[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 내년에 올해보다 30% 이상 많은 2만9000가구 규모의 공공분양 물량을 공급하기로 했지만, 실제 주거 안정 효과는 제한적일 것이라는 전망이 제기된다. 3기 신도시를 중심으로 공급 계획은 확대됐으나, 핵심 교통대책인 수도권광역급행철도(GTX) 개통 지연과 비주택용지 용도전환에 따른 난개발 우려 등 구조적 문제가 여전히 남아 있어서다.

서울의 경우 공급 물량이 1300가구 수준에 그친 데다 용도전환을 통한 추가 물량도 남양주 등 일부 지역에 집중되면서 실질적인 수요 분산 효과를 기대하기 어렵다는 지적이다. 입지 경쟁력은 일정 수준 확보했지만 서울이나 3기 신도시 내 선호도가 높은 지구가 아니라는 점에서 시장 안정화로 이어지기에는 한계가 뚜렷하다는 분석이 나온다.

[사진=챗GPT]

◆ 입지 경쟁력 갖춘 공공분양 물량…교통망 구축은 입주 후 가능

26일 업계에 따르면 고양창릉과 구리갈매역세권, 시흥거모 등을 중심으로 수도권 공공분양 물량이 확대됐지만 광역교통망 건설 일정이 불투명해 실제 정주여건 개선 효과는 제한적일 것으로 관측된다.

정부는 내년 수도권 공공분양주택 물량을 당초 계획보다 2000가구 확대된 2만9000가구를 공급하기로 했다. 이는 올해 분양 물량인 2만2000가구 대비 32.2% 증가한 수치다. 지역별로 보면 서울 1300가구, 인천 3600가구, 경기 2만3800가구 등이다.

특히 3기 신도시 가운데 서울 접근성이 우수하다는 평가를 받는 고양창릉을 비롯해 구리갈매역세권, 시흥거모 등 우수 입지를 갖춘 선호지역 물량이 늘어났다. 이르면 내년 3월 시흥하중, 고양창릉, 남양주왕숙2, 인천가정2, 인천계양에서 분양이 이뤄질 예정이다.

입지경쟁력은 높지만 광역교통망 건설 일정이 불확실하다는 점에서 주거안정 효과가 제한적일 것이란 우려가 나온다.

앞서 분양한 고양창릉 일부 단지는 2027년 말 입주를 앞두고 있지만, GTX-A 창릉역 개통 시점은 당초 2026년에서 2030년으로 미뤄졌다. 내년 분양 단지들 역시 3년 후인 2029년 입주를 가정할 경우 최소 1년 이상 광역교통망 공백을 피할 수 없다.

구리갈매역세권과 남양주왕숙을 지나는 GTX-B 역시 개통 시점이 2031년으로 입주때까지 교통망 구축이 미비할 것으로 예상된다.

업계 관계자는 "광역교통망이 완전히 구축되지 않은 신도시나 택지지구의 경우 입주 초기에는 자가용 이동에 의존할 수밖에 없어 출퇴근 불편이 이어지게 되고 결국 실수요자들의 체감 만족도도 낮아질 수 있다"면서 "교통망 개통 시점이 추후 지연될 우려도 있어 주거 안정 효과가 제한적일 것이라는 우려가 발목을 잡을 수 있다"고 말했다.

◆ 비주택용지 전환 물량 '편중'…서울 1300가구 그쳐 시장 안정 한계

비주택용지 용도전환을 통해 확보된 추가 물량의 편중 문제와 서울의 공공분양 공급량도 기대에 미치지 못하는 등 시장 수요를 감당하기 부족해 시장 안정화에도 크게 도움이 되긴 어려울 것이란 전망이 나온다.

정부는 내년 2만9000가구 가운데 한국토지주택공사(LH) 소유의 비주택용지 용도전환을 통해 4100가구를 공급한다. 정부는 9·7 대책을 통해 장기간 활용되지 않거나 과도하게 계획된 비주택용지의 용도와 기능을 정례적으로 심의하고 필요시 주택용지로 전환하는 '공공택지 재구조화' 제도 도입을 추진중이다.

조정대상 입지는 3기 신도시 남양주왕숙 455가구, 2기 신도시 파주운정3 3200가구, 중소택지 수원당수 490가구 등으로 실제로 용도전환으로 늘어난 물량은 대부분 상대적으로 선호도가 떨어지는 지역에 집중됐다. 3기 신도시 가운데 고양창릉, 하남교산, 2기 신도시 가운데 판교, 위례, 광교, 동탄 등 상대적으로 선호도가 높은 지역은 포함되지 않았다.

실제로 올해 파주에서 분양한 '운정 아이파크 시티'의 경우 특별공급 1444가구 모집에 353명이 신청하는데 그쳤고 일반물량에도 1669명이 신청하는데 그쳤다.

국토부 관계자는 "남양주왕숙의 경우 현재 기반시설 공사가 진행되고 있기 때문에 기반시설 여건에 맞춘 것"이라며 "관계기관 협의 등을 고려해 진행된다고 보면 된다"고 설명했다.

서울의 내년 공공분양 물량은 고덕강일3지구의 1305가구에 불과하다. 서울 내 신규 택지 확보가 사실상 한계에 봉착한 만큼 수요가 가장 집중되는 서울 도심의 공급 부족 문제는 내년에도 이어질 것이라는 관측이 지배적이다.

업계 관계자는 "공급 확대 효과가 특정 지역에 편중되면서 실수요자의 접근성이나 주거 만족도에도 차이가 발생할 수 있다"며 "특히 서울에 공급되는 물량이 적어 시장 흐름에 큰 변화는 없을 것으로 보여진다"고 말했다. 

min72@newspim.com