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[기고] 홈플러스 'ABSTB' 발행 및 유통 구조

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허슬기 법무법인 로백스 파트너 변호사

1. 들어가며

홈플러스가 기습적인 기업회생(법정관리)신청을 하여 시장의 혼란을 일으킨 '홈플러스 사태'가 발생한 지 두 달이 지났다. 그리고 그 논란의 중심에는 유동화된 전자단기사채(ABSTB, Asset-Backed Short-Term Bond)의 부도를 둘러싼 법적 책임이 있다. 만약 홈플러스가 지급 불능의 위험을 충분히 인식하였음에도 불구하고 ABSTB를 계속 발행한 것이라면, 사기죄가 성립될 소지가 있다.

따라서 이번 홈플러스 회생신청 사태를 제대로 이해하기 위해서는 ABSTB가 어떻게 발행되고 유통되었으며, 그 과정에 관여한 홈플러스, 신용카드사, 유동화전문회사(SPC), 증권사 및 투자자 간 어떠한 법적 관계가 형성되었는지를 정확히 이해할 필요가 있다.

홈플러스는 최근 현금 유동성 확보를 위해 ABSTB를 적극 활용해 왔는데, 2023년에 1조547억원, 2024년에 1조3743억원을 발행한 데 이어, 2025년에는 1~2월 두 달 동안에만 2891억원을 추가 발행하여 현재까지 발행한 ABSTB의 누적 총액은 무려 2조7181억원에 이른다.

이 가운데 특히 논란이 된 부분은 신영증권이 설립한 특수목적법인(SPC)인 '에스와이플러스제일차'와 '에스와이플러스제이차'가 발행한 ABSTB이다. 두 SPC는 각각 2023년 1월과 2월부터 구매전용카드 채권을 기초자산으로 ABSTB를 발행해 왔는데, 그중 2024년 12월부터 2025년 2월 사이에 발행한 ABSTB들이 회생절차 개시로 인하여 상환이 불발되면서 문제가 본격화했다.

해당 기간 에스와이플러스제일차는 현대카드 및 롯데카드 매출채권을 기초로 3739억원, 에스와이플러스제이차는 신한카드 매출채권을 기초로 280억2000만 원의 ABSTB를 발행하여 총 4019억2000만 원의 ABSTB가 발행되었다. 그러나 2025년 3월 4일 홈플러스의 회생절차 개시로 인해 해당 채권들이 만기 도래에도 상환되지 못하자, ABSTB 구조의 위험성과 불완전성에 대한 우려가 본격적으로 제기된 것이다.

허슬기 법무법인 로백스 파트너 변호사. [사진=법무법인 로백스]

2. ABSTB의 기본 구조

홈플러스는 신용카드사들과 기업구매전용카드 이용 계약을 체결하였는데(2020년 7월 현대카드, 2022년 2월 롯데카드 등), 이를 통해 납품 대금 지급을 최대 90일까지 유예받아 평균 45~60일의 자금 운용 여력을 확보하였고, 그 대가로 카드사에 결제 시마다 3~4%대(연 12~16%)의 높은 수수료를 지급하였다.

여기서 ABSTB의 발행 및 유통은 신용카드사와 SPC 간의 '참가 계약(Participation Agreement)'이라는 특수한 방식으로 이루어졌는데, 이 계약은 신용카드사가 해당 카드 대금 채권을 그대로 보유하되 해당 채권에서 발생하는 현금흐름의 일부에 대해 SPC가 수익을 분배받을 수 있도록 구성되어 있다. 즉, SPC는 채권을 양도받는 것이 아니라, 카드사가 회수하는 원금, 카드사용 수수료, 할부수수료, 연체수수료 등에 대해 일정 비율로 '참가'할 수 있는 권리, 즉 '참가권'을 취득하는 것이다. 법적으로는 채권 양도에 해당하지 않으나, 경제적 실질 면에서는 채권 양도와 유사한 특성을 가지는 독특한 방식의 유동화이다.

SPC가 참가권을 기반으로 ABSTB를 발행하면, 주관 증권사인 신영증권이 이를 연 6~9% 사이의 할인율로 총액 인수한 뒤, 리테일증권사를 통해 일반 투자자에게 재판매함으로써 시장에 유통한다. 이러한 방식에 따라, 홈플러스는 카드사에 대략 연 12~16%에 달하는 고금리의 수수료를 지급하면서, 막대한 규모의 현금서비스를 제공받은 것과 같은 효과를 누리는 것이다. 위 구조는 금융기관에는 일정한 수익을 제공하면서도, 자금 부담과 신용위험을 홈플러스에 부담시키고, 최종적으로는 일반 투자자에게 전가한다는 비대칭적 특징이 있다.

한편, 홈플러스는 2020년부터 기업구매전용카드를 도입했으나, ABSTB의 발행 및 유통은 2023년에 이르러서야 본격화했다. 즉, 홈플러스로서는 기업구매전용카드만으로도 대금 지급 유예라는 소기의 목적을 충분히 달성할 수 있기 때문에, ABSTB 유동화와 참가 계약은 결국 신용카드사의 유동성 확보를 위해 추진된 것임을 시사한다. 유동화 구조와 참가 계약이 본질적으로 신용카드사의 이익을 위한 것이었던 만큼, 신용카드사 역시 이 구조에 내재된 위험성과 잠재적 위법성에 대한 책임에서 자유로울 수 없을 것으로 생각된다.

3. 홈플러스와 신용카드사 사이의 관계

홈플러스와 신용카드사 간의 '기업구매전용카드 이용 계약'은 ABSTB 구조의 출발점이다. 홈플러스는 롯데카드, 현대카드, 신한카드와 계약을 체결하고, 납품업체에 대한 물품 대금을 이 카드로 선결제한다. 이 계약의 핵심은 홈플러스가 자금을 보유하지 않은 상태에서도 카드사의 신용을 활용해 물품을 먼저 공급받고, 대금 지급의 기일을 45~60일간 유예할 수 있다는 점이다.

홈플러스는 납품업체로부터 상품을 수령하면 구매전용카드로 대금을 결제하고, 납품업체는 지정된 결제일(통상 30~45일 이내)에 카드사로부터 대금을 수령한다. 현금화를 원한다면 약정된 수수료(예: 연 7%대)를 공제한 금액으로 가능하나, 만일 결제일까지 기다린다면 전액으로 수령할 수 있다. 이때 홈플러스는 카드사에 사용 수수료를 지급하는데 위 수수료율은 롯데카드 3%대, 신한카드 3%대, 현대카드 4%대의 수준이며, 그 외에 할부수수료나 연체수수료가 추가될 수 있다.

이처럼 카드사는 납품 대금의 선지급에 따른 리스크와 비용을 위 수수료를 통해 보전받는데, 최근에는 이 구조가 단순한 지급결제 수단을 넘어 홈플러스와 MBK 측의 숨은 자금 운용 수단으로 악용된 것이 아니냐는 의혹이 제기되고 있다. 특히 MBK가 2019년 롯데카드를 인수한 이래 롯데카드가 홈플러스에게 비정상적으로 과도한 신용을 제공한 정황은, 이 거래가 처음부터 홈플러스와 MBK의 치밀한 계획에 의한 것은 아닌지 의심하게 한다.

최근 3년간 홈플러스의 카드사별 이용 금액 추이를 보면, 롯데카드의 구매전용카드 매출은 2022년 759억원에서 2023년 1264억원으로 늘어난 데 이어, 2024년에는 7953억원으로 급등하며 단 1년 만에 무려 약 6700억원이 증가하였다. 반면, 현대카드는 2022년 3,856억원에서 2023년 일시적으로 8,210억원까지 증가했으나, 2024년에는 7992억원으로 소폭 감소하였고, 신한카드는 2022년 1311억원에서 2023년 1254억원, 2024년 1199억원으로 3년 연속 감소세를 보였다.

이처럼 롯데카드는 MBK 인수 이후 2022년부터 홈플러스와의 구매전용카드 계약을 통해 점진적으로 실적을 확대했으며, 특히 기업회생신청 직전인 2024년에 전년 대비 이례적인 매출 급증을 보였다. 홈플러스가 기업회생 절차 개시 직전까지 롯데카드에 매출을 집중시킨 것은 MBK가 회생 가능성을 인지하고 계열사인 롯데카드를 활용해 부채를 이전하려는 의도적인 사전 조치였던 것은 아닌지 의문스럽다.

한편, 구매전용카드의 신용공여 기간은 약정에 따라 최대 3개월(약 90일)까지 설정할 수 있기 때문에, 통상적으로 홈플러스는 카드사와 상호 합의하여 이 기간을 최대한 활용하여 결제일을 약 90일로 조정한다. 그리고 이후 약정된 결제일에 맞춰 카드사가 지정한 계좌로 홈플러스가 수수료를 포함한 총 카드 대금을 입금하면, 홈플러스와 카드사 간 거래가 마침내 종료된다. 계약에는 홈플러스의 신용등급이 일정 수준 이하로 하락할 경우 카드사가 계약을 해지할 수 있는 조항(소위 'Rating Trigger')도 포함되어 있는데, 이는 신용위험을 선제적으로 차단하는 장치로 기능한다.

4. 신용카드사와 유동화전문회사(SPC) 사이의 관계

홈플러스와 기업구매전용카드 이용 계약을 체결한 롯데카드, 현대카드, 신한카드는 신영증권이 설립한 SPC 에스와이플러스제일차 및 에스와이플러스제이차와 참가 계약을 체결한다. 카드 대금 채권은 계속하여 카드사에 귀속되나, 해당 채권에서 발생하는 현금흐름(원금, 카드 사용수수료, 할부수수료, 연체수수료 등)에 대하여는 SPC가 일정한 비율로 수익을 공유할 수 있도록 구성되어 있다.

SPC는 구매전용카드 이용 계약에서 발생하는 모든 권리를 참가대상 자산으로 하여 ABSTB를 발행하는데, 발행일로부터 약 3개월 후를 만기일로 설정한 뒤 이를 인수 계약서에 기재한다. 이때 SPC는 여러 건의 구매전용카드 결제를 하나의 ABSTB 회차로 묶어 일괄 발행하므로, 해당 ABSTB의 만기일은 각 결제 건의 지급일보다는 약간 후행하는 구조를 갖는다.

따라서 SPC는 홈플러스에 대하여 직접 청구권은 갖지 않으며, 카드사로부터 발생하는 현금흐름에 대해 간접적으로만 권리를 행사할 수 있다. 즉, 실제 채권의 집행 권한은 전적으로 카드사에 귀속하고, SPC는 현금흐름에 한정된 권리만 행사하는 것이다. 또한 SPC는 참가 계약상 '비소구(non-recourse)' 조건을 수용하고 있는데, 그로 인해 카드사는, 홈플러스가 채무를 이행하지 않더라도, SPC에 대해 별도의 상환 책임을 지지 않는다.

참가 계약에 명시된 바에 따르면, 참가 계약의 유효 기간은 계약 체결일로부터 1년 또는 기초자산 회수가 완료되는 날 중 늦은 날까지로 정해진다. 카드사는 계약서에 명시된 예외를 제외하고는 참가금 지급과 관련하여 어떠한 지급 제한, 부담,
항변 사유를 주장할 수 없으며, 상계나 항변도 허용되지 않는다.

5. 유동화전문회사(SPC)와 주관 증권사 사이의 관계

유동화전문회사(SPC)는 신용카드사와의 참가 계약을 바탕으로 참가 대상 자산을 기초로 ABSTB를 발행한다. SPC가 신영증권과 전자단기사채 인수 계약을 체결하면, 신영증권은 ABSTB를 연 6~9% 사이의 할인율로 '총액 인수'한다. 여기서 SPC는 발행인, 신영증권은 인수기관으로, SPC가 ABSTB를 발행하면 신영증권이 이를 전량 인수한 뒤 리테일증권사 등을 통해 시장에 재판매하는 구조인 것이다.

이 인수 계약은 참가 계약이 체결될 때마다 반복하여 체결되므로, SPC와 신영증권 간 협의를 통해 발행일, 만기일, 할인율, 발행 금액 등이 정해지면, SPC는 ABSTB를 발행하고, 인수기관인 신영증권이 액면금액 기준으로 할인율을 일할 계산한 인수대금을 SPC 명의 계좌로 즉시 입금한다. 입금된 인수 대금은 SPC를 거쳐 신용카드사에 전달되며, 최종적으로 참가 계약에 따른 참가 금액으로 활용된다.

이때 신영증권으로부터 ABSTB 인수대금 계산서를 수령한 SPC는 해당 ABSTB를 전자등록 방식으로 등록해야 하고, ABSTB의 원리금 상환에 대한 법적 책임은 전적으로 발행인인 SPC에게 귀속된다. 이처럼 SPC와 신영증권은 ABSTB 발행과 유통 과정에서 긴밀한 관계를 형성하며, 자금 조달과 시장 유통의 효율성을 높이는 데 상호 핵심적인 역할을 하고 있다.

6. 주관 증권사, 리테일증권사와 투자자 사이의 관계

신영증권은 SPC가 발행한 ABSTB를 총액 인수한 후, 하나증권, 유진투자증권, 현대차증권 등 리테일증권사들과 판매 위탁계약을 체결하여 판매 업무를 위임한다. 리테일증권사는 일정 수준의 판매수수료를 지급받고, PB 창구 등 자체 채널을 통해 ABSTB를 일반 투자자에게 판매한다. 이때 리테일증권사는 연 5%대 수준의 할인율을 적용하여 개인 및 법인 투자자에게 ABSTB를 공급하는데, 이는 신영증권의 인수 할인율(연 6~9% 사이)보다 낮게 설정되어 있어, 리테일증권사가 유통 과정에서 일정 수준의 마진을 확보할 수 있도록 구성되어 있다.

그리고 이후 ABSTB의 상환은, 구매전용카드 이용 계약에 따른 결제일에 맞춰 홈플러스가 카드사에 수수료를 포함한 대금을 납부하면서부터 개시된다. 카드사는 자신이 받을 수수료인 사용 수수료, 할부 수수료, 연체 수수료 등부터 먼저 공제하여 가져간 뒤, 남은 금액만을 투자자에게 상환한다. 이처럼 중간 단계에서 수수료가 선차감되는 구조이기 때문에 실제로는 홈플러스가 카드사에 납부한 대금액과 투자자가 수령하는 상환액 사이에는 차이가 발생한다.

이 과정에서 리테일증권사가 일반 투자자에게 ABSTB의 구조적 특성, 상환 리스크, 비소구 조건 등에 대해 충분히 설명하지 않은 경우가 발생하기도 한다. 최근 홈플러스 사태와 관련하여 일부 PB 창구에서 상품의 구조와 상환 방식, 내재된 리스크에 대한 설명이 부족해 불완전 판매 문제가 제기되었고, 이에 금융감독원은 해당 책임 소재를 명확히 하기 위한 조사를 진행 중이다.

 

허슬기 법무법인 로백스 파트너 변호사

경력
2017 제6회 변호사시험 합격
2017-2019 법무법인 동북아 소속변호사
2019-2022 변호사 김기동 법률사무소 소속변호사
2022-2023 법무법인 로백스 소속변호사

학력
2005 서울대학교 법학부 졸업
2017 성균관대학교 법학전문대학원 졸업

※ 외부 필진기고는 본사의 편집 방향과 다를 수 있습니다.

hyun9@newspim.com

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삼전닉스 주가는 급락, 빚은 그대로? [서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 이틀 연속 급락하면서 이른바 '빚투' 투자자들의 담보 부담이 커지고 있다. 메모리 수요에 이상징후가 없고 주가가 저평가 구간에 진입했다는 분석도 나오지만, 담보 부족이 발생한 계좌는 반등을 기다리기에 앞서 부족분부터 메워야 하는 상황이다. 정해진 기한까지 추가 담보를 납입하거나 대출을 상환하지 못하면 주가 회복 전에 보유 주식이 강제 처분될 수 있기 때문이다. 6일 한국거래소에 따르면 이날 삼성전자는 전 거래일보다 1만2800원(6.35%) 내린 18만8700원에 거래를 마쳤다. SK하이닉스도 13만2000원(10.44%) 하락한 113만2000원에 장을 마감했다. 전날 각각 7.57%, 9.46% 급락한 데 이어 이틀 연속 큰 폭으로 하락하면서 신용융자와 주식담보대출을 이용한 투자자들의 담보 부담도 커지고 있다. ◆ 주가 급락에 담보비율 하락…납부기한 넘기면 반대매매 문제는 주가가 떨어져도 빌린 돈은 줄어들지 않는다는 점이다. 담보로 잡힌 주식의 가치가 하락하면 대출금 대비 담보비율이 낮아지고, 유지 기준에 미달할 경우 추가 담보 납입이나 대출 상환 요구를 받을 수 있다. 가령 다른 담보 없이 삼성전자 또는 SK하이닉스 한 종목만 담보로 잡혀 있고 대출금이 그대로라면, 담보비율이 150%였던 계좌는 지난 5일 하루 하락만으로 각각 약 138.6%, 135.8%까지 낮아진다. 유지 비율 140%를 적용받는 계좌라면 담보 부족이 발생하는 수준이다. 이자와 비용 등을 제외한 단순 계산으로, 실제 계좌의 담보 상태와는 차이가 있다.예를 들어 삼성전자 주식 1억5000만원어치를 담보로 1억원을 빌린 투자자는 지난 5일 주가가 7.57% 떨어지면서 담보 가치가 약 1억3865만원으로 줄어든다. 증권사가 요구하는 최소 담보 가치가 1억4000만원이라면 하루 만에 약 135만원의 담보 부족이 발생하는 셈이다. 부족분을 제때 채우지 못하면 반대매매로 이어질 수 있다. 증권사들은 담보 부족이 발생한 고객에게 부족 금액과 납입기한을 안내하고 있다. 현금 입금이나 증권 입고, 보유 주식 매매, 신용융자 현금상환 등으로 부족분을 해소할 수 있지만, 기한까지 해결하지 못하면 반대매매가 이뤄질 수 있기 때문이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 추가 자금을 마련하는 동안 주가가 더 떨어지면 부담이 이어질 수 있다. 증권사 한 관계자는 "시장 변동성이 확대될 경우 고객의 추가 납입 여력과 담보가치가 동시에 낮아질 수 있는 만큼 관련 계좌를 면밀히 관리하고 있다"라고 말했다. 실제로 신용융자 잔액은 높은 수준을 이어가고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 5일 신용거래융자 잔액은 28조7715억원으로 전날보다 1269억원(0.44%) 증가했다. 같은 날 위탁매매 미수금 관련 반대매매 체결액은 약 84억2000만원으로, 이달 4일 약 39억원의 두 배를 웃돌았다. 이에 정부는 반대매매가 추가적인 주가 하락을 부르는 악순환을 차단하기 위해 오는 9일부터 3개월간 증권사의 신용융자 담보비율 140% 유지 의무를 면제하기로 했다. 주가 급락에 따른 일시적인 담보 부족이 대규모 강제매도로 이어지는 상황을 완화하려는 조치다. 다만 규제 완화가 모든 계좌의 반대매매 중단을 의미하는 것은 아니다. 구체적인 담보 유지 기준과 적용 대상, 기존 담보 부족 계좌의 처리 방식 등은 증권사별 시행 방안을 확인해야 한다. 특히 이번 조치는 신용융자에 대한 담보비율 유지 의무 면제로, 주식담보대출 등 다른 대출까지 동일하게 적용된다고 볼 수는 없다. 증권사들은 정부 발표 직후 내부 검토에 착수했으며, 구체적인 적용 방안과 기존 계좌에 미치는 영향은 검토 후 결정한다는 방침이다. 또 다른 증권사 관계자는 "이번 조치로 담보부족 고객의 단기 반대매매 가능성이 낮아졌다"면서도 "다만 반대매매가 과도하게 일어나면 오히려 주가가 더 하락할 가능성도 높다. 주가 급락과 강제매도가 맞물려 하락세를 심화시키는 상황을 경계할 필요는 있다"라고 전했다. ◆ 메모리 업황은 견조하다는 평가…반등까지 버틸 여력이 변수 반도체 업황에 대해서는 최근 주가 하락이 기업의 기초체력에 비해 과도하다는 분석이 나온다. 메리츠증권은 이날 보고서에서 삼성전자와 SK하이닉스, 마이크론의 미주 영업·마케팅 채널을 점검한 결과 당장 메모리 수요에 이상징후는 감지되지 않았다고 밝혔다. 인공지능(AI) 데이터센터 규제 우려 역시 수요 감소보다는 건설 지역 변경에 따른 불확실성에 가깝다는 진단이다. 김선우 메리츠증권 연구원은 "삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 2027년 예상 순자산 대비 주가순자산비율(PBR) 각각 1.13배, 1.00배 수준까지 하락했다"며 "현 주가 수준에서는 향후 상승에 대한 기대가 높아질 가능성이 크고, 잠재적 위험보다 기대수익에 압도적으로 무게가 실린 상황"이라고 평가했다. NH투자증권도 이번 급락이 반도체 업황 자체의 악화보다는 미국의 정책 불확실성과 수급 충격에 영향을 받은 것으로 분석했다. 민주당의 AI 산업 규제 강화 우려와 헤지펀드 청산 등이 기술주 전반의 하락을 부추겼다는 설명이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 조수홍 NH투자증권 리서치본부장은 "민주당 역시 중국과의 AI 패권 경쟁을 중시하는 만큼 데이터센터 건설을 원천적으로 차단할 가능성은 제한적"이라며 "미국 내 투자가 지연되더라도 동맹국 데이터센터를 활용한 연산 수요가 유지될 수 있어, 정책 우려가 과도했다는 점이 확인되면 시장도 안정을 되찾을 것"이라고 전망했다. 다만 반도체 업황에 대한 긍정적인 평가가 곧바로 주가 반등으로 이어지지는 않을 수 있다는 전망도 나온다. iM증권은 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 연말까지 저점을 높이더라도 내년 상반기에는 박스권 흐름이 이어질 수 있다고 내다봤다. 내년 하반기 고대역폭메모리(HBM) 관련 협의와 장기공급계약의 이익 방어력이 확인돼야 본격적인 재평가가 가능하다는 분석이다. 글로벌 AI 관련 기술주 역시 주가 회복까지 시간이 필요하다는 분석이 나온다. 신한투자증권은 AI 산업이 고성장 국면에 있지만 관련 기업들의 현금흐름이 적자인 데다 추가 자금 조달이 필요한 상황이라고 진단했다. 김성환 신한투자증권 연구원은 "근본적으로 AI 기업들과 빅테크들의 현금흐름 개선 단서가 입증되기 전에는 악순환이 끊어지기 어려워보인다"라며 "시장은 3분기 실적 시즌에서 이 단서를 확보하는데 실패했다. 4분기 실적 시즌까지는 가야한다"고 전했다. dconnect@newspim.com 2026-11-07 07:00
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정비사업 용적률 1.2배 허용한다더니… [서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부와 여당이 민간 재개발·재건축사업의 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적) 인센티브를 법적 상한의 1.2배까지 확대하는 방안을 두고 막판 진통을 겪고 있다. 이에 따라 연내 통과가 기대됐던 '도시 및 주거환경정비법' 개정안의 처리가 지연될 가능성이 제기된다. 여기에 이재명 대통령이 민간 정비사업의 부정부패 가능성을 지적하며 공공 정비사업 확대를 언급하면서 정부의 민간 정비사업 지원 기조가 약화할 수 있다는 관측도 나온다. 다만 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 높이는 방안은 이미 큰 틀에서 합의가 이뤄진 만큼 제도화될 가능성이 있다는 분석이다. 다만 추가적인 요건과 제한이 붙을 수 있어 실제 정비사업 현장에서 사업성 개선 효과가 폭넓게 나타나기는 어려울 수 있다는 전망도 나온다. ◆ 민간 정비사업 용적률 상향, 합의 됐지만 실제 법안 통과는 미지수   7일 정비업계에 따르면 민간 재개발·재건축사업의 용적률을 법적 상한 1.2배까지 부여하도록 하는 '도시및주거환경정비법' 개정안 마련이 늦어지고 있는 가운데 실제 법안 개정도 지연될 가능성이 제기되고 있다. [AI일러스트=이동훈 선임기자] 민간 정비사업에 대한 용적률 인센티브 확대는 오세훈 서울시장과 김윤덕 전 국토교통부 장관 간 협의의 결과물로 평가된다. 오 시장과 김 전 장관은 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정되면서 위축된 민간 정비사업을 활성화하고 서울의 주택 공급을 확대하기 위해 지속적으로 협의를 이어왔다. 이 과정에서 서울시는 민간 정비사업 활성화를 위한 '10대 개선 과제'를 국토부에 제시했다. 국토부는 이 가운데 8개 과제를 수용했으며, 나머지 과제 중 하나인 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 허용하는 방안을 놓고 협의를 진행하고 있다. 서울시는 국토부가 특별법에 따라 추진하는 도심 공공주택 복합사업에 법적 상한의 최대 1.4배, 공공재개발 사업에는 최대 1.3배의 용적률을 적용하는 점을 들어 민간 정비사업에도 이에 상응하는 인센티브가 필요하다고 주장해 왔다. 이에 따라 민간 재개발·재건축사업에도 법적 상한의 1.2배 또는 1.3배까지 용적률을 추가로 허용해 줄 것을 정부에 요구했다. 국토부는 용적률 1.2배 방안을 최종 선택해 여당과의 협의 과정에 있으며 이를 포함한 도정법 개정안을 마련하고 있는 상태다. 이 제도가 확정되면 법적 상한 용적률이 300%인 서울시내 3종 일반주거지역에서는 360%까지 용적률을 늘릴 수 있으며 2종 일반주거지역의 용적률은 250%에서 300%까지 받게 된다.  서울시 추산에 따르면 민간 정비사업 용적률이 법적 상한의 1.2배로 높아지면 2031년까지 약 4만3000가구의 추가 공급이 가능하다. 이 경우 정비사업을 통한 주택 순증 물량은 기존 목표인 8만7000가구에서 13만가구 수준으로 늘어난다. 서울시 관계자는 "용적률 법적 상한 1.2배 상향이 모든 사업장에서 가능한 것은 아니기 때문에 적용 가능한 사업장을 시뮬레이션 한 결과 이같이 추산된다"고 말했다. 시는 2031년까지 31만 가구의 정비사업 주택 착공을 목표로 하고 있다. 용적률 상향이 이뤄지면 단순계산시 35만가구 착공이 가능해지는 셈이다.  다만 법안 처리 과정에서 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이 나온다. 개정안의 방향성은 마련됐지만 국토부와 여권에서 법안 처리에 신중을 기한다는 입장이라서다. 실제 홍지선 국토부 장관은 지난달 30일 서울 상계2구역 재개발사업장을 방문한 자리에서 용적률을 1.2배까지 높이는 방안에 대해 "서울시와 도시정비법처럼 바로 풀 수 있는 문제부터 협력하겠다"면서 "서울시와 실무 협의를 하고 있고 답변을 기다리는 중"이라는 입장을 내놨다. 서울시 관계자는 "시는 국토부와의 실무협의에 최선을 다한다는 입장이지만 이번 도정법 개정안은 국토부가 아닌 여당이 중점적으로 추진하는 사안으로 알고 있으며 이에 따라 서울시보다 야당과의 협의가 우선시 될 것"이라며 "세부적인 개정안 내용에 대해 서울시의 검토를 요청하는 경우가 아직 없었고 단지 서울시의 요청사항만 국토부에 전달된 상태"라고 말했다.  ◆ 與 지역별 차등적용 등 추가 조건 내놔…대통령 비판 인식도 통과 변수 이미 방향성이 확정됐음에도 정부와 여당이 법안 처리에 적극적으로 나서지 않고 있다는 지적이 나온다. 실제 서울시는 "서울시 입장은 이미 전달한 만큼 개정안 처리를 신속히 해야 한다"고 말했다. 이에 따라 기대했던 연내 국회 통과가 어려울 수 있는 것으로 분석되고 있다.  실질적으로 법안 개정에 시간이 소요될 사안도 발생했다. 당정협의 과정에서 여권의 추가 사항이 거론되고 있어서다. 먼저 지역별 차등적용이다. 강남·서초·송파구의 강남3구와 용산구의 민간정비사업은 용적률 추가 대상에서 제외하는 것이다. 또 늘어난 용적률로는 전용면적 59㎡ 이하 주택만 짓도록 하는 방안이 거론되고 있다. 아울러 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하는 것에 대해 예외를 주지 못하도록 명확히 하는 것도 추가될 예정이다.  이에 대해 서울시는 일단 검토가 필요하다는 입장이다. 서울시 관계자는 "여당에서 요구하는 추가 사안은 서울시가 고려했던 사안은 아니기 때문에 내부 검토가 있어야 할 것"이라고 말했다. 이 과정에서 시간 추가 소요와 진통을 예상하는 목소리가 나오고 있다.  다만 업계에서는 이 부분은 서울시가 크게 반대할 사안은 아닌 만큼 개정안 통과를 크게 늦출 요인이 아니라는 관측을 내놓고 있다. 용적률 인센티브는 사업성 증대가 절실한 비도심 강북지역에 중점적으로 배정할 수 있고 또 강남권 등 인기지역에서는 재건축 이후 사업성까지 고려해 고밀 재건축을 크게 반기는 상황은 아니기 때문이란 게 업계의 분석이다. 이와 함께 서울시의 요구 사항인 재개발 임대주택 공급 완화는 받아들여지지 않을 전망이다.  시장 전문가들은 연내 통과 가능성을 조심스레 예측하면서도 막판 진통 가능성을 점치고 있다. 이재명 정부출범 이후 사안마다 극한대립에 빠진 서울시와 국토부의 관계 때문이다. 협의 과정도 순탄치 않다. 오세훈 시장은 홍 장관과의 빠른 만남을 원한다고 말했지만 홍지선 장관은 실무협의부터 마무리한 다음 만남을 공식화한 상태다. 도정법 개정 사례도 마찬가지다. 국토부는 '서울시의 답변을 기다린다'고 말한 반면 서울시는 국토부가 도정법 개정에 대해 시 의견을 요청한 사례가 없었다는 입장이다.  아울러 지난 4일 이재명 대통령이 이례적으로 재개발 사업장을 찾아 공공 재개발을 강조하고 민간 정비사업을 비판한 점도 변수로 작용할 전망이다. 이 대통령은 이 자리에서 "공공재개발은 빠르게 추진할 수 있는데 민간정비사업은 부정 부패가 있다"고 언급했다. 이에 대해 오 시장은 이 대통령이 민간 정비사업을 악마화한다고 비판했다. 시장 전문가는 "대통령이 맞대 놓고 민간 정비사업을 비판했는데 여권이 민간 정비사업을 지원하는 법안 개정이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이재명 정부의 정비사업에 대한 방향성은 국정과제에도 명시돼 있는 '공공성 강화'며 민간 정비사업에 대한 대통령의 언급도 있는 만큼 국회나 정부의 제도 개선에 일정부분 영향을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.  donglee@newspim.com 2026-11-07 06:00
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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