전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
GAM 일반

속보

더보기

[GAM]'상업용 부동산發 위기 온다' ③ 금융시장 이미 살얼음판

기사입력 : 2023년05월17일 09:37

최종수정 : 2023년05월17일 09:55

CMBS 가산금리 급등
리츠 시장도 한파
부동산 노출 큰 종목 팔아라

이 기사는 4월 7일 오후 4시12분 '해외 주식 투자의 도우미' GAM(Global Asset Management)에 출고된 프리미엄 기사입니다. GAM에서 회원 가입을 하면 9000여 해외 종목의 프리미엄 기사를 보실 수 있습니다.

[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 미국과 유럽을 중심으로 상업용 부동산의 가격 하락이 이미 현실화됐고, 관련 증권 역시 하락 압박에 홍역을 치르고 있다.

시장 전문가들은 채권은 물론이고 주식시장에서도 해당 분야에 노출이 큰 종목의 비중을 축소, 적극적인 대응에 나서야 한다고 조언한다.

뱅크오브아메리카(BofA)에 따르면 지난 4월5일(현지시각) 기준 BBB 등급 미국 상업용 부동산 저당 증권(CMBS)의 가산 금리가 9.52%포인트까지 뛰었다.

같은 만기의 미국 국채 수익률 대비 BBB 등급 CMBS의 프리미엄이 2월 말 7.6%에서 가파르게 치솟은 셈이다.

캐터필러의 건설 장비 [사진=블룸버그]

뿐만 아니라 수치는 2020년 3월 신종 코로나바이러스(코로나19) 팬데믹 사태로 금융시장의 불안감이 크게 고조됐던 당시 기록한 고점 10.8%에 바짝 근접했다.

BBB 등급 CMBS의 평균 가격은 액면가 1달러 당 75센트로, 1년 전 89센트에서 큰 폭으로 주저 앉았다.

월스트리트저널(WSJ)은 CMBS 가격이 전반적인 상업용 부동산 대출 시장의 이상 기류를 포착하는 데 바로미터로 통하며, 이 때문에 월가가 최근 가산 금리 상승에 신경을 곤두세우고 있다고 설명했다.

BofA는 보고서에서 "CMBS가 상업용 부동산 시장 전반의 신용 리스크를 거의 실시간으로 확인시켜 주는 통로"라고 전했다.

최근 CMBS의 가산 금리 상승이 상업용 부동산 모기지 디폴트 위험을 드러내는 조기 경보로 볼 수 있다는 의견이다. 실제로 2008~2009년 금융위기 당시에도 CMBS에서 먼저 적신호가 켜졌다.

리츠(REITs, 부동산투자신탁) 시장에도 냉각 기류가 번지는 양상이다. 시장 조사 업체 나리트에 따르면 2023년 초 이후 2월 말까지 오피스 리츠 가격이 0.64% 떨어졌다. 해당 리츠는 2022년 총수익률 기준으로 37.6%에 달하는 손실을 기록한 바 있다.

문제는 상업용 부동산 시장에 최악의 위기 상황이 가시화될 경우 파장이 거시경제 전반으로 확산될 수 있다는 점이다.

뉴욕타임스(NYT)는 부동산 업계의 데이터를 인용해 팬데믹 사태로 인해 오피스 빌딩부터 쇼핑몰, 물류 시설까지 상업용 부동산 시장 전반에 한파가 닥쳤던 당시에도 해당 분야의 미국 경제 기여도가 2조3000억달러에 달했다고 전했다.

모간 스탠리의 예상대로 상업용 부동산 가격이 40% 폭락할 경우 금융시스템을 물론이고 실물경제까지 초토화될 수 있다는 계산이다.

팬데믹으로 인한 상업용 건물 수요 감소와 2022년 3월 이후 9차례에 걸친 연방준비제도(Fed)의 금리 인상으로 인해 은행권의 자산 가치는 이미 큰 폭으로 떨어졌다.

스탠포드 대학 경영대학원의 아미트 세루 교수는 보고서를 통해 시장 가격을 기준으로 한 은행권의 자산 가치가 장부 가치를 2조달러 밑도는 실정이라고 지적했다.

JP모간은 투자 보고서를 내고 상업용 부동산 시장의 노출이 큰 종목의 비중을 축소하는 전략을 권고했다.

건설 장비 업체 캐터필러(CAT)와 부동산 중개 업체 쿠시먼 앤드 웨이크필드(CWK) 및 존스 랑 라살(JLL), 리츠 업체 보나도 리얼티 트러스트(VNO) 및 블랙스톤 모기지 트러스트(BXMT) 등이 직접적인 충격을 받을 수 있다는 경고다.

higrace5@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
정부조직 개편 방식 '안갯속' [서울=뉴스핌] 윤채영 기자 = 이재명 정부의 조직 개편 발표가 오는 8월 13일로 정해진 것으로 확인됐다. 국정기획위원회는 이달 말 대국민보고를 할 계획이었지만 미뤄지면서 정부조직 개편의 구체적인 방식은 안갯속이다. 26일 뉴스핌 취재를 종합하면, 국정위는 정부 조직 개편안 등을 이재명 대통령에게 보고하며 막바지 정리 작업 중에 있다. 개편이 유력한 기획재정부와 검찰 조직 등에 대한 추가 검토가 이뤄지고 있는 것으로 알려졌다. [서울=뉴스핌] 이길동 기자 =이한주 국정기획위원회 위원장.2025.07.22 gdlee@newspim.com 국정위는 당초 이달 중 대국민보고 등 주요 일정을 마칠 계획이었다. 국정위의 법적 활동 기한은 60일로 오는 8월 14일까지 활동할 수 있다. 1회 한해 최장 20일까지 연장할 수 있지만 국정위는 조기에 활동을 마무리 하겠다고 했다. 국정위의 속도전에 제동이 걸린 데는 정부의 첫 조직 개편인 만큼 조금 더 신중해야 한다는 목소리가 크게 작용한 것으로 알려졌다. 환경부와 산업자원통상부의 기후와 에너지 파트를 분리해 기후에너지부를 신설하는 과정에서 각 부처의 반발도 나오는 점 등이 대표적이다. 또 이 대통령이 이달 말에서 내달 초 방미 일정이 잡힐 수 있다는 점도 정부조직 개편이 늦어진 배경인 것으로 전해졌다. 1차 정부조직 개편안에는 기재부의 예산 분리 기능과 검찰청 폐지가 담길 것이 유력하다. 조승래 국정위 대변인은 앞서 "기재부 예산 기능을 분리하는 것과 (검찰청의) 수사와 기소 분리는 공약 방향이 명확하다"고 말했다. 기재부 조직 개편은 ▲예산 편성 기능을 분리해 과거의 기획예산처를 되살리고 나머지 기능은 재정경제부로 개편하는 안 ▲예산처가 아니라 재무부를 신설하는 안 ▲기재부 내에서 기능을 조정하는 안 등이 거론돼 왔다. 이 방안들을 놓고 국정위는 검토하고 있다. 현재는 기획재정부를 기획예산처와 재정경제부로 나누는 안이 유력한 것으로 알려졌지만, 국정위는 초안 등과 관련해서는 말을 아끼고 있는 상황이다. 검찰청 폐지 골자의 검찰 조직 개편안도 이번 조직 개편에 포함될 가능성이 높다. 이미 여당에서는 검찰의 수사권과 기소권을 분리하는 내용의 '검찰개혁 4법'을 발의했다. 김용민 더불어민주당 의원 등이 발의한 법안에는 검찰 권력의 핵심인 기소권은 법무부 산하에 공소청을 신설해 여기로 이관하는 내용이 담겼다. 수사권은 행정안전부 산하에 중대범죄수사청을 신설해 이곳으로 넘기기로 했다. 다만 수사권을 행안부 산하에 둘지 법무부 산하에 둘지를 두고는 여권 내에서도 이견이 있어 더 논의 중인 것으로 알려졌다. 금융위원회와 금융감독원 개편 방안을 놓고도 논의가 이어지고 있는 것으로 전해졌다. 당초 금융위 해체 차원의 '금융위 정책과 감독 기능 분리' 조직 개편안이 유력했다. 그러나 최근 여당에서 기획재정부 내 국제금융 업무를 금융위로 이관하는 내용의 법안을 발의하며 '금융위 존치론'이 급부상하고 있다. 금융위 해체론에 제동이 걸렸다는 목소리가 나오면서 이 역시도 오리무중인 상황이다. ycy1486@newspim.com 2025-07-26 07:00
사진
특검, 한덕수 자택·총리공관 압수수색" [세종=뉴스핌] 양가희 기자 = 내란특검팀이 24일 국무총리 서울공관에 대한 압수수색에 들어갔다. 국무총리실은 이날 문자 공지를 통해 특검팀의 수사에 적극 협조하고 있다며 이같이 밝혔다.   특검은 이날 한덕수 전 총리 자택 압수수색에도 나섰다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 한덕수 전 국무총리가 2일 오후 서울 서초구 서울고등검찰청에 마련된 내란 특검 사무실에서 조사를 마치고 차량으로 이동하고 있다. 2025.07.02 leehs@newspim.com 한 전 총리는 윤석열 전 대통령의 비상계엄 선포 계획을 알고도 이를 묵인 또는 방조했다는 의혹을 받고 있다. 특검은 압수물 분석을 마치는 대로 한 전 총리 등을 다시 조사한 뒤 구속영장 청구 여부 등을 검토할 전망인 것으로 알려졌다. sheep@newspim.com 2025-07-24 13:54
안다쇼핑
Top으로 이동