택지비 상향 없는 분상제 개편안...6·21대책 시장안정 효과 의구심 '모락'

기사입력 : 2022년06월26일 06:26

최종수정 : 2022년06월26일 07:16

분양가 비중 큰 '택지비 상향' 빠졌다…"정비사업 활성화 역부족"
'똘똘한 한채' 1주택자, 상생임대인 선택 어려워…"시장안정 한계"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 국토교통부의 6·21대책 발표가 주택 공급, 전세가격 안정에 주는 효과가 제한적일 것이라는 지적이 나온다.

분양가상한제 '폐지'가 아니라 최대 4% 인상을 허용하는 '미세 조정'에 그쳐 주택공급 촉진 효과가 크지 않을 것이라는 분석이다. 특히 분양가에서 가장 큰 비중을 차지하는 땅값 인상에 대한 고려가 없었다는 지적이다.

이와 함께 전월세 대책에 대해서도 지적이 나온다. 임대료를 5% 이내로 인상하는 임대인에게 1가구 1주택 양도세 비과세 및 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 완전 면제해주는 '상생임대인 제도'도 수혜를 보는 사람이 많지 않아서 전월세가격 안정에 한계가 있다는 것이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.06.22 sungsoo@newspim.com

◆ 분양가 비중 큰 '택지비 상향' 빠졌다…"정비사업 활성화 역부족"

26일 부동산업계에 따르면 시장 전문가들은 6·21대책의 규제완화 수준이 기대보다 미미해 효과도 제한적일 것이라며 추가적인 제도 보완 목소리를 냈다.

우선 정부는 이번 분양가상한제 개편으로 분양가 '4% 상승'을 전망했다. 하지만 이 정도로는 정비사업이 활성화되기 어렵다는 게 업계 의견이다. 분양가 산정의 핵심은 택지비인데 개편안에서는 택지비 검증 방법이 적절하다고 보기 어렵다는 이유에서다.

국토부는 분양가 산정시 ▲세입자 주거 이전비 ▲영업손실 보상비 ▲명도 소송비 ▲이주비에 대한 금융비(이자) ▲총회 운영비 등을 필수 경비로 인정해 분양가에 반영키로 했다. 또한 원자재 가격 급등을 감안해서 자재 가격이 오를 경우 기본형 건축비를 탄력적으로 조정할 방침이다.

다만 업계에서는 분양가 항목에서 가장 비중이 크고 건설사들의 오랜 요구사항이었던 '택지비 상향조정'은 이번 개편안에서 빠졌다고 입을 모은다. 분양가상한제 하에서는 분양가가 주변 시세의 70~80% 수준에 그치는데, 정비사업의 수익성이 높아져서 사업이 보다 활성화되려면 최소 10%는 올라야 한다는 의견이다.

예컨대 서울 강동구 둔촌주공 재건축은 조합 예상보다 낮은 일반 분양가가 공사 중단으로 이어진 대표적 사례다. 전임 집행부는 애초 3.3㎡당 3550만원의 일반분양가를 기대했지만 분양가상한제 여파로 분양가가 3.3㎡당 평균 2900만원 선에서 결정됐다.

이에 따라 다른 지역과의 형평성 문제가 불거졌다. 지난 2019년 초 분양한 광진구 'e편한세상 광진그랜드파크'는 3.3㎡당 3370만원에 분양했다.

이밖에 동대문구 이문1구역 재개발, 경기 광명시 광명2구역을 재개발하는 베르몬트로 광명, 서초구 디에이치방배(방배 5구역 재건축)도 분양가 산정을 둘러싼 갈등 심화로 주택 공급이 지연됐었다.

양지영 양지영R&C연구소 소장은 "이번 대책에서 분양가격 인상폭이 최대 4% 수준임을 고려하면 정비사업 활성화에 추진 동력이 되기는 어렵다"며 "주택공급 촉진 효과도 크지 않을 것"이라고 예상했다. 이어 "주택공급 증가 효과는 미미한 반면, 원자재값 급등과 분상제 개편 등으로 무주택 서민들의 주거 부담은 오히려 더 커질 수 있다"고 덧붙였다.

◆ '똘똘한 한채' 1주택자, 상생임대인 선택 어려워…"시장안정 한계"

이번에 발표된 '상생임대인 제도' 확대도 전·월세가격 안정에 한계가 있다는 지적이다. 이 제도는 임대료를 5% 이내로 인상하는 임대인에게 '1가구 1주택 양도세 비과세' 및 '장기보유특별공제'(장특공제)에 필요한 2년 거주요건을 완전 면제해주는 제도다.

'장기보유특별공제'란 부동산을 3년 이상 보유했다가 팔면 얼마나 오래 보유했는지에 따라 양도차익에서 일정 금액을 공제해 주는 제도다. 장특공제를 받기 위한 최소 기준은 2년 거주(8%)+3년 보유(12%)다.

2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택은 '보유기간 연 4%'와 '거주기간 연 4%'로 구분해서 공제율을 계산한다. 장특공제를 받을 경우 양도세 부과대상 금액이 줄어들기 때문에 양도세를 줄일 수 있는 가장 확실한 수단으로 꼽힌다.

다만 '상생임대인 제도'가 주는 혜택은 다주택자들이 다른 주택을 다 팔고 최종 1주택자가 됐을 때 유의미할 것으로 보인다. 애초에 1가구 1주택자면 거주 목적에서 집을 갖고 있을 가능성이 높아서 집을 팔기 어려워서다.

그런데 국내 주택시장에서는 1가구 1주택자가 거의 대다수고, 다주택자는 소수에 그친다. 상생임대인 제도에 관심을 가질 만한 가구 수가 많지 않다는 뜻이다.

통계청의 '2020년 주택소유통계'에 따르면 전국에서 주택을 소유한 1173만가구 중 주택을 1건만 소유한 가구는 853만9000가구로 72.8%를 차지한다. 2건 이상을 소유한 가구는 319만1000가구로 27.2%에 그친다.

또한 다주택자들이 다른 주택을 다 팔고 최종적으로 남겨놓는 1주택은 강남 등 우수한 입지에 있는 주택일 가능성이 크다. 이 경우 해당 주택을 팔기보다는 장기 보유하면서 추가 시세차익을 얻으려 하기 때문에 양도세 혜택이 크게 의미가 없다는 의견이다.

이에 따라 상생임대인 제도로 전·월세가격을 안정시키는 데는 한계가 있다는 지적이 나온다. 한 다주택자는 "최종 1주택은 가장 '똘똘한 한 채'니까 남겨놓지 않겠나"라며 "임대료를 5%만 올려서 양도세 절세에 필요한 거주요건을 면제받는 것보다는 임대료를 시세만큼 큰 폭 올려받는 게 자금운용 측면에서 유리할 것"이라고 말했다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 "상생임대인 제도가 기본적으로 1가구 1주택자 대상이라서 한정적인 측면은 있다"면서도 "하지만 임대차시장 안정에 조금은 도움이 될 것"이라고 말했다.

sungsoo@newspim.com

사진

강릉 옥계항 코카인 추정 마약 대량 적발 [세종=뉴스핌] 백승은 기자 = 관세청과 해양경찰청이 강릉 옥계항에 입항하는 외국 무역선 선박을 수색애 코카인으로 의심되는 마약을 대량 적발해 조사 중이라고 2일 밝혔다. 전날 두 기관은 미국 연방수사국(FBI)과 국토안보수사국(HSI)으로부터 A선밖에 마약이 숨겨져 있다는 정보를 입수했다. A 선박은 벌크선으로 3만2000톤이며, 승선원 외국인은 20명이다. 관세청과 해양경찰청이 강릉 옥계항에 입항하는 외국 무역선 선박을 수색해 코카인으로 의심되는 마약을 대량 적발했다. [사진=관세청] 2025.04.02 100wins@newspim.com 두 기관은 합동 검색작전을 수립하고, 선박의 규모가 길이 185미터(m)인 점과 검색 범위 등을 고려해 서울세관·동해해경청 마약 수사요원 90명 및 세관 마약탐지견 2팀 등 합동 검색팀을 구성했다. 검색팀은 2일 오전 6시 30분 옥계항에 긴급 출동해 A 선박이 입항한 직후 선박에 올라타 집중 수색을 실시했다. 수색 중 검색팀은 선박 기관실 뒤편에서 밀실을 발견했고, 집중 수색 결과 개당 약 20킬로그램(kg) 전후 마약으로 의심되는 물질이 담긴 박스 수십 개를 발견했다. 검색팀이 간이시약으로 검사한 결과 코카인 의심 물질로 확인됐다. 정확한 중량은 하선 이후 정밀 계측기를 통해 측정하고 마약 종류는 국가과학수사연구원에 의뢰해 확인할 예정이다. 앞으로 관세청과 해경청은 합동수사팀을 운영해 해당 선박의 선장 및 선원 등 20여명을 대상으로 밀수 공모 여부와 적발된 마약의 출처 등을 수사할 계획이다. 국제 마약 밀매 조직과의 연관성도 고려해 미국 FBI와 HSI 등 관계 기관과의 공조를 통해 수사를 확대할 방침이다. 100wins@newspim.com 2025-04-02 17:57

사진

재주는 트럼프가, 돈은 브라질이 [서울=뉴스핌] 최원진 기자= 도널드 트럼프 미국 행정부의 관세 공세로 글로벌 무역전쟁이 격화하는 가운데, 브라질이 주요 승자로 부상하고 있다고 월스트리트저널(WSJ)이 1일(현지시간) 보도했다. 보도에 따르면, 중국은 트럼프 대통령이 부과한 대중(對中) 관세에 맞서 미국산 농산물에 보복 관세를 매기며 대체 수입처로 브라질을 주목하고 있다. 수출입 컨테이너 [사진=블룸버그] 중국 가공업체들은 트럼프 대통령이 지난 1월 취임하기 전부터 브라질산 대두를 비축하기 시작했고, 올해 1분기 필요한 물량의 거의 전량을 브라질에서 조달했다. 이는 지난해 같은 기간 54% 수준이었던 브라질산 비중과 비교하면 큰 폭의 증가다. 가격도 상승세다. 상파울루대학 산하 연구기관 세페아(CEPEA)에 따르면, 브라질 항구에서 선적되는 대두의 프리미엄은 중국이 미국산 대두에 10% 관세를 발표한 직후 일주일 동안 약 70% 급등했다. 3월 선적 기준으로는 부셸당 85센트를 기록해 3년 만에 최고치를 찍었다. 닭고기와 달걀 수출도 두 자릿수 증가율을 보인다. 브라질의 가금류·돼지고기·달걀 수출업체를 대표하는 브라질동물단백질협회(ABPA)의 히카르두 산틴 협회장은 올해 들어 브라질의 닭고기 수출은 지난해 같은 기간보다 9%, 달걀 수출은 20% 증가했다고 밝혔다. 브라질은 미국과 달리 조류 인플루엔자를 겪고 있지 않아, 안정적인 공급처로 주목받고 있다. 여기에 중국이 미국산 닭고기에 15%의 보복관세를 부과하면서 브라질산이 대안으로 떠오르고 있다는 설명이다. 사실 브라질과 중국의 교역 관계는 최근 수년 빠르게 확대됐다. 중국은 2009년에 미국을 제치고 브라질의 최대 무역 파트너로 부상했다. 쇠고기, 철광석, 석유 등 자원이 풍부한 브라질은 중국의 막대한 수요에 맞춰 수출을 확대해 왔고, 중국은 브라질의 인프라 건설에 대규모 자본을 투입하고 있다. 현재 중국은 브라질 전체 전력 공급의 약 10%를 차지하고 있으며, 항만과 도로, 철도 등 주요 기반 시설 건설에도 깊숙이 관여하고 있다. 브라질은 미국 시장에서도 수출 확대 가능성을 보고 있다. 중국은 미국의 주요 신발 수출국인데, 미국이 중국산 제품에 고율 관세를 부과할 경우 아시아를 제외하고 최대 신발 생산국인 브라질이 그 자리를 일부 대체할 수 있다는 전망이 나온다다. 하롤두 페헤이라 브라질 신발산업협회(Abicalçados) 회장은 "브라질산 제품에 별다른 관세가 없다면, 미국 수출 확대의 기회가 될 수 있다"라고 밝혔다. 글로벌 무역전쟁 국면에서 오히려 특수를 누릴 것이라는 기대는 브라질 증시에도 훈풍으로 작용했다. 올 들어 브라질 증시는 9% 넘게 오르며 뉴욕 증시를 아웃퍼폼하고 있다. 올 들어 브라질 증시는 9% 넘게 상승, 연중 5% 가까이 하락한 뉴욕증시의 S&P500 지수와 대조를 이룬다 [사진=koyfin] wonjc6@newspim.com 2025-04-02 15:30