[뉴스핌=우수연 기자] 저금리 시대 대안투자로 부동산이 주목받는 가운데 올해 첫 부동산 공모펀드 출시가 임박했다.

15일 이지스자산운용에 따르면, 해당 운용사는 오는 20일부터 서울시 강남구 테헤란로에 위치한 '바른빌딩'에 투자하는 부동산 공모펀드 청약을 진행한다.

목표수익률은 5% 후반이며, 개인투자자 대상으로 모집하는 청약 규모는 330억원 정도다. 최소가입금액은 100만원, 우리은행과 한국투자증권 지점에서 판매할 예정이다. 3개월마다 배당수익을 분배하며 만기는 5년이다.

해당 빌딩은 법무법인 '바른'의 사옥으로 총 빌딩 매입가는 830억원(부대비용 포함)이다. 빌딩의 원래 주인이었던 법무법인 바른이 10년간 장기임대를 하는 조건이 붙어있어 임차인이 안정적이다.

부동산 전문가들은 부동산 공모펀드에 투자하기 전에 다음과 같은 사항을 먼저 체크해볼 것을 조언했다. 우선, 공모펀드에서 기초자산인 부동산을 매입한 밸류에이션(가격)이다. 이는 매입 가격을 제대로 측정해야 만기 시 기초자산을 매도할 때 최종 수익률이 확정되기 때문이다. 부동산펀드 운용 기간동안 아무리 꼬박꼬박 배당금을 받았더라도 매도 금액이 매입 가격보다 낮아지면 손실을 입을 우려가 있다. 특히 매입가에는 세금이나 중개수수료 등 부대비용(매입가의 약 10% 내외)까지 포함시켜 감안해야한다는 조언도 나왔다.

한 증권사의 상품전략실 임원은 "부동산을 매입할 때는 각종 부대비용이 많이 들기 때문에 (펀드 만기 시) 빠져나올 때 매도가격이 매입가격의 10% 이상 오르지 않으면 손해"라며 "10% 정도 올라야 원금이 보장되는 수준인데 이 같은 가격 상승에 대한 확신이 있을 때 투자를 결정해야 한다"고 조언했다.

바른빌딩의 실제 매입가격은 780억원으로 부대비용까지 포함하면 총 830억원이다. 매입가격 기준 평당가(3.3㎡)는 2270만원, 부대비용까지 포함한 평당가는 약 2400만원 수준이다.

일부 전문가들은 바른빌딩이 테헤란로 대로변에 인접하지 않고 이면도로에 있는 위치적인 특성을 감안할 때 다소 가격이 높다는 지적도 제기한다. 하지만 테헤란로에 위치한 오피스가 평당 2400만원 수준이라면 비정상적으로 높은 수준은 아니라는 것이 업계 중론이다.

부동산 정보업체에 따르면 작년 테헤란로 권역(강남역~삼성역)에서 거래된 총 8건의오피스 매매 가격의 평균은 평당 2250만원 수준이다. 앞선 부동산 정보업체 연구원은 "평당가 2400만원(평단가) 수준이 다소 높다고 생각할 순 있겠지만 준공시점(2009년)이나 오피스 규모를 감안하면 아주 높은 가격은 아닌 것 같다"고 말했다.

이어 "강남역 부근에는 1990년에 지어진 건물들이 많은데 비해 바른빌딩은 상대적으로 새 건물이라 볼 수 있다"며 "규모도 중형급이라 거래 대상이 기관과 개인 모두 가능하기 때문에 (대형 오피스에 비해) 거래 용이성 측면에서도 가격을 높게 쳐줄 수 있다"고 덧붙였다.

한 운용사의 대체투자 팀장도 "평당 2400만원 수준이면 최근 서울 시내 오피스 거래가격에 비해선 비싼 편도 아니고 그렇다고 싸다고 할 수도 없는 수준"이라며 "보통 괜찮다 싶은 물건은 거의 2000만원 중반대에 거래된다"고 했다.

다음으로 감안할 부분이 유동성. 해당 건물 지역에서 얼마나 거래가 빈번하게 이뤄지고 있는지 정보를 수집해야 한다. 작년 테헤란로 권역(강남역~삼성역) 부근에서 오피스 매매거래는 8건 가량 이뤄진 것으로 집계된다. 

IB업계 전문가는 "부동산도 주식 못지 않게 '유동성' 개념이 중요한데, 해당 건물의 위치가 빈번한 거래가 이뤄질 수 있는 권역에 있는지 반드시 확인해야 한다"며 "아무리 높은 배당수익을 주는 건물이라 해도 나오지(매도를) 못하면 최종 수익률엔 큰 의미가 없다"고 말했다.

세번째로는 임차인의 재무적 적정성을 따져봐야 한다. 장기 임차계약을 했다고 하더라도 중간에 임차인이 임대수익을 낼 수 없는 재무상황이라면 투자자들에게 손실을 전가할 수 있기 때문이다.

앞선 대체투자 팀장은 "해당 건물의 장기임차인인 법무법인의 재무제표를 확인해 현금 보유량 부분을 체크해야 한다"며 "일단 건물 매각으로 인한 800억원 가량의 유동성은 확보했으니 당분간은 유동성에 큰 문제가 없을 것으로 보이지만, 해당 매각 자금은 어디에 사용할 지 그외에 현금 보유량은 어느정도 인지도 확인해야 한다"고 조언했다.

[뉴스핌 Newspim] 우수연 기자 (yesim@newspim.com)