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[기고] 상상이 영상으로 만들어지는 세상

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하민회 이미지21대표(코가로보틱스 마케팅자문)

눈을 감고 상상해보자. '스타일리시한 여성이 빛나는 네온과 도시 간판으로 가득한 도쿄 거리를 걷는다. 빨간색 긴 드레스에 검은 가죽 재킷을 걸치고 검은색 부츠, 검은색 가방을 든 그녀는 빨간 립스틱에 선글라스를 끼고 자신감 있고 자연스럽게 걷고 있다. 보행자들이 지나가고. 거리는 축축하고 바닥엔 다채로운 조명이 반사되어 거울 효과를 만들어낸다.'

머릿속에 그린 것 이상으로 생생한 장면이 바로 몇 분만에 영상으로 만들어진다. (https://openai.com/sora 에서 상상의 영상을 확인할 수 있다) 오픈AI에서 발표한 동영상 생성AI 소라(Sora)이야기다.

15일 챗GPT를 만든 오픈AI는 공식 홈페이지와 X(전 트위터)를 통해 문장을 입력하면 영상을 만들어주는 '텍스트 투 비디오(Text to Video)' 모델인 소라를 공개했다. 다양한 프롬프트 예시와 보기 영상을 함께 게재한 오픈AI는 "모든 동영상은 소라가 생성한 동영상이고, 어떠한 수정을 하지 않았다"고 밝혔다.

소라가 만든 여러 편의 영상들은 실제로 현장에서 직접 촬영하거나 그래픽 작업으로 만든 애니메이션과 구분이 어려울 만큼 정교하고 생생하다. 피부 결, 주름, 머리카락, 미세한 미소 같은 인물의 움직임이 현실의 사람과 혼돈될 만큼 자연스럽고, 시시각각 변하는 배경은 마치 사람이 계획해 촬영을 진행한 것처럼 다양한 구도를 보여준다.

소라의 놀라운 영상 퀄리티에 외신들은 '영상 제작의 혁명'이라고 했고 AI영상 분야의 선두 기업 런웨이의 CEO는 "게임이 시작됐다"는 소감을 남겼다.

오픈AI의 '소라'로 만든 동영상 캡처 [사진=오픈AI 사이트] 2024.02.16 kwonjiun@newspim.com

동영상 생성은 텍스트나 이미지 생성보다 훨씬 어렵고 까다로운 기술이다. 기술적, 계산적, 창조적 측면에서 복잡성이 증가하기 때문이다.

동영상은 시간에 따라 변화하는 일련의 이미지(프레임)의 연결로 구성된다. 당연히 각 프레임은 시간적으로 연속적이고 일관성 있어야 한다. 그런데 지금까지 나온 AI 동영상 생성물에서는 같은 영상 안에서도 캐릭터나 사물의 형태가 조금씩 달라져 완성도가 떨어진다는 지적을 받아왔다.

복잡한 내러티브와 맥락을 이해하는 능력도 요구된다. AI가 단순히 물체를 인식하고 생성하는 것을 넘어서, 그 물체들이 상호작용하는 방식과 이를 통해 전달하고자 하는 메시지나 이야기에 대한 이해가 선행되어야 자연스러운 동영상을 생성해낼 수 있기 때문이다. AI 모델에게 더 많은 지능적 이해와 추론 능력이 요구되는 셈이다.

특히 한두 줄의 프롬프트에 따라 완성형 비디오를 만들어 내는 것은 언어로 표현되지 않은 부분과 시간의 흐름까지 고려할 수 있어야 한다. 이는 단순히 이미지가 영상 속에서 연계되는 패턴만을 학습하는 게 아니라 현실 세계에서의 물리적 규칙을 내재화하고 이를 시나리오에 적용해야 함을 의미한다.

오픈AI는 기술 보고서를 통해 '다양한 방법을 사용해 비디오 데이터 생성 모델링을 연구했다'고 밝혔다.

하민회 이미지21 대표.

AI가 언어를 정확하게 이해해서 적합한 비디오를 생성할 수 있도록 비디오에 관해 설명돼 있는 캡션이 포함된 비디오를 학습시켰고 달리3(DALL·E 3)에 적용된 시각 데이터를 훈련해 언어 이해 품질을 높였다.

또 오픈AI는 동영상과 이미지를 '패치'라는 작은 데이터 단위 모음으로 표현하는데 마치 언어모델의 '토큰'과 유사한 방식으로 작동한다고 설명했다. 데이터를 표현하는 방법을 통합함으로써 다양한 기간, 해상도 및 종횡비에 걸쳐 이전보다 더 광범위한 시각적 데이터에 대한 확산모델 트랜스포머(Diffusion model Transformer)를 교육할 수 있었다고 한다.

가장 인상적인 것은 "소라가 실제 세계를 이해하고 시뮬레이션 할 수 있는 모델의 기반역할을 하며 이 기능은 AGI 달성을 위한 중요한 이정표가 될 것이라 믿는다"는 문구였다. 한 마디로 실제 세계의 범용 시뮬레이터 구축을 위한 경로를 개발하는 중이라는 것이다.

물론 소라는 아직 기술적으로 완벽하지 않다. 오픈AI는 소라가 복잡하고 물리적인 장면을 묘사하거나 인과관계를 충분히 이해하지 못하는 경우가 있다고 밝혔다. 예를 들어 사람이 쿠키를 한입 베어 무는 장면의 다음 장면에 쿠키를 깨문 자국이 나타나지 않거나 오른쪽과 왼쪽이 공간 내에서 섞이기도 하고 물리적으로 불가능한 움직임을 만들어낼 수도 있다는 것이다.

현재 오픈AI는 소라를 시각 예술가, 디자이너, 영화 제작자 등 제한된 수의 크리에이티브 전문가에게만 공개하고 피드백을 받고 있다.

딥 페이크 우려 등에 대해 오픈AI는 "극단적인 폭력이나 혐오스러운 이미지, 또는 특정 인물의 초상을 요청하는 명령어는 거부하게 조치할 것"이라며 모든 비디오는 표시되기 전 각종 안전 정책을 준수하는지 확인을 거칠 것이라 밝혔다. 오픈AI는 소라가 생성한 영상이 식별되도록 하는 도구도 개발 중이다.

삼성전자와 러시아 인공지능연구소가 사진 이미지 한장을 이용해 자연스러운 딥페이크 영상을 만들어냈다. [제공=삼성전자] 

오픈AI 가세로 AI 동영상 생성 시장은 한층 뜨거워질 전망이다.

지난해 6월 런웨이는 획기적인 기능의 '젠2' 출시로 업계 선두로 나섰고 11월에 스태빌리티 AI가 '스테이블 비디오 디퓨전'을 내놓았다. 메타의 '에뮤', MS의 비디오 생성 모델 '드래그누와', 구글의 시공간 확산 모델 '루미에르' 등도 끼어들었다. 

광고·영상 업계에선 곡소리가 들린다. 최대 1분 분량의 영상을 생성해내는 소라의 등장에 숏폼, 광고 영상 제작업체들은 직격탄을 피하기 어려워 보인다. 굳이 다수의 스태프들과 시간들이고 비용 들여 로케이션 갈 필요도 없다. 현실보다 더 현실적인 AI생성 영상이 반갑지만은 않은 이유다.

멸종한 매머드가 눈발을 헤치고 달려오고 벚꽃 사이로 눈이 내리는 드라마틱한 영상이 단 몇 줄의 프롬프트만으로 가능하다니. 오죽하면 IT 전문 매체 기즈모도가 "소라는 현실감이란 개념에 거대한 엿(Fuck)을 날리는 서비스"라 했을까?

AI 발 일자리 감소가 피부로 와닿는 요즘, 소라는 두 가지 화두를 던진다.

우선 콘텐츠, 엔터테인먼트업계에 대한 위협. 지난 해 미국 헐리우드의 작가와 배우 노동조합의 동반파업이 떠오른다. 두 집단 파업에는 넷플릭스 등 OTT 플랫폼 재상영에 대한 정당한 대가요구도 있었으나, 생성 AI로 인한 생존의 위협에 대한 호소가 컸다. AI가 쓴 초고와 수정에 따른 저작권 인정 문제, AI로 인한 초상권 침해 문제, 성우 목소리를 활용한 AI보이스 등 대부분 기술 발전으로 인해 새로 생겨난 문제들이었다. 그리고 대개의 경우 여전히 밀고 당기는 해결과정에 있다.

AI를 형상화한 이미지 [자료=블룸버그]

과연 시간과 비용, 인력을 절감한 생산성 향상만이 정답일까?

생성AI의 등장과 함께 거의 모든 산업과 업종에서 숙련도 높은 고능력자만 일자리 유지가 가능 해졌다. 경험과 업계 지식이 부족한 신입의 시장 진입은 나날이 어려워지고 있다.

AI 기술은 빛의 속도로 발전하는데 AI로 인해 생겨난 사회적 문제에 대응할 시간은 턱없이 부족하다. AI로 인해 재편되는 일자리에 대한 교육, 저작권과 초상권, 개인보호법에 관한 법적 제도적 규제 등 준비하고 해결해야 할 사안들이 쌓여간다. 너무 늦어지기 전에 논의하고 합의할 필요가 있다.

다음은 딥 페이크와 가짜뉴스 문제.

소라의 극사실적인 영상을 보며 신기함과 두려움을 함께 느끼는 건 아마도 예상되는 부작용을 직감하기 때문일 것이다. 접근이 용이하고 사용이 쉬울수록 기술의 오용과 남용은 증가하기 마련이다. 최근 미국에선 중고교학교 딥 페이크 폭력으로 인한 자살자가 늘고 있다고 한다.

기술을 멈추거나 금지할 수 없다면 법적인 규제 못지 않게 문명의 이기를 슬기롭게 사용하는 법부터 알려 줄 필요가 있다. AI로 남을 속이거나 해를 입히거나 사회 혼란을 야기해서는 안 된다는 기본부터 강조하고 반복해야 한다. 엄격한 법적 책임을 묻고 학교 교육이든 사회적 캠페인이든 AI리터러시 교육을 꾸준히 지속해야 한다.

AI 기술의 화려함에 현혹되면 자칫 '모든 기술은 결국 인간을 이롭게 하기 위함'이라는 기본명제를 깜박할 수도 있기 때문이다.

◇하민회 이미지21대표(코가로보틱스 마케팅자문) =△경영 컨설턴트, AI전략전문가△ ㈜이미지21대표, 코가로보틱스 마케팅자문△경영학 박사 (HRD)△서울과학종합대학원 인공지능전략 석사△핀란드 ALTO 대학 MBA △상명대예술경영대학원 비주얼 저널리즘 석사 △한국외대 및 교육대학원 졸업 △경제지 및 전문지 칼럼니스트 △SERI CEO 이미지리더십 패널 △KBS, TBS, OBS, CBS 등 방송 패널 △YouTube <책사이> 진행 중 △저서: 쏘셜력 날개를 달다 (2016), 위미니지먼트로 경쟁하라(2008), 이미지리더십(2005), 포토에세이 바라나시 (2007) 등

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삼전닉스 주가는 급락, 빚은 그대로? [서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 이틀 연속 급락하면서 이른바 '빚투' 투자자들의 담보 부담이 커지고 있다. 메모리 수요에 이상징후가 없고 주가가 저평가 구간에 진입했다는 분석도 나오지만, 담보 부족이 발생한 계좌는 반등을 기다리기에 앞서 부족분부터 메워야 하는 상황이다. 정해진 기한까지 추가 담보를 납입하거나 대출을 상환하지 못하면 주가 회복 전에 보유 주식이 강제 처분될 수 있기 때문이다. 6일 한국거래소에 따르면 이날 삼성전자는 전 거래일보다 1만2800원(6.35%) 내린 18만8700원에 거래를 마쳤다. SK하이닉스도 13만2000원(10.44%) 하락한 113만2000원에 장을 마감했다. 전날 각각 7.57%, 9.46% 급락한 데 이어 이틀 연속 큰 폭으로 하락하면서 신용융자와 주식담보대출을 이용한 투자자들의 담보 부담도 커지고 있다. ◆ 주가 급락에 담보비율 하락…납부기한 넘기면 반대매매 문제는 주가가 떨어져도 빌린 돈은 줄어들지 않는다는 점이다. 담보로 잡힌 주식의 가치가 하락하면 대출금 대비 담보비율이 낮아지고, 유지 기준에 미달할 경우 추가 담보 납입이나 대출 상환 요구를 받을 수 있다. 가령 다른 담보 없이 삼성전자 또는 SK하이닉스 한 종목만 담보로 잡혀 있고 대출금이 그대로라면, 담보비율이 150%였던 계좌는 지난 5일 하루 하락만으로 각각 약 138.6%, 135.8%까지 낮아진다. 유지 비율 140%를 적용받는 계좌라면 담보 부족이 발생하는 수준이다. 이자와 비용 등을 제외한 단순 계산으로, 실제 계좌의 담보 상태와는 차이가 있다.예를 들어 삼성전자 주식 1억5000만원어치를 담보로 1억원을 빌린 투자자는 지난 5일 주가가 7.57% 떨어지면서 담보 가치가 약 1억3865만원으로 줄어든다. 증권사가 요구하는 최소 담보 가치가 1억4000만원이라면 하루 만에 약 135만원의 담보 부족이 발생하는 셈이다. 부족분을 제때 채우지 못하면 반대매매로 이어질 수 있다. 증권사들은 담보 부족이 발생한 고객에게 부족 금액과 납입기한을 안내하고 있다. 현금 입금이나 증권 입고, 보유 주식 매매, 신용융자 현금상환 등으로 부족분을 해소할 수 있지만, 기한까지 해결하지 못하면 반대매매가 이뤄질 수 있기 때문이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 추가 자금을 마련하는 동안 주가가 더 떨어지면 부담이 이어질 수 있다. 증권사 한 관계자는 "시장 변동성이 확대될 경우 고객의 추가 납입 여력과 담보가치가 동시에 낮아질 수 있는 만큼 관련 계좌를 면밀히 관리하고 있다"라고 말했다. 실제로 신용융자 잔액은 높은 수준을 이어가고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 5일 신용거래융자 잔액은 28조7715억원으로 전날보다 1269억원(0.44%) 증가했다. 같은 날 위탁매매 미수금 관련 반대매매 체결액은 약 84억2000만원으로, 이달 4일 약 39억원의 두 배를 웃돌았다. 이에 정부는 반대매매가 추가적인 주가 하락을 부르는 악순환을 차단하기 위해 오는 9일부터 3개월간 증권사의 신용융자 담보비율 140% 유지 의무를 면제하기로 했다. 주가 급락에 따른 일시적인 담보 부족이 대규모 강제매도로 이어지는 상황을 완화하려는 조치다. 다만 규제 완화가 모든 계좌의 반대매매 중단을 의미하는 것은 아니다. 구체적인 담보 유지 기준과 적용 대상, 기존 담보 부족 계좌의 처리 방식 등은 증권사별 시행 방안을 확인해야 한다. 특히 이번 조치는 신용융자에 대한 담보비율 유지 의무 면제로, 주식담보대출 등 다른 대출까지 동일하게 적용된다고 볼 수는 없다. 증권사들은 정부 발표 직후 내부 검토에 착수했으며, 구체적인 적용 방안과 기존 계좌에 미치는 영향은 검토 후 결정한다는 방침이다. 또 다른 증권사 관계자는 "이번 조치로 담보부족 고객의 단기 반대매매 가능성이 낮아졌다"면서도 "다만 반대매매가 과도하게 일어나면 오히려 주가가 더 하락할 가능성도 높다. 주가 급락과 강제매도가 맞물려 하락세를 심화시키는 상황을 경계할 필요는 있다"라고 전했다. ◆ 메모리 업황은 견조하다는 평가…반등까지 버틸 여력이 변수 반도체 업황에 대해서는 최근 주가 하락이 기업의 기초체력에 비해 과도하다는 분석이 나온다. 메리츠증권은 이날 보고서에서 삼성전자와 SK하이닉스, 마이크론의 미주 영업·마케팅 채널을 점검한 결과 당장 메모리 수요에 이상징후는 감지되지 않았다고 밝혔다. 인공지능(AI) 데이터센터 규제 우려 역시 수요 감소보다는 건설 지역 변경에 따른 불확실성에 가깝다는 진단이다. 김선우 메리츠증권 연구원은 "삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 2027년 예상 순자산 대비 주가순자산비율(PBR) 각각 1.13배, 1.00배 수준까지 하락했다"며 "현 주가 수준에서는 향후 상승에 대한 기대가 높아질 가능성이 크고, 잠재적 위험보다 기대수익에 압도적으로 무게가 실린 상황"이라고 평가했다. NH투자증권도 이번 급락이 반도체 업황 자체의 악화보다는 미국의 정책 불확실성과 수급 충격에 영향을 받은 것으로 분석했다. 민주당의 AI 산업 규제 강화 우려와 헤지펀드 청산 등이 기술주 전반의 하락을 부추겼다는 설명이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 조수홍 NH투자증권 리서치본부장은 "민주당 역시 중국과의 AI 패권 경쟁을 중시하는 만큼 데이터센터 건설을 원천적으로 차단할 가능성은 제한적"이라며 "미국 내 투자가 지연되더라도 동맹국 데이터센터를 활용한 연산 수요가 유지될 수 있어, 정책 우려가 과도했다는 점이 확인되면 시장도 안정을 되찾을 것"이라고 전망했다. 다만 반도체 업황에 대한 긍정적인 평가가 곧바로 주가 반등으로 이어지지는 않을 수 있다는 전망도 나온다. iM증권은 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 연말까지 저점을 높이더라도 내년 상반기에는 박스권 흐름이 이어질 수 있다고 내다봤다. 내년 하반기 고대역폭메모리(HBM) 관련 협의와 장기공급계약의 이익 방어력이 확인돼야 본격적인 재평가가 가능하다는 분석이다. 글로벌 AI 관련 기술주 역시 주가 회복까지 시간이 필요하다는 분석이 나온다. 신한투자증권은 AI 산업이 고성장 국면에 있지만 관련 기업들의 현금흐름이 적자인 데다 추가 자금 조달이 필요한 상황이라고 진단했다. 김성환 신한투자증권 연구원은 "근본적으로 AI 기업들과 빅테크들의 현금흐름 개선 단서가 입증되기 전에는 악순환이 끊어지기 어려워보인다"라며 "시장은 3분기 실적 시즌에서 이 단서를 확보하는데 실패했다. 4분기 실적 시즌까지는 가야한다"고 전했다. dconnect@newspim.com 2026-11-07 07:00
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정비사업 용적률 1.2배 허용한다더니… [서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부와 여당이 민간 재개발·재건축사업의 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적) 인센티브를 법적 상한의 1.2배까지 확대하는 방안을 두고 막판 진통을 겪고 있다. 이에 따라 연내 통과가 기대됐던 '도시 및 주거환경정비법' 개정안의 처리가 지연될 가능성이 제기된다. 여기에 이재명 대통령이 민간 정비사업의 부정부패 가능성을 지적하며 공공 정비사업 확대를 언급하면서 정부의 민간 정비사업 지원 기조가 약화할 수 있다는 관측도 나온다. 다만 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 높이는 방안은 이미 큰 틀에서 합의가 이뤄진 만큼 제도화될 가능성이 있다는 분석이다. 다만 추가적인 요건과 제한이 붙을 수 있어 실제 정비사업 현장에서 사업성 개선 효과가 폭넓게 나타나기는 어려울 수 있다는 전망도 나온다. ◆ 민간 정비사업 용적률 상향, 합의 됐지만 실제 법안 통과는 미지수   7일 정비업계에 따르면 민간 재개발·재건축사업의 용적률을 법적 상한 1.2배까지 부여하도록 하는 '도시및주거환경정비법' 개정안 마련이 늦어지고 있는 가운데 실제 법안 개정도 지연될 가능성이 제기되고 있다. [AI일러스트=이동훈 선임기자] 민간 정비사업에 대한 용적률 인센티브 확대는 오세훈 서울시장과 김윤덕 전 국토교통부 장관 간 협의의 결과물로 평가된다. 오 시장과 김 전 장관은 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정되면서 위축된 민간 정비사업을 활성화하고 서울의 주택 공급을 확대하기 위해 지속적으로 협의를 이어왔다. 이 과정에서 서울시는 민간 정비사업 활성화를 위한 '10대 개선 과제'를 국토부에 제시했다. 국토부는 이 가운데 8개 과제를 수용했으며, 나머지 과제 중 하나인 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 허용하는 방안을 놓고 협의를 진행하고 있다. 서울시는 국토부가 특별법에 따라 추진하는 도심 공공주택 복합사업에 법적 상한의 최대 1.4배, 공공재개발 사업에는 최대 1.3배의 용적률을 적용하는 점을 들어 민간 정비사업에도 이에 상응하는 인센티브가 필요하다고 주장해 왔다. 이에 따라 민간 재개발·재건축사업에도 법적 상한의 1.2배 또는 1.3배까지 용적률을 추가로 허용해 줄 것을 정부에 요구했다. 국토부는 용적률 1.2배 방안을 최종 선택해 여당과의 협의 과정에 있으며 이를 포함한 도정법 개정안을 마련하고 있는 상태다. 이 제도가 확정되면 법적 상한 용적률이 300%인 서울시내 3종 일반주거지역에서는 360%까지 용적률을 늘릴 수 있으며 2종 일반주거지역의 용적률은 250%에서 300%까지 받게 된다.  서울시 추산에 따르면 민간 정비사업 용적률이 법적 상한의 1.2배로 높아지면 2031년까지 약 4만3000가구의 추가 공급이 가능하다. 이 경우 정비사업을 통한 주택 순증 물량은 기존 목표인 8만7000가구에서 13만가구 수준으로 늘어난다. 서울시 관계자는 "용적률 법적 상한 1.2배 상향이 모든 사업장에서 가능한 것은 아니기 때문에 적용 가능한 사업장을 시뮬레이션 한 결과 이같이 추산된다"고 말했다. 시는 2031년까지 31만 가구의 정비사업 주택 착공을 목표로 하고 있다. 용적률 상향이 이뤄지면 단순계산시 35만가구 착공이 가능해지는 셈이다.  다만 법안 처리 과정에서 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이 나온다. 개정안의 방향성은 마련됐지만 국토부와 여권에서 법안 처리에 신중을 기한다는 입장이라서다. 실제 홍지선 국토부 장관은 지난달 30일 서울 상계2구역 재개발사업장을 방문한 자리에서 용적률을 1.2배까지 높이는 방안에 대해 "서울시와 도시정비법처럼 바로 풀 수 있는 문제부터 협력하겠다"면서 "서울시와 실무 협의를 하고 있고 답변을 기다리는 중"이라는 입장을 내놨다. 서울시 관계자는 "시는 국토부와의 실무협의에 최선을 다한다는 입장이지만 이번 도정법 개정안은 국토부가 아닌 여당이 중점적으로 추진하는 사안으로 알고 있으며 이에 따라 서울시보다 야당과의 협의가 우선시 될 것"이라며 "세부적인 개정안 내용에 대해 서울시의 검토를 요청하는 경우가 아직 없었고 단지 서울시의 요청사항만 국토부에 전달된 상태"라고 말했다.  ◆ 與 지역별 차등적용 등 추가 조건 내놔…대통령 비판 인식도 통과 변수 이미 방향성이 확정됐음에도 정부와 여당이 법안 처리에 적극적으로 나서지 않고 있다는 지적이 나온다. 실제 서울시는 "서울시 입장은 이미 전달한 만큼 개정안 처리를 신속히 해야 한다"고 말했다. 이에 따라 기대했던 연내 국회 통과가 어려울 수 있는 것으로 분석되고 있다.  실질적으로 법안 개정에 시간이 소요될 사안도 발생했다. 당정협의 과정에서 여권의 추가 사항이 거론되고 있어서다. 먼저 지역별 차등적용이다. 강남·서초·송파구의 강남3구와 용산구의 민간정비사업은 용적률 추가 대상에서 제외하는 것이다. 또 늘어난 용적률로는 전용면적 59㎡ 이하 주택만 짓도록 하는 방안이 거론되고 있다. 아울러 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하는 것에 대해 예외를 주지 못하도록 명확히 하는 것도 추가될 예정이다.  이에 대해 서울시는 일단 검토가 필요하다는 입장이다. 서울시 관계자는 "여당에서 요구하는 추가 사안은 서울시가 고려했던 사안은 아니기 때문에 내부 검토가 있어야 할 것"이라고 말했다. 이 과정에서 시간 추가 소요와 진통을 예상하는 목소리가 나오고 있다.  다만 업계에서는 이 부분은 서울시가 크게 반대할 사안은 아닌 만큼 개정안 통과를 크게 늦출 요인이 아니라는 관측을 내놓고 있다. 용적률 인센티브는 사업성 증대가 절실한 비도심 강북지역에 중점적으로 배정할 수 있고 또 강남권 등 인기지역에서는 재건축 이후 사업성까지 고려해 고밀 재건축을 크게 반기는 상황은 아니기 때문이란 게 업계의 분석이다. 이와 함께 서울시의 요구 사항인 재개발 임대주택 공급 완화는 받아들여지지 않을 전망이다.  시장 전문가들은 연내 통과 가능성을 조심스레 예측하면서도 막판 진통 가능성을 점치고 있다. 이재명 정부출범 이후 사안마다 극한대립에 빠진 서울시와 국토부의 관계 때문이다. 협의 과정도 순탄치 않다. 오세훈 시장은 홍 장관과의 빠른 만남을 원한다고 말했지만 홍지선 장관은 실무협의부터 마무리한 다음 만남을 공식화한 상태다. 도정법 개정 사례도 마찬가지다. 국토부는 '서울시의 답변을 기다린다'고 말한 반면 서울시는 국토부가 도정법 개정에 대해 시 의견을 요청한 사례가 없었다는 입장이다.  아울러 지난 4일 이재명 대통령이 이례적으로 재개발 사업장을 찾아 공공 재개발을 강조하고 민간 정비사업을 비판한 점도 변수로 작용할 전망이다. 이 대통령은 이 자리에서 "공공재개발은 빠르게 추진할 수 있는데 민간정비사업은 부정 부패가 있다"고 언급했다. 이에 대해 오 시장은 이 대통령이 민간 정비사업을 악마화한다고 비판했다. 시장 전문가는 "대통령이 맞대 놓고 민간 정비사업을 비판했는데 여권이 민간 정비사업을 지원하는 법안 개정이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이재명 정부의 정비사업에 대한 방향성은 국정과제에도 명시돼 있는 '공공성 강화'며 민간 정비사업에 대한 대통령의 언급도 있는 만큼 국회나 정부의 제도 개선에 일정부분 영향을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.  donglee@newspim.com 2026-11-07 06:00
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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