[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 정부의 '10·15 부동산 대책'에 따른 고강도 대출 규제와 토지거래허가구역(토허제) 연장에도 불구하고, 서울 재건축·재개발 예정지를 중심으로 매수세가 이어지고 있다. 강남 3구(강남·서초·송파)가 주춤한 가운데, 대출 규제 부담이 상대적으로 덜한 정비사업 예정지로 유동성이 이동하는 모습이다.

◆ 11~12월 토허제 1만건 분석…노원, 강남의 2배 기록

2일 서울시 자치구별 토지거래허가 상세 내역(국토교통부 최근 2개월 자료, 2025년 10월 31일~12월 31일) 1만여건을 분석한 결과 서울 25개 자치구 중 노원구가 총 986건의 허가를 기록하며 전체 1위를 차지했다. 송파구(968건)가 근소한 차이로 2위를 기록했고 성북구(734건), 양천구(554건), 서초구(502건)가 그 뒤를 이었다.

가장 두드러지는 특징은 대책 이전 물량을 쏟아내던 강남구(441건)와 서초구(502건)의 물량이 주춤한 사이 재건축 대장주가 포진한 송파구와 노원구가 전체 거래량의 20%가량을 차지하며 시장을 주도했다는 점이다.

노원구는 상계·중계·월계동 전역에서 재건축 기대감에 힘입어 거래가 폭발했다는 분석이다. 노원구는 이 기간 강남구(441건)의 2배가 넘는 거래량을 기록했으며 11월 394건에서 12월 592건으로 한 달 새 거래량이 50% 급증했다.

특히 상계동(372건)과 월계동(174건)에 매수세가 집중됐다. 월계동의 광운대역세권 개발 호재와 맞물린 '미·미·삼(미륭·미성·삼호3차)' 재건축 단지가 단기간에 30건 이상 거래가 허가되는 등 뜨거운 투자 열기가 관측된다. 상계동도 상계주공의 재건축 안전진단 통과 단지 위주로 소형 평수 손바뀜이 활발했다.

송파구는 잠실동(147건)과 가락동(126건)을 중심으로 거래가 이뤄졌다. 특히 잠실주공5단지는 단일 번지수로는 서울 시내 최상위권인 31건의 거래가 허가됐다. 50층 재건축 확정과 한강변 랜드마크 기대감이 실거주 의무라는 장벽을 무너뜨린 것으로 보인다. 가락동 역시 헬리오시티 인근 구축 빌라와 리모델링 추진 단지로 매수세가 유입되며 '키 맞추기' 장세가 연출됐다.

양천구는 교육 특구의 수혜를 입은 것으로 보인다. 신정동(241건)과 목동(183건)이 쌍끌이 장세를 보인 가운데 특히 목동신시가지 11단지 일대에서만 25건의 거래가 발생하는 등 토허제 구역 지정에도 불구하고 학군 수요와 재건축 투자 수요가 이어졌다.

◆ 비강남권도 재건축 단지가 매매 주도…"대출 규제 피해 실수요 이동 이어질 것"

비강남권에서는 정비사업 이슈가 거래를 이끌었다. 3위를 기록한 성북구는 장위뉴타운 입주권 거래와 정릉동·길음동 일대 재개발 예정지 거래가 활발했으며 강서구(490건)는 마곡지구 배후 주거지이자 방화뉴타운 사업이 진행 중인 방화동에 매수세가 집중됐다.

관악구(309건)의 경우 봉천동 재개발 구역에서만 50건 이상 거래가 발생해 신림선 개통 이후 일대 재개발 지역 투자 열기를 관측할 수 있었다.

전문가들은 실수요자와 도시정비 투자 심리가 연말 서울 부동산 거래 시장을 움직였다고 봤다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "10·15 대책으로 인해 강력한 대출 규제가 적용되다 보니 강남보다 상대적으로 대출 압박이 적은 지역으로 실수요자들이 몰린 것"이라고 분석했다. 또한 "내년에도 초 거래절벽 사태가 지속될 것으로 보인다"며 "신고가와 신저가가 혼재하는 중에 실수요자들은 미래 가치를 높이기 위한 재건축 단지 중심 매수를 이어나갈 것"이라고 전망했다.

dosong@newspim.com