[서울=뉴스핌] 송현도 기자 ="규제 전에 집을 사서 다행이다."
지난 10·15 주택시장 안정화 대책(이하 10·15 대책)이 시행되자 올해 초 서울 외곽 지역 주택을 '영끌'해 산 주변 지인들이 한 말이다. 이번 대책에서는 토지거래허가구역과 투기과열지구 확대라는 카드가 제시됐을 뿐 아니라, 대출 관련 규제도 주택 가격에 따라 차등 적용했다. 다주택자와 전세 활용 매수자(갭투자)를 중심으로 한 부동산 상승세를 꺾겠다는 의지가 담긴 것으로, 거래 행위 자체를 정부의 관리 안에 두면서 부동산 투자 수요 자체를 억제하겠다는 것이다.
실제로 대책 시행 보름이 지난 지금 시장의 열기는 다소 꺾인 모양새다. 대책 발표 직전 막차 수요에 타면서 고공 상승했던 서울 아파트 가격과 딴판으로, 규제가 본격적으로 시행되자마자 시장은 급격히 얼어붙었다. 특히 토지거래허가구역으로 새롭게 묶인 지역에서는 매물이 순식간에 자취를 감췄다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 지난 30일 서울 아파트 매매 매물은 규제 시행 첫날인 16일 7만2997건에서 6만4618건으로 8379건(-11.48%)이나 급감했다. 특히 이전까지 규제 지역을 벗어나 수혜를 누렸던 핵심지인 마포구(-19.69%), 성동구(-16.74%)는 낙폭이 심했다.
매물이 묶인 상태에서 대출 규제 역시 강하게 적용됐다. 특히 정부는 수도권 및 규제 지역 내 주택담보대출(주담대)의 문턱을 대폭 높였다. 시가 15억원을 초과하는 주택의 주담대 한도는 최대 4억원, 25억원 초과 주택은 최대 2억원으로 대폭 축소했다. 기존의 일괄 6억원 한도에서 크게 강화된 조치로, 고가 주택 시장으로 유입되는 자금의 흐름을 차단하려는 의도였다.
더불어 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 적용하는 스트레스 금리를 기존 1.5%에서 3.0%로 두 배 상향 조정하여 대출 가능액을 실질적으로 줄였다. 1주택자가 규제 지역에서 전세대출을 받을 경우, 그 이자 상환액을 DSR에 포함시키면서 전세를 끼고 추가로 집을 사는 행위를 어렵게 만드는 동시에, 토허제의 2년 실거주 의무와 맞물려 갭투자를 원천 봉쇄했다. 이 같은 규제책이 장기적인 효과를 볼 경우, 대출 한도를 최대로 해서 집을 산 '영끌족'에는 결코 호재일 수가 없다.
따라서 '다행'이라는 말은 이상하다. 하지만 그 이상한 말은 소수의 의견이 아니다. 오히려 다수가 규제에도 불구하고 집값이 오를 것이라고 생각한다. 한국은행이 28일 발표한 '10월 소비자동향조사'에 따르면 주택가격전망지수(CSI)는 122를 기록하며 전월 대비 10포인트나 급등했다. 4년 만의 최고치이자, 부동산 가격이 폭등했던 문재인 정부 말기 수준에 근접한 수치였다.
주택가격전망지수는 1년 후의 집값이 어떨지를 나타내는 지표로, 숫자가 클수록 주택 가격이 오를 것이라고 예상하는 사람들이 많다는 뜻이다. 이번 정부 들어 강력한 부동산 가격 억제책이 이어졌음에도 집값이 오를 것이라고 예상하는 사람들이 더 많아지는 기현상이 발생하고 있다는 것이다. 특히 토지거래허가구역은 정부가 상급지에 달아주는 일종의 훈장이라는 말도 나온다. 연애 프로그램 자기소개에 '토지거래허가구역 자가 보유'를 내세워야 할 정도라는 웃지 못할 우스갯소리까지도.
대책의 목표와 반대로 가격이 오를 것이라는 전망은 정부 정책에 대한 불신이 시장에 팽배하다는 방증이다. 정책이 집값 하락을 유도할 것이라는 믿음이 아니라, 앞으로는 집을 사고파는 행위 자체가 어려워질 것이기 때문에 미리 사둬야 한다는 공포가 더 설득력 있는 전망으로 와닿는 것이다.
시장의 이런 반응은 대책이 과거 실패한 정책들의 모습을 그대로 답습하고 있다는 인식에서 비롯됐다. 전문가들이 지적한 바와 같이, 이번 대책은 문재인 정부의 규제 일변도 정책과 흡사한 부분이 많다. 수요를 억누르는 데만 초점을 맞춘 단기적 접근은 과거에도 풍선효과와 같은 심각한 부작용만을 낳았을 뿐, 근본적인 시장 안정에는 실패했다는 학습 효과가 시장에 팽배하다.
정부 출범 4개월 만에 벌써 3번의 부동산 대책을 내놓으면서 정부 간 혼선도 관측된다는 점도 불신을 일으키기 충분하다. 기존 토지거래허가구역에 있던 지역이 투기과열구역으로 묶이면서 발표 전에 재건축 아파트 매매 약정을 체결한 단지 거래의 규제 적용 시점 논란이 일었지만, 국토부가 대책 시행 일주일 후까지도 이렇다 할 답변을 내지 못하면서 시민들의 공분을 사기도 했다. 법조계에서는 "정부가 기초적인 법률 검토 없이 규제부터 발표해 혼란을 자초했다"는 의견도 제기된다.
여기에 정책 핵심 입안자들의 '내로남불' 행태가 화룡점정을 찍었다. 이상경 전 국토교통부 1차관의 갭투자 논란이 대표적이다. 그는 정책 발표 직후 한 유튜브 채널에 출연하여 국민에게 "지금 (집을) 사려고 하니까 스트레스를 받는 것", "시장이 안정돼 집값이 떨어지면 그때 사면 된다"라고 말했지만, 정작 자신의 배우자 명의로 고급 아파트를 '갭투자' 방식으로 매입한 사실이 드러나면서 논란에 휩싸였다.
10·15 대책 핵심 설계자 중 한 명이었던 그가 정부가 근절하려고 하는 핵심 투기 방식으로 이익을 본 것으로, 개인의 도덕적 해이를 넘어 정부 규제의 진정성 자체가 의심을 받게 된 것이다. 이와 더불어 이찬진 금융감독원장 등 핵심 정책권자들의 부동산 보유를 두고도 설왕설래가 오가며 논란은 가라앉지 않는 중이다.
불신이 무서운 이유는 자기실현적 예언(Self-fulfilling prophecy)에서 찾을 수 있다. 같은 예상을 공유하는 시장 참여자들이 많아질수록 시장의 결과가 예상에 수렴하게 된다는 이론으로, 1920년대 미국의 다단계 금융사기 폰지 게임, 일본의 토지 불패 신화와 같은 광적인 투기나 버블 현상을 논할 때 쓰인다. 현재처럼 "규제 지역 서울 아파트값은 올라갈 수밖에 없기 때문에 사야 한다"는 생각과 "입으로는 규제를 외치며 뒤로는 핵심지 부동산을 사들이는 이중적인 정책 입안자들이 한가득"이라는 의식이 전환되지 않을 경우, 어떠한 대책이 나오더라도 부동산 가격은 올라갈 것이다. 규제가 억누르고 있는 상승 압력만큼 쌓인 불신과 욕망은 언젠가는 곱절로 터져나오기 때문이다. 대책에 따라 시장의 상승 억제 효과가 단기에 그칠 것이라고 보는 이유다.
대책의 효용을 높이기 위해서 가장 중요한 것은 무너진 신뢰를 재건하는 일이다. 시장이 정부의 공급 의지를 믿을 수 있을 때, 비로소 '패닉 바잉'과 같은 비이성적 과열이 진정될 수 있다. 단순히 물량을 늘리는 것을 넘어, 재개발·재건축 규제 합리화 등 민간의 공급 역량을 활성화하는 방향으로 나아가야 한다. 또한 고위 공직자들의 이해충돌을 원천적으로 방지할 수 있는 강력하고 실효성 있는 제도를 마련하고, '부동산 백지신탁제' 도입 등 국민의 눈높이에 맞는 엄격한 윤리 기준을 적용해야 한다. 정책 결정자들이 국민에게 요구하는 것과 동일한 규칙 아래에서 생활하고 있음을 투명하게 증명하는 것이다.
신뢰받지 못한 정책은 성공할 수 없다. 이 당연한 전제가 무너진다면 어떤 정책도 시장의 냉소와 불신이라는 거대한 벽을 넘을 수 없다. 집값보다 먼저 떨어진 신뢰를 되찾지 못하면 그 결과는 또 다른 부동산 정책 실패라는 결말뿐이다.
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