택지비 상향 없는 분상제 개편안...6·21대책 시장안정 효과 의구심 '모락'

기사입력 : 2022년06월26일 06:26

최종수정 : 2022년06월26일 07:16

분양가 비중 큰 '택지비 상향' 빠졌다…"정비사업 활성화 역부족"
'똘똘한 한채' 1주택자, 상생임대인 선택 어려워…"시장안정 한계"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 국토교통부의 6·21대책 발표가 주택 공급, 전세가격 안정에 주는 효과가 제한적일 것이라는 지적이 나온다.

분양가상한제 '폐지'가 아니라 최대 4% 인상을 허용하는 '미세 조정'에 그쳐 주택공급 촉진 효과가 크지 않을 것이라는 분석이다. 특히 분양가에서 가장 큰 비중을 차지하는 땅값 인상에 대한 고려가 없었다는 지적이다.

이와 함께 전월세 대책에 대해서도 지적이 나온다. 임대료를 5% 이내로 인상하는 임대인에게 1가구 1주택 양도세 비과세 및 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 완전 면제해주는 '상생임대인 제도'도 수혜를 보는 사람이 많지 않아서 전월세가격 안정에 한계가 있다는 것이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.06.22 sungsoo@newspim.com

◆ 분양가 비중 큰 '택지비 상향' 빠졌다…"정비사업 활성화 역부족"

26일 부동산업계에 따르면 시장 전문가들은 6·21대책의 규제완화 수준이 기대보다 미미해 효과도 제한적일 것이라며 추가적인 제도 보완 목소리를 냈다.

우선 정부는 이번 분양가상한제 개편으로 분양가 '4% 상승'을 전망했다. 하지만 이 정도로는 정비사업이 활성화되기 어렵다는 게 업계 의견이다. 분양가 산정의 핵심은 택지비인데 개편안에서는 택지비 검증 방법이 적절하다고 보기 어렵다는 이유에서다.

국토부는 분양가 산정시 ▲세입자 주거 이전비 ▲영업손실 보상비 ▲명도 소송비 ▲이주비에 대한 금융비(이자) ▲총회 운영비 등을 필수 경비로 인정해 분양가에 반영키로 했다. 또한 원자재 가격 급등을 감안해서 자재 가격이 오를 경우 기본형 건축비를 탄력적으로 조정할 방침이다.

다만 업계에서는 분양가 항목에서 가장 비중이 크고 건설사들의 오랜 요구사항이었던 '택지비 상향조정'은 이번 개편안에서 빠졌다고 입을 모은다. 분양가상한제 하에서는 분양가가 주변 시세의 70~80% 수준에 그치는데, 정비사업의 수익성이 높아져서 사업이 보다 활성화되려면 최소 10%는 올라야 한다는 의견이다.

예컨대 서울 강동구 둔촌주공 재건축은 조합 예상보다 낮은 일반 분양가가 공사 중단으로 이어진 대표적 사례다. 전임 집행부는 애초 3.3㎡당 3550만원의 일반분양가를 기대했지만 분양가상한제 여파로 분양가가 3.3㎡당 평균 2900만원 선에서 결정됐다.

이에 따라 다른 지역과의 형평성 문제가 불거졌다. 지난 2019년 초 분양한 광진구 'e편한세상 광진그랜드파크'는 3.3㎡당 3370만원에 분양했다.

이밖에 동대문구 이문1구역 재개발, 경기 광명시 광명2구역을 재개발하는 베르몬트로 광명, 서초구 디에이치방배(방배 5구역 재건축)도 분양가 산정을 둘러싼 갈등 심화로 주택 공급이 지연됐었다.

양지영 양지영R&C연구소 소장은 "이번 대책에서 분양가격 인상폭이 최대 4% 수준임을 고려하면 정비사업 활성화에 추진 동력이 되기는 어렵다"며 "주택공급 촉진 효과도 크지 않을 것"이라고 예상했다. 이어 "주택공급 증가 효과는 미미한 반면, 원자재값 급등과 분상제 개편 등으로 무주택 서민들의 주거 부담은 오히려 더 커질 수 있다"고 덧붙였다.

◆ '똘똘한 한채' 1주택자, 상생임대인 선택 어려워…"시장안정 한계"

이번에 발표된 '상생임대인 제도' 확대도 전·월세가격 안정에 한계가 있다는 지적이다. 이 제도는 임대료를 5% 이내로 인상하는 임대인에게 '1가구 1주택 양도세 비과세' 및 '장기보유특별공제'(장특공제)에 필요한 2년 거주요건을 완전 면제해주는 제도다.

'장기보유특별공제'란 부동산을 3년 이상 보유했다가 팔면 얼마나 오래 보유했는지에 따라 양도차익에서 일정 금액을 공제해 주는 제도다. 장특공제를 받기 위한 최소 기준은 2년 거주(8%)+3년 보유(12%)다.

2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택은 '보유기간 연 4%'와 '거주기간 연 4%'로 구분해서 공제율을 계산한다. 장특공제를 받을 경우 양도세 부과대상 금액이 줄어들기 때문에 양도세를 줄일 수 있는 가장 확실한 수단으로 꼽힌다.

다만 '상생임대인 제도'가 주는 혜택은 다주택자들이 다른 주택을 다 팔고 최종 1주택자가 됐을 때 유의미할 것으로 보인다. 애초에 1가구 1주택자면 거주 목적에서 집을 갖고 있을 가능성이 높아서 집을 팔기 어려워서다.

그런데 국내 주택시장에서는 1가구 1주택자가 거의 대다수고, 다주택자는 소수에 그친다. 상생임대인 제도에 관심을 가질 만한 가구 수가 많지 않다는 뜻이다.

통계청의 '2020년 주택소유통계'에 따르면 전국에서 주택을 소유한 1173만가구 중 주택을 1건만 소유한 가구는 853만9000가구로 72.8%를 차지한다. 2건 이상을 소유한 가구는 319만1000가구로 27.2%에 그친다.

또한 다주택자들이 다른 주택을 다 팔고 최종적으로 남겨놓는 1주택은 강남 등 우수한 입지에 있는 주택일 가능성이 크다. 이 경우 해당 주택을 팔기보다는 장기 보유하면서 추가 시세차익을 얻으려 하기 때문에 양도세 혜택이 크게 의미가 없다는 의견이다.

이에 따라 상생임대인 제도로 전·월세가격을 안정시키는 데는 한계가 있다는 지적이 나온다. 한 다주택자는 "최종 1주택은 가장 '똘똘한 한 채'니까 남겨놓지 않겠나"라며 "임대료를 5%만 올려서 양도세 절세에 필요한 거주요건을 면제받는 것보다는 임대료를 시세만큼 큰 폭 올려받는 게 자금운용 측면에서 유리할 것"이라고 말했다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 "상생임대인 제도가 기본적으로 1가구 1주택자 대상이라서 한정적인 측면은 있다"면서도 "하지만 임대차시장 안정에 조금은 도움이 될 것"이라고 말했다.

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[이재명의 사람들] '집사' 김남준 [서울=뉴스핌] 지혜진 기자 = 김남준 대통령 제1부속실장은 '진심으로 이재명을 위하는 사람'으로 꼽힌다. 지난해 총선 이후 이재명 대통령이 당대표로서 확고한 리더십을 확립하면서 '이제는 민주당 의원 170여명 모두가 친명(친이재명)'이라는 말이 나올 때도 김 실장은 이 대통령의 안위와 향후 행보를 진심으로 걱정하는 '진짜 이재명의 사람'으로 평가받았다. 그렇기에 김 실장은 이 대통령의 선택에 매번 신중하고 우려스러운 시각을 나타냈었다. 일례로 김 실장은 이 대통령의 당대표 연임을 반대했다. 지난해 6월쯤 당내 기류는 '리더십이 공고한 이 대통령이 한번 더 당대표를 해야 한다'는 입장이 지배적이었다. 그러나 참모인 김 실장은 "당을 위해선 연임을 하는 게 맞겠으나 본인(이재명)의 대권을 위해선 안하는 게 맞다"는 입장이었다. 조기대선을 예상할 수 없던 그 시점에는 연임하는 당대표가 2026년 지방선거 공천까지 책임질 각오를 해야 했다. 이미 총선을 압승으로 이끈 '성공한 당대표'였던 이 대통령이 굳이 연임해서 지방선거라는 변수를 책임질 필요가 없다는 게 김 실장의 시각이었다. 김남준 제1부속실장. [사진=김남준 SNS] 2022년 대선에서 패배한 이 대통령이 인천 계양을 보궐선거에 참전하는 것도 반대했다. 대신 원외에서 당대표에 도전하라고 조언했다. 이 대통령이 너무 일찍 국회에 입성하면 이미지나 에너지 소모가 너무 클 수 있다는 우려 탓이다. 오로지 '대통령 이재명'이 되는 데 유리한 선택이 무엇인지 고민한 것이다. 이번 대선을 앞두고는 이 대통령의 'PI'(President Identity)를 고민하면서 온화하고 무게감 있는 이미지를 부각하려고 애썼다. 성남시장이나 경기도지사 때 이 대통령의 강한 이미지가 두드러진 만큼 대통령으로서는 신중함을 강조하려고 뒷받침했다. 그러한 노력 중 하나가 이 대통령이 자신의 페이스북에 글을 못남기도록 비밀번호를 바꾼 일이다. SNS(소셜네트워크서비스) 소통에 능한 이 대통령이 밤 늦은 시각에 '날 것 그대로'의 발언을 올릴까 우려해서다. 현안에 대해 깊이 있는 토론이 가능한 이 대통령의 장점을 살리기 위해 짧은 공중파 방송 인터뷰보다 1시간 이상 길게 이야기할 수 있는 유튜브 방송에 이 대통령이 출연하도록 조언하기도 했다. 김 실장은 성남 지역 케이블방송 기자 출신으로 이 대통령과 함께 일한 지는 10여년 정도 됐다. 2014년 재선 성남시장이던 이 대통령은 김 실장에게 성남시 대변인 자리를 제안했다. 이 대통령이 경기도지사에 당선됐을 때는 경기도청 언론비서관으로 일했다. 이후 국회에 입성해서도 김 실장은 의원실 보좌관, 정무조정부실장 등을 역임하며 이 대통령의 최측근에서 보좌했다. 이번 대선 선거대책위원회에선 후보 일정팀 선임팀장을 맡았다. 언론인 출신인 만큼 언론 소통을 총괄해왔다. 국회 기자들뿐만 아니라 이 대통령의 수사와 재판을 취재하는 법조 기자들도 김 실장이 직접 소통한 것으로 알려졌다. '체력 좋은' 이 대통령의 일정을 보좌하느라 계엄 직후인 올해 초에는 한동안 벌겋게 충혈된 눈으로 업무를 보기도 했다. 김 실장이 담당할 제1부속실은 대통령의 일정, 수행, 현안보고 등 대통령을 최지근거리에서 보좌하는 곳이다. 매 정권마다 대통령의 복심이 제1부속실장 자리를 맡아왔다. '문고리' 혹은 '문지기' 권력으로도 불린다. heyjin@newspim.com 2025-06-13 14:08

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李대통령, 오광수 민정수석 사의 수용 [서울=뉴스핌] 이영태 선임기자 = 이재명 대통령은 13일 전날 밤 사의를 표명한 오광수 대통령실 민정수석비서관의 사의를 수용했다. 강유정 대통령실 대변인은 이날 오전 브리핑에서 "오광수 민정수석이 어젯밤 이재명 대통령께 사의를 표했다"며 이같이 말했다. 오광수 대통령실 민정수석비서관 [사진=대통령실] 강 대변인은 "이 대통령은 공직기강 확립과 인사 검증을 담당하는 민정수석의 중요성을 두루 감안해 오 수석의 사의를 받아들였다"고 전했다. 이어 "대통령실은 이재명 대통령의 사법개혁 의지와 국정 철학을 깊이 이해하고 이에 발맞춰 가는 인사로 조속한 시일 내에 차기 민정수석을 임명할 예정"이라고 부연했다. 대통령실 관계자는 차명 부동산과 차명 계좌 의혹으로 오 수석이 물러난 만큼 차기 민정수석 검증 기준에 청렴함 등이 포함될 것이야는 질문에 "일단 저희가 가지고 있는 국정철학을 가장 잘 이해하고 이를 시행할 수 있는 분이 가장 우선적인 이재명 정부의 인사검증 원칙이라고 할 수 있겠다"며 "새 정부에 대한 국민들의 기대감이 워낙 크기 때문에 그 기대에 부응하는 게 첫 번째 사명"이라고 답했다. 이 관계자는 오 수석 건을 계기로 인사 검증 기준이라 원칙이 마련될 수 있느냐는 질의에는 "이 대통령이 여러 번 표방했던 것처럼 우리 정부에 대한 기대감, 그리고 실용적이면서 능력 위주의 인사가 첫 번째 가장 먼저 포방될 원칙"이라며 "그리고 여러 가지 우리 국민들이 요청하고 있는 바에 대한 다방면적인 검토는 있을 예정"이라고 언급했다. medialyt@newspim.com 2025-06-13 09:43