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[채권 쇼크] ③ '영국은 예고편' 지구촌 금융시스템 살얼음판(下)

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채권시장 위기 '뇌관' 부상
채권 자경단 30년만에 출몰
伊·獨·美·신흥국까지 '불안'
금리 인상 후폭풍 거세다

이 기사는 10월 18일 오후 4시15분 '해외 주식 투자의 도우미' GAM(Global Asset Management)에 출고된 프리미엄 기사입니다. GAM에서 회원 가입을 하면 9000여 해외 종목의 프리미엄 기사를 보실 수 있습니다.

[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 연준이 과격한 금리인상과 함께 양적긴축(QT)에 돌입하자 금리 상승이 불가피하다는 의견에 힘이 실리면서 채권 매도, 즉 수익률 상승에 베팅하는 세력이 활약하기 시작했다는 얘기다.

실제로 업계에 따르면 미국 30년 만기 고정금리 모기지 평균 금리가 10월13일 기준 6.92%를 기록, 전주 6.66%에서 상당폭 상승했다. 이는 2002년 이후 20년래 최고치에 해당한다.

[채권 쇼크] 글싣는 순서

1. 영국 '금리 쇼크' 일단락됐나...남은 불씨와 교훈은
2. 영국 파운드화 급락 이유와 향후 전망...투자 기회는
3. '영국은 예고편' 지구촌 금융시스템 살얼음판
4. 위기가 기회, 2023년 채권시장 '황소장' 온다
5. 일본 YCC 종료? 채권시장 태풍의 눈

이와 별도로 미국 부동산 전문 매체인 모기지 뉴스 데일리는 10월 초 30년 만기 모기지 고정금리가 7.05%까지 뛰었다고 보도했다.

연준의 기준금리 인상이 모기지 금리의 상승 배경으로 자리잡고 있지만 채권 자경단의 투기적인 베팅이 이를 더욱 부추겼다는 지적이다.

미국 국책 모기지 기관 프레디 맥의 샘 카터 수석 이코노미스트는 보고서를 내고 "앞으로 수 개월이 금융 및 부동산 시장과 거시경제에 중요한 시기가 될 것"이라고 밝혔다.

미국부동산중개인협회(NAR)는 보고서를 내고 30년물 모기지 금리가 8.5%까지 상승할 가능성을 열어 뒀다.

미국 30년 만기 모기지 고정금리 추이 [자료=블룸버그]

부동산 시장 조사 업체 블랙 나이트의 앤디 월던 부대표는 블룸버그와 인터뷰에서 "금리가 상승할수록 모기지 채권시장과 부동산 시장에 한파가 거세질 것"이라고 우려했다.

모기지 채권 뿐 아니라 국채와 회사채 시장 역시 채권 자경단의 타깃이라고 야데니 대표는 강조한다.

연준의 QT를 계기로 지난 30년간 손발이 묶여 있었던 채권 투기 세력들이 부활했고, 이들과 정책자들 사이에 한판 힘겨루기가 벌어질 것이라고 그는 내다봤다.

◆ 英 채권시장 패닉 곳곳에 후폭풍, 유동성 우려 '고개'

영국 채권시장의 패닉은 지구촌 곳곳에 후폭풍을 일으키고 있다. 미국 정크본드 시장에 '팔자'가 봇물을 이뤘고, 한파가 주식시장으로 번질 수 있다는 경고도 나왔다.

연초 이후 영국 국채시장이 27%에 달하는 눈덩이 손실을 기록, 관련 지수가 2014년 이후 최저치로 밀린 가운데 전세계 투자등급 회사채 및 국채를 포괄하는 블룸버그 글로벌 채권 지수가 고점에서 20% 이상 내리 꽂혔다.

특히 9월23일 영국의 미니 예산 발표 전후로 지수는 8거래일 연속 하락, 2016년 이후 최장기 내림세를 기록했다.

투자자들의 불안감은 극에 달했다. BEA 유니온 인베스트먼트 매니지먼트의 빅터 웡 포트폴리오 매니저는 블룸버그와 인터뷰를 갖고 "최대한 방어적인 전략을 취하고 있다"며 "영국 사태 이외에 주요국 고물가 지속에 따른 중앙은행들의 매파 정책과 외환시장 변동성 상승, 러시아와 우크라이나 전쟁의 장기화로 인해 위기 발생 가능성이 매우 높다"고 전했다.

미국 CLO 거래 추이 [자료=인터랙티브 데이터/미국금융산업규제국]

특히 수 조 달러 규모의 미국 대출채권담보부증권(CLO) 시장이 휘청거리고 있다. CLO는 대부분 전세계 기관 투자자들이 보유하고 있는데 여기에는 영국 연기금과 보험사도 포함돼 있다.

마진콜 때문에 현금 확보가 시급해진 이들 기관이 손에 쥐고 있던 미국 CLO를 대량 팔아치웠고, 이 때문에 채권 가격이 급락한 것.

상당수의 물량은 내재 가치 아래로 떨어졌다고 투자자들은 말한다. 영국 채권시장에서 불거진 위기 상황이 미국까지 파장을 일으킨 셈이다.

아시아 신흥국 CDS(신용부도스왑) 프리미엄 추이 [자료=블룸버그]

커네티컷 소재 이글 포인트 크레딧 매니지먼트의 톰 마제스키 파트너는 월스트리트저널(WSJ)과 인터뷰를 갖고 "최근과 같은 대규모 매도는 과거에 경험한 일이 없었다"고 전했다.

일부 미국 기관 투자자들이 해당 채권을 저가 매수하고 나섰지만 채권 가격의 급락과 투자자들의 불안감을 진화하기는 역부족이었다.

10월 첫 주 CLO 가격이 2020년 중반 이후 최저치로 밀린 뒤 안정을 찾는 모습이지만 매도 압박이 여전하다.

영국 국채시장이 아수라장이 된 이후 미국 CLO 시장의 거래량은 10월 첫 주에만 13억달러에 달하는 손바뀜을 나타냈다. 이는 직전 12개월 일간 평균치의 두 배에 달하는 수치다.

미국 CLO 시장의 움직임은 금리가 큰 폭으로 오를 때 선진국의 금융시장에 전혀 예상하지 못했던 방향으로 후폭풍이 발생할 수 있다는 사실을 상기시키는 대목이다.

일반적으로 CLO는 블랙스톤이나 칼라일 그룹과 같은 대체 자산에 무게를 두는 운용사들의 먹이감이다.

이들 기관 투자자는 지난 십 수 년간 CLO를 공격적으로 사들였고, 이 때문에 과도하게 리스크를 떠안는 행위가 도마 위에 올랐지만 기관들은 아랑곳하지 않았다.

오히려 2020년 팬데믹 초기 금융시장에 난기류가 확산됐을 때 이들은 더욱 공격적으로 CLO에 베팅했다.

잠재 리스크에 대한 우려는 이번 영국 사태로 현실화됐다. 국채와 파운드화의 동반 급락에 마진콜이 속출하면서 CLO 투매를 부추긴 것.

파머 스퀘어 캐피탈 매니지먼트에 따르면 투자등급 CLO 인덱스는 10월 첫 주 88.7까지 하락, 9월 초 대비 4% 떨어졌다.

일부 유럽 지역의 CLO는 이보다 더 큰 폭으로 밀렸다. 영국 연금이 대량 보유한 AA 등급 유로화 표시 CLO가 9월 하순 이후 5% 가량 하락했다.

브라이튼 록 그룹에 따르면 연기금을 포함해 영국 기관 투자자의 LDI 자산 1조6000억파운드 가운데 미국 CLO의 비중은 5% 가량으로 파악됐다.

비중이 제한적인데도 CLO가 매도 타깃으로 부상한 데 대해 시장 전문가들은 규모가 큰 국채나 주식시장에 비해 특정 베팅을 통해 상대적으로 커다란 영향력을 행사할 수 있기 때문이라고 설명한다.

월가의 애널리스트는 CLO 뿐 아니라 미국 주식시장과 모기지 증권, 그 밖에 자산담보부증권까지 금융시장 전반에 걸쳐 마진콜에 따른 투매로 충격을 받았다고 판단했다.

뿐만 아니라 CLO 가격 급락은 차입 매도(LBO) 시장으로 연쇄적인 충격을 일으켰다. 월가에서 금맥을 캐는 비즈니스가 영국 연금의 마진콜 사태로 일격을 맞았다는 얘기다.

CLO 가격 하락은 자금 조달 비용을 높이는 결과로 이어졌고, 이 때문에 신규 발행이 사실상 실종됐다.

가뜩이나 경기 침체 리스크가 고조되는 가운데 CLO 발행이 마비되면서 레버리지를 이용한 기업 인수합병(M&A)에도 브레이크가 걸렸다.

미국 전기차 업체 테슬라(TSLA)의 수장 일론 머스크가 대표적인 사례로 꼽힌다. 그는 소셜 미디어 업체 트위터를 440억달러에 인수할 계획을 세웠지만 사실상 안개속이다.

메가톤급 M&A를 위한 65억달러 규모의 은행권 여신 집행이 순조롭지 않을 것이라는 의견이 지배적이다.

세계 최대 CLO 운용 업체인 칼라일 그룹의 로렌 바스마딘 파트너는 "CLO 시장의 과격한 매도가 기업 M&A에 비우호적인 시장 여건을 형성하고 있다"고 전했다.

한편 제프리스는 투자 보고서를 내고 영국 국채시장 충격이 주식시장으로 번지고 있다고 주장했다.

국채를 대량 매도했던 영국 연금이 훗날 물량을 더 비싼 값에 다시 사들여야 할 것이라고 우려, 채권 대신 주식을 팔아치우기 시작했다는 얘기다.

업계에 따르면 런던증시의 FTSE100 지수는 2022년 초 이후 30% 이상 후퇴했다. 이에 따라 증시는 주요국 가운데 가장 큰 폭의 내림세를 나타냈다.

시장 전문가들은 2023년 지구촌 금융시장 혼란이 더욱 가중될 수 있다고 경고한다. 연준을 필두로 각국 중앙은행의 금리인상이 지속, 금융시장의 유동성이 더욱 위축되는 한편 소위 크래시(crash)가 발생할 위험이 한층 높아질 것이라는 지적이다.

이미 연준이 집계하는 금융 스트레스 인덱스는 지난 10월12일 3.242를 기록해 2년래 최고치를 나타냈다.

금융 스트레스 인덱스 [자료=연준 금융조사청]

인덱스에는 채권 이외에 신용시장과 주식시장의 변동성 및 리스크가 광범위하게 반영된다. 실제로 뱅크오브아메리카(BofA)에 따르면 기업 디폴트가 두 배 이상 뛰었고, 신용 스프레드가 가파르게 확대됐다.

미국 비금융권 회사채 규모는 GDP 대비 80%에 육박했다. 이 가운데 3분의 1 가량이 투자등급 가운데 가장 하위권에 해당하는 BBB 등급으로 평가 받았다.

경기 침체가 본격화되면서 회사채 신용등급 강등이 꼬리를 물 경우 펀드 업계가 매물을 쏟아내는 한편 가격 하락이 영국과 흡사한 마진콜 사태를 일으킬 수 있다고 월가는 우려한다.

사모펀드를 포함한 대체 자산 시장 역시 약한 고리로 지목된다. 전체 금융시장에서 대체 자산이 차지하는 비중은 2006년 이후 두 배 가까이 늘어났다.

2022년 초 이후 금리 상승을 빌미로 주요국 주식시장이 폭락한 사이 대체 자산은 제한적인 손실을 내는 데 그쳤다.

효과적인 투자 기법으로 보이지만 실상 더 커다란 손실 리스크가 잠재돼 있다고 시장 전문가들은 강조한다.

채권을 중심으로 금융시장의 유동성 위기를 우려하는 목소리도 나왔다. 래리 서머스 미국 전 재무장관은 블룸버그TV와 인터뷰에서 "금융시장이 위기 직전인 2007년과 흡사한 상황"이라며 "대규모 레버리지와 정책 불확실성, 고물가, 지정학적 리스크까지 대지진이 강타하기 전 작은 떨림이 곳곳에서 포착된다"고 말했다.

옥스포드 이코노믹스의 존 캐너밴 애널리스트는 보고서에서 "금융위기 리스크가 뜨거운 감자로 부상했다"며 "채권시장의 유동성이 위축된 가운데 변동성이 크게 뛰었고, 거시경제와 통화정책을 둘러싼 불확실성도 크다"고 전했다.

주요 외신에 따르면 재닛 옐런 미국 재무장관 역시 미 국채시장의 유동성 리스크에 대한 우려의 목소리를 냈다.

씨티그룹의 채권 전략가로 장기간 활약한 뒤 2016년 뉴욕 소재 애드보케이트 캐피탈 매니지먼트를 공동 창업한 스콧 펭 대표는 펜션 앤드 인베스트먼트과 인터뷰를 통해 "미국의 경우 영국에 비해 잠재 리스크가 제한적이지만 이번 사태를 계기로 연금의 구조적 개혁이 이뤄져야 한다"고 강조했다.

◆ 저금리 시대의 폐막과 돈잔치의 혹독한 대가

9월 미국 소비자물가지수(CPI)와 생산자물가지수(PPI)를 확인한 투자자들은 연준의 4연속 '자이언트 스텝'을 확실시하는 모습이다.

11월 통화정책 회의에서도 기준금리를 0.75%포인트씩 인상한 뒤 12월 0.5%포인트 올리는 '빅 스텝'을 단행한다는 시나리오다.

이 경우 2022년 말 미국 기준금리는 4.50%에 이른다. 월가는 이어 2023년 1분기 중 기준금리가 5.50%까지 인상될 것으로 내다보고 있다.

일부 매파 투자자들은 2022년 남은 두 차례의 통화정책 회의에서 각각 0.75%포인트의 금리인상을 점치고 있다.

과격한 금리인상에도 물가 상승 압박이 꺾이지 않았다는 사실이 9월 지표에서 확인되자 앞으로 연준의 정책 행보를 예측하기 어렵다는 목소리도 고개를 들었다.

아울러 정책자들이 금리인상을 종료한 뒤에도 상당 기간 인하에 나서지 않고 정점에서 유지할 것이라는 관측에 힘이 실린다.

강(strong) 달러와 킹(king) 달러에 이어 '갓(god)' 달러로 불릴 만큼 브레이크 없는 상승 랠리를 펼치는 달러화는 미국 이외에 주요국 전반의 물가를 끌어올리고, 중앙은행의 긴축을 부추기는 실정이다.

업계에 따르면 2022년 초 이후 달러 인덱스는 17%를 웃도는 폭등을 연출했다. 시장 전문가들은 미국이 과격한 금리인상과 강달러 정책을 통해 인플레이션을 수출하고 있다고 비판한다.

고물가의 장기화와 저금리 시대의 종료에 이견의 여지가 없고, 거시경제의 판도변화는 값싼 자금으로 돈잔치를 벌였던 각국 정부와 기업들의 숨통을 조이기 시작했다.

시장 전문가들은 살아있는 전설로 통하는 워렌 버핏의 말대로 '수영장에 물이 빠지면서 누가 벌거벗은 상태인지 드러나는' 상황을 맞았다고 입을 모은다.

문제는 미니 예산을 도화선으로 홍역을 치른 영국이나 유럽의 주변국 이외에 선진국도 가파른 금리 상승에 따른 후폭풍에서 자유롭지 못하다는 사실이다.

자금 조달이 막히는 기업이나 정부가 꼬리를 물면서 디폴트가 크게 늘어날 수 있다고 월가는 경고한다.

[자료=코퍼닉 글로벌 인베스터스]

코퍼닉 글로벌 인베스터스의 데이비드 이벤 창업자 겸 최고투자책임자(CIO)는 투자 보고서를 내고 "부채 규모가 큰 소위 PIGS(포르투갈, 이탈리아, 그리스, 스페인)' 뿐만 아니라 일본과 기축 통화 국가인 미국 역시 자금 조달에 난항을 겪을 수 있다"고 주장했다.

그는 싱가포르와 캐나다까지 GDP 대비 부채 비율이 100%를 웃도는 10개 국가를 주시해야 한다고 강조했다.

특히 '산통 다 깨졌다'는 의미의 'JIG'S UP'이라는 두문자어를 구성하는 일본과 이탈리아, 그리스, 싱가포르, 미국, 포르투갈 등 6개 국가가 위태로운 상태라고 그는 경고했다.

눈덩이 부채를 끌어안은 이들 국가는 금리가 급등하는 상황에 결국 고강도 긴축과 경기 침체 등 혹독한 대가를 치르며 빚을 갚아야 할 처지고, 해당 지역의 자산이 하락 압박에 시달릴 수밖에 없다는 지적이다.

블랙록은 투자 보고서에서 "이번 영국 국채 수익률 급등과 이에 따른 금융시장 파장은 금리 상승이 얼마나 심각한 혼란을 일으킬 수 있는가를 분명하게 보여줬다"며 "영국 사태는 주요국 어디서나 발생할 수 있는 위기의 예고편"이라고 주장했다.

픽텟 웰스 매니지먼트의 세자르 페레즈 루이즈 최고투자책임자는 파이낸셜타임스(FT)와 인터뷰에서 "영국의 쇼크는 전세계 다른 국가에 경종을 울린 사건이었다"고 말했다.

리즈 트러스 영국 총리가 10월14일 콰텡 재무장관을 경질한 한편 감세안을 철회할 뜻을 밝히면서 파운드화가 강하게 반등했지만 위기의 불씨가 진화된 것이 아니라고 월가는 이구동성 한다.

정책 금리에 가장 민감한 미국 2년 만기 국채 수익률은 최근 4.53%까지 오르며 금융위기 직전인 2007년 이후 최고치를 나타냈다.

미국 2년물과 10년물 국채 일드커브 [자료=블룸버그]

2021년 말 0.7% 선에서 등락했던 2년물 수익률은 말 그대로 파죽지세로 뛰었다. 이 때문에 2년물과 10년물 수익률 스프레드를 의미하는 일드커브가 50bp(1bp=0.01%포인트) 가량 역전됐다.

일반적으로 일드커브 역전은 경기침체 신호로 통한다. 최근 수치는 2008년 금융위기 이전보다 더 크게 하락, 투자자들의 경계감을 자극하고 있다.

1980년대 초 이후 가장 빠른 속도의 금리 인상과 경기 침체 리스크 속에 지구촌 채권 및 신용시장을 둘러싼 불안감은 날로 고조되고 있다.

블룸버그에 따르면 2024년 말까지 신흥국 정부가 상환해야 하거나 차환 발행해야 하는 달러화 및 유로화 표시 부채 규모는 3500억달러에 이른다.

이와 관련, 도이체방크는 보고서를 내고 "신흥국 채권과 통화가 지속적인 하락 압박에 시달릴 전망"이라며 "터키를 포함한 주변국들은 이미 위기 상황이며, 이 같은 상황이 중심국으로 전염될 것인지 여부가 뜨거운 감자"라고 전했다.

투자자들의 경계감은 이미 시장 지표를 통해 드러나고 있다. 신흥국의 2024년 3월 만기 달러화 표시 채권의 미 국채 대비 프리미엄이 1200bp까지 치솟은 것. 이는 불과 1년 전 수치에서 5배 가량 뛴 결과다.

이에 따라 신흥국의 달러화 표시 채권은 미국과 유럽의 정크본드보다 훨씬 낮은 가격에 거래되는 실정이다.

맨 그룹은 투자 보고서에서 "2020년 팬데믹 사태를 빌미로 각국이 경쟁적으로 기준금리를 인하한 틈을 타 한 해 동안 신흥국 정부와 기업들이 조달한 자금이 7470억달러로 연간 기준 사상 최고치를 기록했다"며 "금리가 오르면서 부실 채권이 늘어날 뿐 아니라 선진국으로 파장이 확산될 것"이라고 내다봤다.

미국과 유럽의 정크본드 아래로 떨어진 신흥국 채권 가격 [자료=블룸버그]

미국을 제외한 주요국의 외환보유액이 기록적인 하락을 보이는 상황도 잠재적인 위기를 둘러싼 우려를 부추기는 대목이다.

주요 외신에 따르면 전세계 외환보유액은 2022년 초 이후 1조달러 가량 증발, 12조달러로 줄어들었다.

연초 이후 외환보유액의 감소 폭은 2003년 이후 약 20년만에 최대 규모다. 미국 연준의 금리 인상에 달러화가 랠리하자 주요국이 자국 통화 가치를 방어하는 한편 수입 물가 상승에 제동을 걸기 위해 외환보유액을 크게 소진한 결과다.

인도의 외환보유액이 960억달러 감소했고, 일본이 사상 최대 규모인 540억달러 감소를 나타내는 등 주요국 전반에 자금 소진이 두드러지자 국제통화기금(IMF)이 속도 조절을 권고하고 나섰다.

외환보유액의 급감이 멈추지 않을 경우 각국이 잠재적인 부채 위기에 대응할 수 있는 자금력을 확보하기 어렵다는 지적이다.

하지만 월가의 전망은 흐리다. 연준의 금리인상과 강달러 추세가 물가 상승 압력을 자극하고 있어 외환보유액의 추가 감소가 불가피하다는 얘기다.

투자자들 사이에 2008년과 흡사한 금융시스템 붕괴에 대한 공포감이 확산되는 가운데 연준 정책자들 가운데 대표적인 매파로 통하는 닐 카시카리 미니애폴리스 연방준비은행 총재의 발언이 월가의 시선을 끌었다.

그는 브레머 파이낸셜이 주최한 컨퍼런스에서 "인플레이션이 아래로 꺾이는 신호가 분명하게 확인될 때까지 금리인상이 중단되지 않을 것"이라며 "고금리 여건으로 전환하는 과정에 금융시장에서 손실이 발생하는 한편 글로벌 경제 곳곳에 디폴트나 파산이 발생하겠지만 이는 자본주의의 본질"이라고 주장했다.

 

higrace5@newspim.com

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'300억 사기' 차가원 구속 [서울=뉴스핌] 박민경 기자 = 약 300억원 규모의 사기 혐의를 받는 차가원 원헌드레드 대표가 3일 구속됐다. 서울중앙지법 부동식 영장전담 부장판사는 이날 특정경제범죄가중처벌등에관한법률 위반(사기) 혐의를 받는 차 대표의 구속 전 피의자 심문(영장실질심사)을 진행한 뒤 "증거인멸의 염려가 있다"며 구속영장을 발부했다. 차 대표는 자신이 운영하는 연예기획사 소속 연예인의 지식재산권(IP)을 활용한 사업을 주식회사 노머스에 제안해 계약을 체결하고 선수금 242억원을 받았으나, 실제 사업을 이행하지 않는 등 혐의를 받는다. 수사기관이 파악한 차 대표의 각종 사기 혐의에 대한 총 피해 규모는 약 300억원으로 알려졌다. [서울=뉴스핌] 류기찬 기자 = 300억원대 사기 혐의를 받는 차가원 피아크그룹 회장 겸 원헌드레드 대표가 3일 오전 서울 서초구 서울중앙지방법원에서 열린 구속 전 피의자 심문(영장실질심사)에 출석하고 있다. 2026.08.03 ryuchan0925@newspim.com 경찰은 차 대표가 기존 업체와의 계약관계 등을 제대로 알리지 않은 채 사업을 제안했으며, 계약 당시부터 사업을 이행할 의사나 능력이 부족했던 것으로 의심하고 있다. 앞서 경찰은 차 대표에 대한 구속영장을 두 차례 신청했으나, 검찰은 보완수사를 요구하며 영장을 반려했다. 이에 경찰은 검찰과 협의해 차 대표에 대한 계좌 추적, 계약 관계 분석 등 추가 수사를 한 뒤 세 번째 구속영장을 신청했고, 검찰은 지난달 28일 법원에 구속영장을 청구했다. 차 대표 측은 경찰 단계에서부터 혐의를 전면 부인했다. 원헌드레드를 둘러싼 각종 의혹은 적대적 인수합병(M&A) 과정에서 제기된 것이라는 취지로 주장한 것으로 전해졌다. 차 대표의 변호인인 현동엽 법무법인 화금 변호사는 앞서 "본건은 사실관계상으로나 법리적으로나 사기가 성립되지 않고 다툼의 여지가 많은 사안이므로 법원에서 충실히 구속할 사유가 없음을 소명할 계획"이라며 "법원에서 구속영장에 대한 기각결정을 받아 경찰의 무리한 구속영장 신청 및 수사에 종지부를 찍겠다"고 밝힌 바 있다. pmk1459@newspim.com 2026-08-03 22:55
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실거주 아니면 세금 껑충 [서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 내년부터 실거주 1가구 1주택자의 종합부동산세 기본공제액을 현행 12억원에서 14억원으로 높이는 내용의 세제개편안을 내놨지만, 정부안대로 시행될 경우 서울 주요 고가주택 소유자의 보유세는 큰 폭으로 늘어날 것으로 보인다. 일정 금액을 넘는 고가주택은 공정시장가액비율과 종부세율이 함께 오르는 데다 세액공제 한도까지 신설되기 때문이다. 내년 공시가격 상승률이 올해의 절반 수준으로 둔화한다고 가정해도 세액공제를 적용하지 않은 서울 주요 고가 아파트의 보유세는 올해보다 49~71% 늘어나는 것으로 나타났다. 비거주 1주택자는 기본공제액이 9억원으로 줄어들면서 은마아파트와 잠실주공5단지 등 일부 주택의 보유세가 두 배 수준으로 증가할 전망이다. [AI일러스트 = 최현민 기자] ◆ 실거주 1주택 공제 14억으로…고가·비거주·다주택 과세 강화 3일 부동산업계에 따르면 이번 세제개편안이 시행될 경우 기본공제가 확대되더라도 서울 주요 고가주택 실거주 1주택자의 보유세는 상당 폭 늘어날 전망이다. 현행 1가구 1주택자의 종합부동산세 기본공제액은 12억원, 공정시장가액비율은 60%다. 개편안이 시행되면 실제 거주하는 1가구 1주택자의 기본공제액은 14억원으로 늘고 공정시장가액비율은 내년부터 70%로 오른다. 이에 따라 시가 약 20억원, 공시가격 14억원 수준까지는 종부세가 부과되지 않는다. 정부는 실거주 1주택자의 경우 시가 약 20억~30억원 구간에서 종부세 부담이 낮아질 것으로 보고 있다. 다만 실제 세 부담은 연령과 거주기간, 공시가격 등에 따라 달라질 수 있다. 반면 시가 30억~40억원 구간의 세액 변동을 제한하고, 40억~50억원을 넘는 주택부터 세 부담을 정상화한다는 방침이다. 다만 연령과 보유·거주기간에 따라 시가 35억원 수준부터 세 부담이 늘어나는 사례도 나타난다. 비거주 1가구 1주택자의 기본공제액은 현행 12억원에서 9억원으로 축소된다. 다주택자는 4억원을 기본으로 공제하고 추가 공제액 5억원은 전체 주택 공시가격에서 실제 거주하는 주택이 차지하는 비중에 따라 차등 적용한다. 종부세 세액공제도 보유기간보다 실제 거주기간을 중시하는 방향으로 바뀐다. 내년에는 기존 보유기간 공제율을 절반으로 줄이고, 보유기간 공제율과 거주기간 공제율 가운데 높은 공제율을 적용한다. 양도소득세 장기보유특별공제 역시 거주 중심으로 개편된다. 현재 1가구 1주택자는 보유기간과 거주기간에 각각 연 4%씩 최대 40%를 적용받아 양도차익의 최대 80%를 공제받을 수 있다. 2028년부터는 보유기간 공제율이 연 2%·최대 20%로 낮아지고 거주기간 공제율은 연 6%·최대 60%로 높아진다. 2029년부터는 보유기간 공제를 없애고 거주기간에 대해서만 연 8%씩 최대 80%를 공제한다. 장기보유특별공제 한도도 2028년 20억원, 2029년부터 10억원으로 제한된다. 정부 사례에 따르면 12억원에 취득한 주택을 10년간 보유하고 2년간 거주한 뒤 32억원에 매도할 경우 양도소득세 산출세액은 2027년 2억3600만원에서 2028년 3억2000만원, 2029년 4억 500만원으로 늘어난다. 25억원에 취득한 주택을 10년간 보유·거주한 뒤 75억원에 매도하는 사례도 장기보유특별공제 한도 신설로 산출세액이 2027년 3억1600만원에서 2028년 9억2300만원, 2029년 13억7300만원으로 증가한다. 장기간 거주했더라도 양도차익이 큰 초고가주택은 공제한도 적용으로 양도세 부담이 커질 수 있다는 의미다. [AI일러스트 = 최현민 기자] ◆ 고가 1주택 보유세 49~71%↑…비거주 은마·잠실은 두 배 우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원에게 의뢰한 보유세 시뮬레이션에 따르면 서울 주요 단지 보유세는 최대 70%대까지 오를 것으로 전망됐다. 내년 공시가격 상승률이 올해 상승률의 절반 수준으로 둔화한다는 가정 아래 재산세와 종부세, 지방교육세, 농어촌특별세 등을 합산했다. 연령과 보유·거주기간 등에 따른 종부세 세액공제는 적용하지 않았다. 용산구 한남더힐의 보유세는 올해 7632만8650원에서 내년 1억3027만8043원으로 5394만9393원(70.7%) 늘어나는 것으로 추산됐다. 서초구 반포자이 전용면적 84㎡의 보유세는 올해 1809만6962원에서 내년 2763만9762원으로 954만2800원(52.7%) 증가하는 것으로 나타났다. 아크로리버파크 전용 84.97㎡는 2226만8466원에서 3333만2209원으로 49.7% 증가할 것으로 추정된다. 같은 단지 전용 112.96㎡는 3815만6682원에서 6141만5590원으로 2325만8908원(61.0%) 증가할 것으로 추산됐다. 래미안퍼스티지 전용 84.93㎡는 1904만6835원에서 2986만526원으로 56.8%, 래미안대치팰리스 전용 84.97㎡는 1503만1458원에서 2356만5600원으로 56.8% 증가할 것으로 보여진다.  잠실주공5단지 전용 82.61㎡는 1257만6528원에서 2078만9447원으로 821만2919원(65.3%) 늘어날 것으로 예상된다. 은마아파트 전용 84.43㎡도 1003만5738원에서 1630만8631원으로 627만2893원(62.5%) 늘어날 전망이다. 공시가격 상승뿐 아니라 세제개편 자체가 보유세를 끌어올리는 효과도 컸다. 내년 공시가격에 현행 제도를 적용할 경우 반포자이 전용 84㎡의 보유세는 2228만5064원이지만 개편안을 적용하면 이보다 약 535만원 많아진다. 아크로리버파크 전용 112.96㎡는 현행 제도 납부액인 4551만2683원보다 약 1590만원, 한남더힐은 현행 제도의 8789만8781원보다 약 4238만원 더 부담하는 것으로 추산됐다. 비거주 1주택자의 세 부담은 더 커진다. 잠실주공5단지 전용 82.61㎡의 내년 보유세는 실거주 1주택자일 경우 2078만9447원이지만 비거주자는 2520만3638원으로 441만원가량 많다. 올해와 비교한 비거주자의 증가율은 100.4%로 보유세가 두 배로 늘어난다. 은마아파트 전용 84.43㎡도 거주자는 내년 1630만8631원을 부담하지만 비거주자는 2045만2758원으로 414만원가량 많다. 올해 대비 증가율은 103.8%에 달한다. 래미안대치팰리스 전용 114.17㎡는 거주 여부에 따라 내년 보유세가 4045만8995원과 4780만8508원으로 735만원가량 차이가 났다. 도곡렉슬 전용 120.82㎡는 554만원, 한남더힐 전용 235.31㎡는 1058만원가량 격차가 벌어진다.  다만 실제 납부세액은 소유자의 연령과 거주기간 등에 따라 달라질 수 있다. 정부가 제시한 사례에서는 공시가격 30억원, 시가 약 45억원인 주택에 70세 소유자가 10년 동안 거주한 경우 보유세가 올해 916만3000원에서 내년 961만7000원으로 약 5% 증가했다. 같은 기간 보유했지만 거주하지 않은 경우 내년 보유세는 1376만원으로 약 50% 늘어났다. [AI일러스트 = 최현민 기자] ◆ 은마·잠실 2주택자 내년 80%↑…2030년 보유세 2.6배 다주택자는 기본공제 축소와 공정시장가액비율 인상, 종부세율 조정이 동시에 적용되면서 보유세 부담이 가파르게 늘어날 전망이다. 시뮬레이션은 내년 이후 공시가격 상승률이 단계적으로 둔화한다는 가정 아래 2030년까지의 보유세를 계산했다. 실제 거주하는 주택과 주택이 있는 지역, 보유 주택 수에 따라 기본공제액과 공정시장가액비율을 달리 적용했다. 은마아파트와 잠실주공5단지를 보유한 2주택자의 보유세는 올해 4487만5005원에서 내년 8101만9657원으로 3614만4652원(80.5%) 증가하는 것으로 나타났다. 2028년에는 보유세가 1억449만6198원으로 처음 1억원을 넘어서고 2030년에는 1억1646만662원까지 늘어난다. 2030년 보유세는 올해보다 159.5% 많아 약 2.6배 수준에 이른다. 잠실주공5단지와 고덕래미안힐스테이트를 보유한 2주택자의 보유세도 올해 3075만  801원에서 내년 5349만2694원으로 2274만1893원(74.0%) 증가한다. 2030년에는 7696만5978원으로 올해의 2.5배 수준이 된다. 상대적으로 주택가격이 낮은 다주택자도 부담이 늘어난다. 마포래미안푸르지오와 대전 유성죽동푸르지오를 보유한 2주택자의 보유세는 올해 약 918만원에서 내년 약 1487만원으로 62.0% 증가한다. 2030년에는 약 2162만원으로 올해보다 135.5% 늘어날 것으로 추산됐다. 3주택자는 절대적인 세 부담 증가액이 더 컸다. 아크로리버파크와 은마아파트, 잠실주공5단지를 보유한 경우 보유세는 올해 2억127만5512원에서 내년 2억8266만9935원으로 8139만4423원(40.4%) 증가한다. 2028년에는 3억4932만321원으로 늘어나고 2030년에는 3억6204만8921원까지 상승한다. 공시가격 상승률이 점차 낮아진다는 가정에도 2030년 보유세가 올해보다 약 80% 증가하는 셈이다. 마포래미안푸르지오 1채와 대전 유성죽동푸르지오 2채를 보유한 3주택자는 올해 보유세가 약 1212만원에서 내년 약 2095만원으로 72.8% 증가한다. 2030년에는 약 3114만원으로 올해보다 156.9% 늘어날 것으로 예상됐다. 세제개편안이 거주 중저가 1주택자의 부담을 낮추는 대신 고가주택과 비거주 주택, 다주택자의 과세를 강화하는 방향으로 설계된 만큼 보유 주택의 가격과 수, 실제 거주 여부가 향후 보유세 부담을 가르는 핵심 기준이 될 전망이다. min72@newspim.com 2026-08-03 18:00
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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