[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 올해 부동산 시장은 지역별·유형별 격차가 확대되는 구조가 이어질 전망이다. 매매·전월세·분양시장 전반에서 서울과 비서울 간 지표 차별화가 수치로 확인되고 있다.

7일 NH투자증권에 따르면 지난해 1~10월 기준 서울 아파트 매매가격지수는 7.2% 상승했다. 같은 기간 수도권은 2.4% 상승, 지방은 1.0~1.4% 하락하며 흐름이 엇갈렸다.

서울 내에서도 상승 폭에는 차이가 나타났다. 매매가격 상승률 상위 지역은 ▲송파구 18.3% ▲성동구 15.3% ▲서초구 12.8% ▲강남구 12.5% ▲마포구 12.1% 등이다.

강남3구(강남·서초·송파구)의 평균 매매가격은 3.3㎡당 7642만원(2025년 11월 기준)으로, 최근 3년 중 최고치를 기록했다. 서울 평균(3523만원) 대비 약 2.2배 수준이다.

가격 구간별로는 상위 20% 아파트의 상승률이 하위 20%를 크게 웃돌았다. 최근 5년간 전국 및 서울 아파트 가격을 분석한 결과, 상위 구간은 꾸준한 상승세를 유지한 반면 하위 구간은 상승 폭이 제한되거나 정체된 흐름을 보였다.

연령별로는 전국 기준 신축 아파트 가격 상승률이 2.1%, 서울은 15.2%로 가장 높았다. 20년 초과 노후 아파트는 가격 회복이 상대적으로 더딘 것으로 나타났다.

전세 시장의 부담도 수치로 확인된다. 같은 기간 서울 아파트 전세가격은 3.3㎡당 1968만원으로 집계돼 전고점을 경신했다. 전국 평균 전세가격도 3.3㎡당 974만원까지 상승했다.

월세 역시 상승 흐름을 이어가고 있다. 전국 아파트 평균 월세는 3.3㎡당 49만3000원(2025년 10월 기준)으로 집계됐으며, 서울은 한때 100만원을 넘겼다가 같은 시점 87만원 수준으로 재형성됐다.

분양시장에서는 가격과 경쟁률 모두 높은 수준을 유지했다. 전국 아파트 평균 분양가는 지속적으로 상승하고 있으며, 서울의 경우 지난해 하반기 평균 청약 경쟁률이 263대 1에 달했다. 강남3구의 청약 경쟁률은 2024년 상반기 442대 1, 2025년 하반기 365대 1로 각각 집계되면서 전국 평균을 크게 상회했다.

매물 지표를 보면 수도권과 서울 모두 2023년 이후 감소세가 이어지고 있다. 지난 기준 수도권 전세 매물은 2023년 대비 약 75% 수준으로 줄었고, 광역시 전세 매물은 약 25% 수준까지 감소한 것으로 나타났다.

정보현 NH투자증권 연구위원은 "2026년 부동산 시장은 가격 상승 여부보다 어디에 수요가 집중되는지가 수치로 더 명확해질 것"이라며 "서울·핵심 입지와 비핵심 지역 간 격차가 지표상 더욱 확대될 가능성이 크다"고 분석했다.

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