[서울=뉴스핌] 이동훈 박우진 기자 = 민간 주택공급 확대를 위해 고분양가 심사기준 개편안이 마련됐지만 공급확대 효과는 크지 않고 분양가 상승으로 이어질 것이란 우려가 나오고 있다.

사업장과 유사한 단지를 선별해 분양가 심사기준으로 삼도록 한데다 집값이 오른 상황이어서 분양가 상승은 불가피해 무주택 실수요자의 우려와 불만이 제기되고 있다.

개선안에 업계 요구가 일부 반영된 수준이어서 재건축과 일부 단지들 외에는 주택 공급이 큰 폭으로 늘어나기는 어려울 것이란 예상이 나온다.

◆ 인근시세 산정시 비슷한 단지만 선별해 비교...분양가 상승 여력

30일 주택도시보증공사와 부동산업계에 따르면 고분양가 심사기준 변경으로 분양가 상승이 빚어져 무주택 실수요자들의 자금 마련 부담이 커질 것으로 보인다.

인근시세 산정에 있어 규모 등 단지특성과 사업안정성을 기준으로 유사한 사업장을 선별해 산정기준으로 삼는다. 기존에는 신청사업장 반경 500m 안에 있는 준공 20년 내 100가구 이상 모든 아파트의 평균 시세를 기준으로 삼았다.

비교사업장 산정 기준도 보완한다. 비교사업장이 없는 경우 분양·준공 사업장 중 한 개의 사업장만으로 심사하는 경우도 있었으나 앞으로는 평점 요건을 완화해 분양·준공 비교사업장을 각 1개씩 선정한다. 고분양가 심사결과 분양가가 현저히 낮은 경우 지역분양가 수준을 고려해 일부 조정하던 것을 앞으로는 해당 시군구나 시도 평균 분양가를 고려해 심사에 반영한다.

심사기준 개편안대로 추진될 경우 이전보다 유사한 단지들을 비교 대상으로 분양가가 책정돼 분양가가 더 높아질 수 있다. 수도권·광역시 등에서 1년 내 분양·준공된 사업장이 없어 낡은 구축과 비교되는 구조도 보완될 것으로 보인다. 

고분양가 심사기준이 개편된 데에는 고분양가 심사가 민간의 주택공급을 가로막는다는 지적에 따른 것으로 풀이된다.

HUG는 지난 2월 고분양가 심사기준을 바꿨다. 심사기준 계량화와 일부 기준을 공개했지만 수도권, 광역시 등 일부 지역에서 비교사업장 부족과 인근의 낮은 시세로 분양가가 과도하게 낮게 형성돼 주택사업자들이 사업추진에 어려움을 겪고 있다는 의견이 있었다.

HUG는 고분양가 관리지역에서 분양가가 일정 수준 이상이면 분양보증을 거절하는 방식으로 분양가를 규제해 왔다. 신축 아파트의 분양가를 근처 500m 안에 있는 '준공 20년 미만 아파트'와 비교해 산정한다. 새 아파트 분양가를 준공된지 10~20년된 아파트와 비교하다 보니 사업자의 반발이 거셌을 뿐 아니라 가격차가 크게 벌어지는 일명 '로또분양'이 확산됐다.

하지만 집값 상승으로 사업장 인근 시세가 오른 상황에서 분양가 인상은 불가피하게 돼 무주택 실수요자들의 내 집 마련 부담은 더 커지게 됐다. 무주택 실수요자를 중심으로 분양가 상승에 대한 우려가 확산되고 있다.

부동산 커뮤니티 등에서는 "집값을 올려놓은 정부가 이제는 분양가까지 올리려 든다"며 불만의 목소리가 나오고 있다.

국토부 관계자는 "이번 방안은 단지규모나 브랜드 가치 등을 고려해 비교 대상지를 현실화하고 있다"며 "이를 반영할 경우 분양가가 현재보다 소폭 상승하는 현상이 나타날 것"이라고 말했다.

◆ 준공20년·시세 85% 상한 완화는 배제...공급확대 효과는 크지 않아

고분양가 심사제도 개편으로 그동안 낮은 분양가로 수익성 실현이 어려웠던 일부 단지들에서는 주택 공급 움직임이 활성화될 것으로 예상된다.

특히 그동안 분양가 규제에 반발해 분양을 미뤘던 일부 재건축 단지에서는 사업 추진에 속도가 붙을 것으로 보인다. 단군 이래 최대 규모로 불리는 서울 강동구 둔춘주공(1만2032가구)을 비롯해 서초구 신반포15차(641가구)·송파구 잠실진주(2636가구)·동대문구 이문1구역 재개발(2904가구) 등이 대표적이다.

HUG의 분양가 책정에 반발하며 일반분양을 1년 미루고 있는 강동구 둔촌주공 모습<사진=최상수 기자>

업계 요구 사항이 개선안에 반영되지 않아서 공급 확대 효과는 크지 않을 것이란 예상이 나온다. 주택건설업계는 지난 9일 국토교통부와 공공기관·건설업계 관계자가 참석한 주택공급기관 간담회에서 고분양가 심사제도 개선을 제안했었다. 제안 내용에는 분양가 심사기준에서 '준공 20년 미만 아파트' 매매가와 비교해 분양가가 시세의 90%(투기과열지구 85%)를 넘지 않도록 한 조건의 폐지 및 개정을 우선적으로 요구했지만 개선안에는 반영되지 않았다.

대신 차선책으로 제안한 인근시세 산정에 있어서 유사사업장을 산정기준으로 삼는 방안과 비교사업장 산정 기준 보완 방안이 포함됐다. 개선 방안에 대해 업계에서는 일부 개선된 방안에 대해서는 긍정적으로 평가하면서도 주택 공급 확대가 크게 늘어나긴 어렵다는 입장이다.

업계 관계자는 "업계에서 요구했던 85~90% 가격 상한 폐지나 준공 아파트 20년 기준 완화는 반영되지 못해 아쉬움이 크다"며 "대안으로 제시했던 유사 사업장 기준 일부 완화 등이 반영돼 일부 불합리한 면은 해소돼 소폭의 공급 확대가 예상된다"고 말했다.

전문가들은 분양가 현실화 요구가 일부 반영된 점에 대해서는 긍정적으로 평가했지만 주택공급 확대 효과는 크지 않을 것으로 봤다. 분양가 상승으로 실수요자들의 피해가 예상되는만큼 정부가 수요와 공급 사이에서 접점을 찾도록 노력해야 한다고 봤다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "업계의 요구가 크게 반영되지는 않은만큼 공급량이 크게 늘어나길 기대하긴 어렵다"며 "공급 관련 규제는 이어지고 있는 상황이어서 아파트보다는 비주택으로 공급 확대가 나타날 수도 있다"고 말했다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "분양가 현실화로 공급확대 효과는 일부 나타나겠지만 수요자의 부담이 늘어나는 게 현실"이라며 "분양가 심의에서 정부가 양측이 분담 가능한 범위에서 분양가를 산정하도록 중재 역할을 해야 한다"고 말했다. 

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