울 여의도 국회에서 열린 최고위원회의에서 모두발언을 하고 있다. 2025.10.10 pangbin@newspim.com 특히 민주당은 3대 개혁 과제 중 하나인 사법개혁의 핵심으로 조 대법원장을 놓고 집중 추궁에 나설 방침이다. 통상 대법원장은 국감 출석 후 법사위원장의 동의로 이석하는 것이 관례지만, 이번 국감에서는 이석을 허용하지 않고 직접 답변을 듣겠다는 계획이다. 당에선 조 대법원장이 불출석할 경우 동행명령장 발부도 염두에 두고 있다. 정청래 민주당 대표는 지난 10일 국회 최고위원회의에서 조 대법원장 등을 겨냥해 "개혁에 저항하는 반동의 실체들"이라며 "반격의 여지를 남겨두면 언제든 다시 내란세력은 되살아난다. 다시는 내란을 생각하지조차 못하도록 하는 것이 빛의 혁명의 정신을 이어가는 길"이라고 강조했다. [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 송언석 국민의힘 원내대표가 10일 오전 서울 여의도 국회에서 열린 국정감사 대책회의에서 모두발언을 하고 있다. 2025.10.10 pangbin@newspim.com 국민의힘은 김 부속실장 출석을 요구하며 역공에 나선 상황이다. 최수진 국민의힘 원내수석대변인은 논평에서 김 부속실장의 총무비서관 재직 당시 인사 개입 의혹, 산림청장 천거 관련 보은 인사 논란 등을 겨냥해 "대통령 최측근이자 1급 공직자인 김 실장은 국감에 출석해 각종 의혹을 국민 앞에 직접 해명해야 한다"고 강조했다. 송언석 국민의힘 원내대표도 김 부속실장을 두고 "성남 라인의 비선 실세들이 도처에서 움직이고 있다는 소식이 끊이지 않는다. 국민의힘은 독재를 저지하고 국민의 삶을 지키는 국감을 만들겠다"고 강조했다. 당은 대통령실을 피감 기관으로 둔 국회 운영위원회뿐 아니라 김 부속실장의 각종 의혹에 대해 상임위별 증인으로 출석시키겠다는 입장이다. 이외에도 여당에 맞서 한미 관세협상과 국가정보자원관리원 화재, 통신사 해킹 사고 등에 대해 정부의 실책을 따져물을 전망이다. allpass@newspim.com 2025-10-12 06:00