[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울시가 한 달여 만에 토지거래허가구역(이하 '토허구역') 해제를 번복하며 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구는 다시 규제 대상이 됐다. '똘똘한 한 채'를 향한 수요자의 열기가 아파트 매매시장이 아닌 경매와 비아파트, 보류지 등 빈틈을 노리는 모습이다. 

[서울=뉴스핌] 이호형 기자 = 정부와 서울시가 24일 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 전체 아파트를 토지거래허가구역으로 확대 재지정 한 첫날 한 시민이 송파구 모 공인중개소에 부착된 아파트 시세표를 지켜보고 있다. 2025.03.24 leemario@newspim.com

4일 경·공매 데이터 전문업체 '지지옥션'에 따르면 지난달 24일부터 이달 1일까지 강남3구와 용산구에서 낙찰된 아파트는 5건이다. 송파구 3건, 서초구와 용산구가 각각 1건씩이다. 

5건 중 4건에 응찰자 20명 이상이 몰렸다. 지난달 31일 송파구 잠실우성1·2·3차 131㎡에는 27명이 경쟁해 31억7640만원을 부른 응찰자가 낙찰받는 데 성공했다. 감정가(25억4000만원) 대비 6억3640만원 높은 가격이다. 지난 2월 동일 평형 실거래가(27억5500만원, 3층)보다도 4억원 이상 비싸다. 

낙찰 물건 모두가 낙찰가율(부동산 감정가 대비 낙찰가의 비율) 100%를 넘겼다. 이달 1일 서초구 아크로리버파크 84㎡는 감정가(51억원)보다 3000만원가량 높은 51억2999만원에 새 주인을 찾았다. 2월 전국 아파트 평균 낙찰가율이 91.8%를 기록하는 등 통상 경매시장에 나오는 매물은 감정가보다 낮은 가격에 낙찰되는 것과는 반대다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "토허구역 재지정 이후 매도 호가가 급락하는 현상은 없었고, 오히려 해제로 인한 상승만 학습된 상태"라며 "투자자들은 토허구역 규제를 받지 않는 경매 시장으로 눈을 돌리면서 경쟁이 심화하고 고가 낙찰이 이뤄지는 것"이라고 말했다.

토허구역 내 6㎡(약 2평) 이상의 아파트를 거래하려면 관할 지방자치단체장에게 허가를 받아야 한다. 아파트 등기일로부터 2년 동안 실거주할 의무를 지기에 사실상 갭투자(전세 끼고 매매)가 불가하다. 하지만 경매를 통해 취득한 아파트에선 실제로 살거나 자금 출처를 소명할 필요가 없다.

토허구역 재지정 여파는 비아파트로의 매수세도 몰고 왔다. 규제 대상이 아파트이기에 빌라나 연립주택, 오피스텔 등은 해당이 안 돼서다. 용산구 고급 주택 중 하나인 한남더힐은 총 32개 동 중 11개 동이 고도 제한 탓에 건축물대장상 연면적 660㎡ 초과(지하주차장 제외), 4층 이하인 연립주택으로 분류돼 주민 사이 희비가 교차했다.

아파트와 오피스텔이 섞인 주상복합도 비슷한 상황이다. 강남구 대표 고가 주상복합인 타워팰리스는 ▲1차(아파트 1292가구, 오피스텔 202실) ▲2차(아파트 813가구, 오피스텔 148실) ▲3차(아파트 480가구, 오피스텔 130실)로 구성돼 있다. 1차 내 오피스텔 75㎡는 온라인 부동산 중개사이트에 20억원(18층)에 매물을 내놨으나 이달 1일 호가를 5000만원 올렸다. 

인근 오피스텔 매매시장도 들썩이고 있다. 역삼동 A공인중개업소 관계자는 "토허구역 해제 후 몇 달째 안 나가던 오피스텔 매물에 갑자기 문의 전화가 늘어 놀랐다"며 "집주인도 호가를 높여 팔아야 할지 고민하고 있다"고 전했다.

우리은행 WM영업전략부가 지난달 24일부터 이달 1일까지 9일 동안 강남·서초·송파·용산구 내 주택 유형별 거래를 조사한 결과 아파트보다 비아파트가 더 많았다. 아파트는 강남구에서 2건 거래된 것에 그쳤으나 연립·다세대주택은 송파구 7건, 용산구 3건, 강남구 2건, 서초구 1건 등 총 13건 팔렸다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "비아파트 주거 상품은 토허구역 규제의 틈새 역할을 할 수 있는 만큼, 혹시 모를 풍선효과를 예방하기 위한 꾸준한 시장 모니터링이 필요하다"고 조언했다.

이 같은 투자 흐름은 재건축·재개발을 마친 단지의 보류지까지 이어질 전망이다. 보류지는 재건축·재개발 조합이 소송 등 만일의 사태에 대비해 분양하지 않고 남겨둔 가구로, 전체 가구 중 1% 범위에서 설정이 가능하다. 일반분양과 달리 짧은 시일 안에 중도금과 잔금을 마련해야 한다는 단점이 있지만, 토허구역 적용 대상은 아니다. 

올 6월 입주가 예정된 서초구 메이플자이(신반포4지구 재건축) 이달 84㎡ 1가구와 59㎡ 18가구 등 29가구의 보류지 매각을 준비하고 있다. 조합은 총회를 거쳐 가격을 결정할 계획이다. 보류지 가격은 조합 협의로 정할 수 있다. 조합원들은 토허구역 재지정 영향이 커진 현재 상황을 고려해 가격을 높여야 한다고 입을 모은다. 

조합 관계자는 "지금 '국민평수'(84㎡) 기준 저층 분양권이 40억원, 고층은 48억원까지 나와 있으니 이보다는 올리는 게 맞다는 얘기가 많다"며 "아무래도 보류지 매각가에 따라 분담금이 줄어들 수 있어 조합원도 예의주시하고 있다"고 말했다.

메이플자이의 결과에 따라 보류지 매각을 고려하고 있는 강남 주요 재건축 단지의 선택도 달라질 것으로 보인다. 강남구 청담르엘(청담삼익 재건축)과 송파구 잠실래미안아이파크(잠실진주 재건축), 지난해 매각에 나섰다. 유찰의 쓴맛을 봤던 서초구 래미안원펜타스(신반포15차 재건축)도 보류지 매각 카드를 만지작대고 있다.

전문가 사이에선 토허구역 재지정 여파가 대상 지역 인근엔 당분간 큰 폭풍으로 작용할 수 있으나, 서울 전반으로 확대되긴 어렵다는 의견이 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "토허구역뿐 아니라 대출규제나 금리, 시장 심리 등 다양한 요인이 반영되기에 이번 조치가 서울 25개 구에 전반적인 가격 상승을 가져올 것이라고 보는 건 무리"라며 "여전히 토허구역 같은 지엽적 규제보단 금리, 금리보단 대출 규제가 실제 매수세나 가격 변동에 영향을 준다"고 말했다.

chulsoofriend@newspim.com