[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 최근 부동산 시장에서는 실거주 요건 강화와 보유세 부담 등의 영향으로 비거주 1주택자의 실거주 전환이 확대될 경우, 전세 물량이 감소할 수 있다는 우려가 제기되고 있다. 전세를 끼고 보유하던 주택에 집주인이 직접 입주하거나 매도 대신 실거주를 선택하는 사례가 늘면서, 기존 임대 물량이 시장에서 제외될 여지가 높기 때문이다.

반면 일각에서는 전체 전세 공급 규모에는 큰 변화가 없을 것이라는 반론도 나온다. 비거주 1주택자가 자신이 보유한 주택으로 입주할 경우, 기존에 거주하던 전셋집은 시장에 그대로 남게 되기 때문이다. 겉으로는 한 가구가 전세 수요에서 빠지는 동시에 기존 전세 매물이 유지되는 구조로, 총량 측면에서는 변화가 제한적일 수 있다는 분석이다.

◆ "세입자 이동하면 그대로?"…정적인 가정의 착시

30일 업계에 따르면 집주인의 실거주 전환이 늘어나는 과정에서 전세 물량은 단순히 이동하는 데 그치지 않고, 월세 전환이나 매도 등으로 이어지며 구조적으로 감소할 가능성이 크다는 관측이 나온다.

일부에서 제기하는 '전세 물량 불변' 논리는 집주인이 기존 전세를 거둬들이고 직접 거주할 경우, 해당 세입자가 다른 전세 주택으로 이동하면서 전체 전세 수요와 공급이 유지된다는 데 기반한다.

예를 들어 A주택에 살던 세입자가 집주인의 실거주 전환으로 퇴거한 뒤 B주택 전세로 이동할 경우, 전세는 단순히 위치만 바뀔 뿐 전체 물량에는 변화가 없다는 식이다.

또 다른 가정으로는 세입자였던 비거주 1주택자가 자신이 보유한 주택으로 이동하는 경우도 있다. 이 경우 기존에 거주하던 전셋집은 그대로 시장에 남게 되고, 해당 가구는 전세 수요에서 빠지게 되면서 전세 물량과 수요가 동시에 줄어 총량에는 변화가 없다는 논리가 성립한다.

이처럼 전세를 단순한 '자리 이동'이나 '수요·공급 동시 감소'로 보는 관점에서는 전체 전세 물량이 유지된다는 결론이 도출된다.

하지만 이는 전세 매물이 기존과 동일하게 유지된다는 전제에서만 성립하는 제한적인 가정이다. 현실 시장에서는 세입자의 이동 과정에서 전세가 아닌 반전세나 월세로 계약 형태가 바뀌는 경우가 많고, 일부는 매매로 전환되기도 한다.

또 비거주 1주택자가 자신의 주택으로 이동한 이후에도 기존 전셋집이 계속 전세로 유지된다는 보장은 없다. 집주인이 전세 대신 월세로 전환하거나, 실거주 수요 증가에 따라 매도로 이어지는 경우도 적지 않기 때문이다. 특히 해당 주택을 매수한 수요자가 직접 입주할 경우 기존 전세 물량은 그대로 줄어드는 결과로 이어진다.

결국 비거주 1주택자의 이동은 단순히 전세 수요가 줄어드는 데 그치지 않고, 임대 형태 변화와 매매 전환을 통해 전세 공급 자체를 축소시키는 요인으로 작용할 수 있다는 분석이다.

◆ 전세→월세·매매 전환…"총량 유지 가정은 현실과 괴리"

지역 간 이동까지 고려하면 단순 계산은 더욱 어려워진다. 예컨대 인천에 거주하던 집주인이 서울 강남권 주택으로 실거주를 옮길 경우, 서울에서는 전세 물량이 줄어드는 반면 인천에서는 전세가 늘어나는 식의 비대칭 구조가 발생한다. 결국 특정 지역, 특히 수요가 집중된 서울에서는 전세 감소 효과가 더 크게 나타날 수밖에 없는 구조다. 

전문가들은 전세 시장을 단순 총량으로 보는 시각이 현실과는 맞지 않는다고 지적한다. 수요와 공급이 고정된 상태에서만 성립하는 가정일 뿐 실제 시장에서는 가구 분화와 신규 수요 유입, 매매 전환 등이 동시에 발생하기 때문이다.

송승현 도시와경제 대표는 "비거주 1주택자가 실거주로 전환하면서 전세가 유지된다는 주장은 수요와 공급이 고정돼 있다는 전제에서만 가능한 이야기"라며 "실제 시장에서는 매매로 전환되거나 새로운 수요가 계속 유입되면서 구조 자체가 바뀐다"고 설명했다.

이어 "예를 들어 전세 10개, 매매 10개 구조에서 일부 전세가 매매로 전환되면 전세 물량은 줄어드는 것이고, 여기에 신혼부부나 분가 등 신규 수요까지 더해지면 전세 부족은 더 심화될 수밖에 없다"고 덧붙였다.

특히 서울처럼 학군·직장 수요가 집중된 지역에서는 실거주 전환과 매입 수요가 맞물리며 전세 물량 감소가 더욱 뚜렷하게 나타날 수 있다. 수도권 외곽 지역은 상대적으로 수요가 분산되며 전세가 늘어나는 구조가 나타날 수 있지만, 수요 기반이 약한 만큼 시장 영향은 제한적이라는 분석이다.

여기에 최근 서울 내 신규 입주 물량 감소까지 겹치면서 전세 매물 축소 압력은 더욱 커지고 있다는 지적이다. 공급 측면에서 새로 시장에 유입되는 주택이 줄어드는 상황에서 기존 전세 물량마저 실거주 전환과 매매로 빠져나갈 경우, 전세 시장의 수급 불균형이 심화될 수밖에 없다는 것이다.

결국 비거주 1주택자의 실거주 전환은 단순히 세입자의 이동 문제를 넘어 임대차 시장 구조 전반을 바꾸는 요인으로 작용한다. 시장에서는 이러한 변화가 누적될 경우 전세 시장의 체질이 달라지며 단기적으로는 전셋값 상승 압력, 중장기적으로는 월세 중심 시장으로의 전환을 가속화할 가능성이 크다고 보고 있다.

업계 관계자는 "전세 수요는 꾸준히 유입되는 반면 이를 받아줄 신규 공급이 충분하지 않은 상황에서 기존 물량까지 줄어들면 전셋값 상승 압력으로 이어질 가능성이 크다"며 "실거주 전환과 공급 감소가 맞물릴 경우 전세 시장의 불안 요인이 확대될 수 있다"고 말했다.

min72@newspim.com