[2차 추경] 지방 미분양, HUG가 준공 전 반값에 산다…3년간 1만가구 규모

기사입력 : 2025년06월19일 15:36

최종수정 : 2025년06월19일 15:43

추경 통해 앵커리츠 조성·특별보증 신설
환매조건부 매입으로 준공 전 미분양 주택 관리 강화
업계 "장기적 효과 미지수"

[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부가 얼어붙은 건설·부동산 경기를 부양하기 위해 추가경정예산안을 확정하며 PF(프로젝트 파이낸싱)에 따른 금융비용으로 사업에 진척이 없는 우량 사업장을 지원하는 방안을 내놨다. 미분양 문제를 해결하기 위해선 17년 만에 환매를 바탕으로 하는 조건부 매입 대책이 등장했다. 업계에선 이번 정책의 의도는 좋지만 실질적인 효과를 기대하기엔 부족하다는 목소리가 높다.

◆ 앵커리츠·중소 건설사 대상 특별보증 신설… "우량 사업장·업체 선별"

19일 국토교통부는 추가경정예산 확보를 통해 브리지론과 본PF(프로젝트 파이낸싱) 전환, 착공과 준공으로 이어지는 주택 분양 전 과정을 지원하기로 했다.

먼저 국비 3000억원을 출자해 1조원 규모의 'PF 선진화 마중물 지원을 위한 앵커리츠(REITs·부동산투자회사)'를 조성한다. 앵커리츠란 개인투자자가 아닌 주택도시기금 등이 최대 주주로서 자금조달과 자산운용을 돕는 리츠다. 지난해 브리지론 연간 신규 취급액 약 10조원의 10% 수준을 지원하는 셈이다.

PF 사업에서 토지비 비중은 일반적으로 20∼40%다. 이때 사업자는 매입 자금 마련을 위해 10~20%대의 고금리 브리지론을 받는다. 이때 사업착공 이후 이뤄지는 본 PF가 지연되면 막대한 이자를 부담해 사업이 아예 좌초되거나, 진행되더라도 금융비용이 사업비 증가와 분양가 인상으로 이어지는 경우가 허다하다.

이번 앵커리츠는 우수한 개발 사업장임에도 브리지론 단계에서 사업이 엎어지는 것을 막기 위해 신설됐다. 통상 1년 만기 브리지론에서 토지 매입비의 최대 50%(총사업비의 10~20%)를 5~6% 저리로 투자한다. 사업장당 예상 투자 금액은 500억~1000억원이다. 인허가 이후 본PF가 개시되면 이를 회수한다.

정부 예산을 활용해 사업 안정성을 높이면 나머지 자금을 마련하는 데도 용이해질 것으로 기대된다. 정부 정책에 과도하게 의존하는 것을 막기 위해 경제적 파급력과 공공성, 사업계획의 구체성 등을 종합적으로 고려해 우수 사업장을 선별한다.

브리지론 단계에서 정부 차원의 지원책이 나온 건 이번이 처음이다. 상반기 내에 앵커리츠를 집행할 AMC(자산관리사) 모집 공고를 낸 뒤 하반기 내 선정과 자금 집행까지 마칠 계획이다. 국토부 관계자는 "브리지론에서만 안정성을 확보해도 본 PF로 넘어가는 과정이 한층 매끄러워진다"며 "불필요한 금융 비용을 줄일 수 있는 매기 역할을 할 수 있을 것"이라고 말했다.

PF 전환에는 성공했으나 HUG(주택도시보증공사)의 보증을 받지 못해 자금난에 시달리는 중소 건설사를 위한 2000억원(주택기금) 상당의 특별 대출보증도 새로 만든다. 2022년부터 올 3월까지 HUG의 PF 보증을 받은 곳 110개 중 90개가 시공능력평가순위 100위 이내 건설사 사업장이었다. 제2금융권(증권·보험·상호·저축) 의존도가 높은 중소 건설사가 악화된 건설 업황으로 자금 보충에 어려움을 겪는 것을 막기 위한 조치다.

국토부 시평 순위 100위 밖 건설사를 대상으로 한다. 중소업계 지원을 위해 시공사 평가비중은 35%에서 30%로 줄이고, 사업장 자체 평가비중은 65%에서 70%로 늘려 우량 사업장 선별을 강화한다. 보증한도는 총사업비의 70%까지, 보증료율은 0.563~1.104%다. 공급 규모는 총 2조원으로 올해는 4000억원, 2026~2027년에는 각 8000억원으로 증액한다.

정수호 국토부 주택기금과장은 "정부가 일종의 정책 상품으로 중소 건설사의 손실을 일정 부분 보전한다면 실제로는 2조원보다 더 큰 규모의 유동성이 지원될 것"이라며 "주택 공급량 증가에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상한다"고 말했다.

◆ 지방 미분양, 준공 전부터 관리한다… '안심환매제' 뭐길래

그동안은 준공 후 미분양 주택에 대한 대책을 내놨다면 준공 전 미분양 물량을 사전에 처리하는 안심환매 제도를 시행한다. 지방의 준공 전 미분양 아파트(분양보증 가입 필수)를 HUG가 환매조건부로 분양가의 50% 가격에 매입, 준공 후 1년 내 사업 주체가 요구하는 경우 다시 환매할 수 있도록 하는 정책이다.

환매 시 당초 매입가에 HUG의 매입 자금 조달비용, 세금 등 환매 과정에서 들어간 실비용을 내면 된다. 향후 3년간 1만가구를 매입할 방침이다. 매입 예상 비용은 최대 2조4000억원으로, 이 중 3000억원을 정부가 지원한다.

지난해 정부가 내놓은 CR리츠나 LH의 미분양 직접 매입은 미분양 해소에 도움이 된다는 장점이 있지만 한계도 명확했다. 미분양이 난 건설사는 최대한 높은 가격에, 리츠 운용사나 LH는 가능한 한 낮은 가격에 사려고 하니 가격 협상이 쉽지 않았던 것. 지방 미분양 적체 해소뿐 아니라 건설사의 자구 노력을 유도할 수 있는 방안을 찾는 것이 더 효율적일 것이란 결론이 나온 이유다.

예컨대 아파트를 새로 올리다 돈이 융통되지 않아 공사비도 모자란 사업장의 아파트를 HUG가 분양가의 반값만 주고 이를 사간다. 건설사는 이 돈을 공사비로 활용하는 동시에 HUG에 판 물량을 다시 가져오기 위해 할인분양이나 분양 마케팅 등의 노력을 통해 수요를 모집한다. 분양가의 60~90%로 사겠다는 사람이 있어도 HUG에 매도하는 것보단 10~40%p(포인트)의 이익을 얻을 수 있어서다.

정 과장은 "환매조건부로 건설사에게 유동성을 공급한 뒤 이들의 자구노력을 유도한다는 데 의미가 있다"며 "HUG 본연의 역할은 선분양 아파트의 분양 보증인데, 건설사 미분양이 쌓이면 결국 분양보증 사고로 이어지고 이는 HUG의 적자로 연결되기에 이를 예방하는 조치"라고 말했다.

건설사가 HUG에 미분양 물량을 매도한 뒤 1년 내에 다시 사오지 못하면 해당 아파트 소유권은 HUG에게 완전히 넘어간다. 이는 HUG가 공매에 부쳐 현금화할 예정이다.

사실 환매조건부 미분양 매입은 2008~2010년 금융위기 당시 HUG의 전신인 대한주택보증에서 한 차례 시행한 제도다. 당시 대한주택보증은 건설사별 1500억원 한도 내에서 세 차례에 걸쳐 공정률 50% 이상인 미분양 주택 약 1만9000가구를 매입한 바 있다. 이 가운데 99% 이상이 환매 처리됐다.

국토부는 우선 연간 3000~4000가구의 매도 수요가 있을 것으로 내다보고 있다. 원안대로 시행 시 건설사 대상 설명회를 연 뒤 상세 수요 조사에 나선다. 수요가 예상보다 많으면 매입 물량도 조정할 전망이다.

국토부 관계자는 "이 제도의 실질은 준공에 필요한 최소 자금인 분양가의 50% 상당의 자금을 공공기관 신용도를 활용해 빌려주는 것"이라며 "미분양 때문에 돈이 모자라서 준공도 못하게 되는 상황을 막기 위한 최소한의 장치"라고 설명했다.

◆ 업계 "시도는 긍정적… 실제 효과는 글쎄"

전문가 사이에선 새로이 시행되는 정책이 자금난을 겪는 건설사를 무조건적으로 지원하는 방향이 아니라 홀로서기를 위한 발판이 된다는 점에서 긍정적 평가가 나온다. 다만 장기적으로 시장 상황을 뒤집을 근본적인 처방으로 보긴 어렵다는 시선이 짙다.

송승현 도시와경제 대표는 "특별보증 확대와 HUG의 환매조건부 미분양 매입은 자금 경색으로 어려움을 겪는 건설사에 단비 같은 조치"라며 "PF 조달이 어려운 중소 건설사에 보증을 제공해 금융 접근성을 높이고, 사업 중단 리스크를 낮출 것"이라고 했다.

이어 "지방 미분양 아파트 환매조건부 매입 또한 건설사에 유동성을 공급하면서 미분양 재고를 줄이는 효과가 있는 동시에 건설사의 연쇄 부도 방지와 공사 지속성 확보, 고용 안정으로 이어지며 건설경기 하방 압력을 완화할 것"이라며 "실효성을 높이기 위해 신속한 집행과 기준의 유연한 적용이 병행돼야 한다"고 부연했다.

김효선 NH농협은행 WM사업부 ALL100자문센터 부동산수석위원은 "환매조건부 매입은 정부과 공공기관의 미분양 리스크 분담과 도의적 책임을 동시에 고려한 설계라는 점에선 실용적"이라면서 "그러나 장기간 유동성 위기에 있는 지방 건설사들에게는 응급처치 정도의 성격이 강해 미분양 해소 효과는 총량 대비 제한적일 것"이라고 말했다. 연착륙 유도 기능은 할 수 있겠지만, 지방 수요 기반 강화와 체계적인 분양시장 구조 개선이 없으면 큰 효과는 기대하기 어렵다는 주장이다.

김인만 김인만경제연구소 소장은 "환매조건부로 미분양을 매입하는 동안 안 팔리는 아파트는 계속 늘어날 텐데 3000~4000가구 매입으로 해결이 될 것이라 생각하긴 힘들다"며 "예산을 수 십조원씩 쏟아붓지 않는 이상 '언 발에 오줌누기'식 대책에 그칠 것"이라고 지적했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "준공 전 미분양주택 환매조건부 매입은 분양가의 50% 수준인 매입가격만 보면 그닥 매력적인 조건이 아닐 수 있지만, 이후 환매까지 이뤄지는 사업장은 '일단 분양까지만 가면 팔릴 만한 사업장'일 가능성이 크기에 우량사업장에 지원을 집중한다는 정책방향에 부합한다"며 "하지만 이 조치만으로 건설 경기의 회복이나 반전까지 기대하기는 어렵다"고 설명했다.

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주담대 이어 전세대출 문턱 높인다 [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부의 고강도 대출규제에 은행권 또한 전세대출 문턱을 높이고 있다. 가계대출 감축 취지에 발맞춘 조치이지만 서민 실수요자의 주거 사다리가 점점 짧아질 수 있다는 비판도 덩달아 커지는 모습이다. 최근 1년간 서울 아파트 전세 거래량 변동 추이 [그래픽=김아랑 미술기자] ◆ 대출 안 내준단 은행에… 집주인·세입자 모두 '망연자실' 8일 금융권은 이번 주부터 전국 단위로 조건부 전세대출 취급 제한을 확대했다. 신한은행은 지난 6일부터 10월까지 임대인 소유권 이전이나 보유 주택 처분을 조건으로 한 전세대출을 막기로 했다. 집주인이 기존에 갖고 있던 근저당을 말소하는 대신 나오는 전세대출도 마찬가지다. 본래 수도권을 대상으로만 금지했으나 이를 전국으로 확대한다. 하나은행은 이달 5일부터 9월 실행 예정인 전세대출의 신규 신청을 받지 않기로 했다. NH농협은행도 비슷한 상황이다. IBK기업은행은 이보다 하루 빠른 이달 4일부터 대출 모집인을 통한 전세대출 추가 접수를 전면 중단했다. 정부는 지난 6월 27일 수도권·규제지역의 '가계부채 관리 강화 방안'을 발표하며 가계대출 조이기에 나섰다. 같은 달 28일부터 수도권 내 주택담보대출 한도를 6억원 이하로 제한하고 다주택자의 추가 주택구입 대출을 전면 금지했다. 세입자가 전세자금대출을 받는 날 해당 주택 소유권을 이전하는 것을 조건으로 하는 소유권 이전 조건부 전세대출도 불가하다. 이와 함께 하반기 은행권 가계대출 증가 목표치를 기존의 절반으로 줄였다. 5대 은행(국민·신한·하나·우리·농협)은 가계대출 증가액 목표치를 7조2000억원에서 3조6000억원으로 축소했다. 지난달 가계대출 증가액은 4조1386억원으로 전월(6조7536억원)보다 38.7% 줄었다. 갭투자를 차단하겠다는 명목이지만 당장 자금 조달에 차질이 생기면서 전세 입주를 앞둔 이들은 발등에 불이 떨어졌다. 수중에 돈이 없는데 은행 대출 문까지 막히면서 입주를 못 하는 일이 벌어지고 있어서다. 대출이 많이 껴있는 집이나 주택 여러 채를 소유한 임대인의 집에 들어가려면 대출이 나오지 않을 수 있다. 전세 매물도 감소세다. 전세계약 만료를 앞둔 집주인도 대출이 안 나와 보증금 반환이 어려워지자 세입자를 받는 대신 직접 입주를 선택하는 일이 늘었다. 부동산 빅데이터업체 '아실'에 따르면 6일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만3467건으로 전년 동기(2만6512건) 대비 11.5% 감소했다. 거래량도 내리막길을 걷고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 전세 거래량은 9546건으로 전월(1만2120건) 대비 21% 줄었다. 수요는 많은데 매물은 줄어들면서 가격은 상승세다. 지난달 서울 아파트 중위 전세가격은 평균 5억6333만원으로 한 달 사이 333만원 올랐다. 전년 동기(5억 3167만 원)와 비교하면 6.0% 뛰었다. ◆ "돈도 매물도 없다" 갈 곳 없는 세입자, 월세로 눈 돌려 6.27 대출규제에 정책대출 감축 내용도 포함되며 전셋값 상승 압력을 더욱 키울 수 있다는 분석이 나온다. 서민 주거 안정을 위해 지원되던 청년·신혼부부·신생아 버팀목 전세대출의 한도도 줄었다. 상품에 따라 상한선이 최소 4000만원에서 많게는 6000만원까지 내려오면서, 이를 통해 보증금을 마련하려던 예비 세입자들의 부담이 커지게 됐다. 이재윤 집토스 대표는 "2년 전보다 전세가가 하락해 보증금 반환에 어려움을 겪고 있는 일부 집주인 입장에선 이번 규제가 전세 보증금 반환 리스크를 더욱 가중시키는 또 다른 변수로 다가올 것"이라고 말했다. 양지영 신한 프리미어 패스파인터 전문위원 "정책대출이 줄어들면 장기 저리 대출 수단이 사라지면서 주거 사다리 형성이 더 어려워진다"며 "청년, 신혼부부 등 초기 자산 형성이 되지 않은 계층과 주택 구입이 더 멀어지며 임대시장으로 밀려나는 현상이 가속화될 것"이라고 설명했다. 무주택 실수요자는 전셋값이 오르고 자금줄은 막힌 이중고 속에서 집을 구하긴 해야 하니 반전세나 월세 등을 선택할 수밖에 없는 처지다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 서울에서 발생한 아파트 신규 임대차 계약 중 월세 비중은 42.2%(5555건 중 2345건)으로 전년 동기(41.5%)보다 0.7%p 증가했다. 이런 상황에서 국정기획위원회가 전세대출과 정책모기지에도 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 검토하겠다고 알려지며 우려가 더욱 커졌다. 전문가들은 대출 규제의 부작용을 해결할 추가 대책이 적절히 마련돼야 한다며 입을 모은다. 김인만 김인만경제연구소 소장은 "집값 급등의 원인이 되는 수급 불균형 문제 해결이나 세금 관련 규제 등을 통해 주택시장을 안정화하겠다는 메시지를 던질 시점"이라고 말했다. 김덕례 주택연구실장은 "이전 정부 경험에 비춰볼 때 이번 대출 규제 효과는 3∼6개월에 불과할 우려가 있다"며 "빠르고 강력한 공급 대책을 강구하지 않으면 눌려 있던 매매 수요가 저금리와 경기 활성화 분위기를 타고 다시 살아나면서 4분기 중 집값이 다시 급등세로 돌아설 가능성이 크다"고 말했다. chulsoofriend@newspim.com 2025-08-08 06:10