[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 현행 주택임대차보호법이 임차인을 보호하는 데 한계가 있기 때문에 전세 사기 예방책으로 임차권 설정 등기를 의무화해야 한다는 시민단체의 주장이 제기됐다.
경제정의실천시민연합(경실련)은 11일 오전 서울 종로구 경실련 강당에서 전세 사기 해소를 위한 제도 개선 방안 토론회를 열었다.
이날 토론회에는 백인길 경실련 도시개혁센터 이사장이 좌장으로 나섰으며, 김천일 강남대 부동산건설학부 교수와 정경국 대한법무사협회 전세 피해 지원 공익법무사단장이 발제를 담당했다.
경실련은 현행 임대차계약 공시 방법이 불완전한 '깜깜이 공시'라고 비판했다.
현행 주택임대차보호법은 전입신고를 통해 주민등록을 공시 방법으로 정해 대항력을 인정하는데, 이 경우 개인정보 보호 문제로 외부인이 주민등록 여부를 확인하기 쉽지 않을 뿐더러, 임차권과 관련한 정보가 부동산등기부, 실 소재지, 주민등록지, 확정일자로 뿔뿔이 흩어져 있어 외부 이해 관계자들이 권리 관계를 파악하기 힘들다.
공시는 이해 관계자들의 법률 관계를 명확히 정리해 널리 알림으로써 거래의 안전을 보장하는 기능이 있는데, 현행 주택임대차보호법의 공시 방법은 위와 같은 이유로 외부인이 이를 파악하기 어려워 제 역할을 하지 못한다는 것이 경실련의 설명이다.
경실련은 전세 사기가 이런 임대차 공시 제도의 맹점을 파고들었다는 점을 지적했다. 대항력이 발생하는 것은 전입신고일 다음 날 0시부터인데, 이 경우 임대인이 대항력이 발생하기 전 임차인 몰래 제3자로부터 대출을 받고 저당권을 설정하는 경우가 발생할 수 있다는 것이다. 그럴 경우 임차권은 후순위로 밀리게 돼 집이 경매에 부쳐지더라도 임차인은 보증금의 상당액을 돌려받지 못하게 된다.
경실련은 이런 문제를 해소하기 위해 임차권을 부동산등기부에 공시하는 주택임대차등기를 법적으로 의무화해야 한다고 주장했다. 민법 621조 2항 등 관계 법령에 따라 부동산임대차 등기를 접수하는 시점부터 제3자에 대한 대항력을 발휘할 수 있다고 해석할 수 있기 때문에 전입신고를 통한 기존 공시 방법과 달리 저당권 설정으로 인한 피해를 방지할 수 있다는 것이다.
경실련은 이 외에도 임대차 등기 의무화가 ▲제3자 권리 보호 ▲행정비용 절감 ▲임대차 중개 기능 정상화 ▲임대차 시장의 안정성 제고 ▲임대인 세금 체납 정보 공시의 당위성 제공 등의 이점이 있다고 봤다.
김천일 교수는 "전세 사기 문제가 터져 나오자 정부는 현행 불완전한 공시 방법을 유지한 채로 부랴부랴 이런저런 임시방편적 처방을 땜질하듯이 발표해왔다"며 "임차권을 등기로 공시하면 많은 문제가 해결된다"고 주장했다.
정경국 공익법무사단장은 "부동산등기와 민사집행의 전문가인 자격자 대리인이 임차권 설정 등기를 위해 임대차계약의 전 과정에 관여해 권리 분석 등 법률 서비스를 제공한다면 전세 피해 예방과 구제에 큰 도움이 될 것이다"라고 덧붙였다.
다만 임차권 등기 의무화에 대한 반론도 존재했다. 토론자로 참석한 구본기 구본기생활경제연구소 소장은 앞선 두 발제자의 의견에 대부분 동의하면서도 "전세 사기가 문제되는 가장 큰 이유는 피해자들이 보증금을 온전히 회수할 수 없다는 데 있는데, 임차권 설정 등기를 한다고 해서 전세 주택의 경매 낙찰가가 전세 보증금에 미치지 못하게 될 가능성이 사라지는 것은 아니다"라고 반론을 제시했다.
또한 "기존의 주택 인도와 전입신고 절차로 간단히 주어지던 대항력이 임차권 설정 등기로 바뀌면 임차인 입장에서는 절차가 복잡해질뿐더러 등기를 하는 과정에서 비용도 발생한다"며 "해당 방안은 전세 사기 피해 예방보다는 법무사의 업권 확대를 위한 것 아니냐는 오해를 살 수 있다"고 지적했다.
조정흔 감정평가사 역시 구본기 소장의 의견에 동의하며 임차권 등기 의무화만으로는 전세 사기 예방에 한계점이 있다고 봤다.
조정흔 평가사는 "임차권 등기는 임차인의 선순위 대항력을 유지하고 전세 보증금과 임대차 기간 등을 제3자가 누구나 알 수 있도록 공시한다는 측면에서 의의가 있을 것으로 보인다"면서도 "현행법에서도 임차권 설정 등기가 가능하지만 널리 활용되지 않고 있으며 (의무화 시) 임차인이 임차권 등기 말소를 별도로 해야 하는데 과연 임차인에게 말소 의무까지 강제할 수 있을지 의문"이라고 지적했다.
이어 "실제 전세보증금 미반환 문제를 근본적으로 해결하는 데 한계가 있고, 모든 임대차계약에 의무적으로 도입 시에는 여러 측면에서 부작용이 예상돼 면밀한 검토를 통해 단계적인 적용이 필요하다"고 덧붙였다.
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