[뉴스핌=이동훈 기자] #서울에 사는 회사원 김모(남· 52) 씨는 2년 전 위례신도시 내 근린상가 점포를 하나 분양받았다. 새롭게 조성되는 위례신도시인 만큼 분양가가 주변 구도심 상가와 비교해 저렴하고 발전 가능성이 높다고 봤다. 인구가 꾸준히 유입되고 있고 배후 수요가 풍부해 5%대의 안정적인 수익률이 가능할 것이란 확신도 투자에 뛰어든 이유다.

수도권 인기지역을 중심으로 상가 투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 대출금리가 점차 오를 전망이지만 아직 절대금리가 낮다 보니 연 5% 이상의 수익을 기대할 수 있는 수익형 부동산은 매력적이다. 한번 자리 잡은 상권은 크게 변하지 않아 운이 좋다면 노후 준비까지 해결할 수 있다.

특히 수도권 내 신도시 상가는 새로 조성되는 만큼 분양가가 상대적으로 저렴한 장점이 있다. 향후 도시가 성숙기에 진입하면 매각할 때 시세차익도 기대할 수 있다. 다만, 신도시는 상가 물량이 많고 향후 ‘노른자위’ 상권을 예측하기 어렵다는 점은 주의해야 한다.

◆ 개발 가능성 높은 신도시 상가 투자

김모 씨는 지난 2014년 위례신도시 창곡동의 근린상가 점포 하나를 매입했다. 바로 앞에는 1000가구 규모의 아파트가 들어설 예정이다. 약 70m 거리에 왕복 4차선 교차로가 있다. 이 도로를 둘러싸고 대규모 아파트 단지가 조성돼 배후 수요가 풍부하다는 판단이 섰다.

분양받은 점포는 총 11층 건물의 3층에 자리했다. 3.3㎡당 분양가는 3500만원 수준으로 전용면적 65㎡ 점포를 사는 데 총 7억3500만원이 들었다. 매입 초기부터 이 상가는 학원과 병원이 대거 입점할 것이란 얘기에 임차엔 큰 어려움이 없을 것으로 내다봤다.

이 점포에는 소아청소년과 의원이 입점했다. 월세는 보증금 1억원에 320만원이다. 연간 임대수익이 3840만원으로 투자 대비 수익률은 5.2%다. 보증금으로 받은 1억원을 재투자하면 실질적으로 5%대 중반의 투자 수익률이 가능한 셈이다. 1000가구 넘는 바로 앞 아파트가 이달 입주를 시작해 향후 임차인 수익이 상승할 것으로 보인다. 이 경우 김씨의 임대수익도 올라갈 가능성이 크다.

자영업을 하는 박모(여·49) 씨는 2015년 초 하남 미사신도시 내 근린상가 점포 하나를 샀다. 6차선 교차로 코너 자리로 이 지역에서 유동인구가 가장 많은 곳으로 소개받았다. 10m 거리에 버스정류장이 있고 네거리를 둘러싸고 유치원, 초등학교, 아파트가 밀집해 있다.

박씨가 매입한 점포는 7층 건물의 1층에 있다. 전용면적은 50㎡ 규모. 3.3㎡당 분양가는 3000만원으로 초기 투자비용이 4억5000만원이다. 현재 이 점포에는 편의점이 들어서 있다. 월세는 보증금 5000만원에 170만원이다. 연간 임대료는 2040만원. 연간 투자비용 대비 수익률은 4.5%다. 최근 이 지역에서 분양하는 신축 상가의 분양가가 3.3㎡당 3400만~3800만원인 점을 고려할 때 박씨는 저렴하게 상가를 매입했다고 생각하고 있다.

위례신도시 상가 모습

◆ 위례·하남미사 등 서울권 입지의 상가 주목

신도시 상가 투자는 개발 가능성이 높은 지역을 눈여겨볼 필요가 있다. 대체로 기반시설이 조성되기 전이기 때문에 지하철, 생활 인프라 시설 등의 개발이 실현 가능한지 따져봐야 한다.<사진파일2>

아파트 분양 성적과 개발 가능성 등을 고려할 때 수도권 신도시 중 위례신도시와 마곡지구, 하남미사강변신도시, 김포한강신도시 등이 주요 지역으로 꼽힌다. 도시 조성이 막바지인 데다 인구가 빠르게 유입되고 있다. 아파트 분양도 대부분 성공적으로 끝냈다.

위례신도시는 서울 송파구와 경기도 성남, 하남에 속해 있고 도시 조성이 끝나면 총 4만3419가구가 들어선다. 거주 인구만 10만명이다. 하남미사강변신도시는 3만8315가구가 들어서 총 9만4000명이 거주할 예정이다.

지역이 활성화하면 분양가 상승에 따른 시세차익을 기대할 수 있다. 이들 지역의 상가 분양가는 시간이 지날수록 오름세를 보이고 있다. 인구가 늘면서 점진적으로 상권이 형성되고 있기 때문이다.

부동산114에 따르면 지난해 1분기 위례신도시 상가의 평균 분양가는 3.3㎡당 3860만원으로 조사됐다. 최근에는 3.3㎡당 4700만원 수준으로 올랐다. 주변 주요 상권과 비교하면 저렴한 편이다. 직선거리로 3km 떨어진 송파역 근처의 상가는 3.3㎡당 6000만원 안팎에 거래되고 있다. 잠실역 주변의 상가는 3.3㎡당 1억원이 넘는다.

같은 기간 마곡지구는 3840만원에서 4500만원, 동탄2신도시는 2704만원에서 3450만원으로 각각 뛰었다.

이처럼 후발 상가의 분양가가 오르면 초기 투자자는 향후 매각 시 시세차익을 얻을 수 있다. 신도시 상권이 튼튼해질수록 시세차익 기대감은 더 커진다. 상권이 이미 형성된 구도심 상가는 시세차익이 크지 않다는 점에 비하면 중요한 투자 매력이다. <사진파일 3>

◆ 상권별 임대수익 천차만별...개발계획 맹신은 금물

상가 투자는 기본적으로 입지가 가장 중요하다. 일반적으로 신도시 초기 분양 때는 입지별 상가의 분양가에 큰 차이가 없다. 상권 형성이 미미해 향후 가치가 분양가에 크게 반영되지 않아서다.

하지만 도시 조성이 마무리되면 지역별 편차가 벌어진다. 주변에 대규모 아파트가 있어 배후 수요가 풍부하거나 지하철 및 버스역이 있어 유동인구가 많은 상가는 인기가 높아진다. 더 높은 임대수익을 올릴 수 있다.

분양가가 조금 비싸더라도 그 지역의 중심 상권의 상가를 매입하는 것이 좋다. 아파트 주출입구와 마주 보고 있다거나 대단지로 둘러싸인 사거리 코너 자리의 상가를 선택하는 게 투자 위험성을 줄이는 방법이다.

교통시설 개발을 맹신하는 것도 금물이다. 지하철 및 경전철 등이 지나는 길목의 상가를 매입할 경우 자칫 장기간 목돈이 묶일 수 있다. 대규모 공사는 예상보다 개발 시기가 늦어질 가능성이 높다.

예를 들어 위례신도시 남측에 신설 예정인 지하철 8호선 우남역(가칭)은 애초 2017년 개통 예정이었다. 하지만 사업비와 인허가 문제 등 때문에 2019년으로 지연된 상태다. 위례신도시와 신사역을 잇는 위례신사선 경전철도 2024년 개통 예정에서 1~2년 정도 늦춰질 공산이 크다. 지하철 호재만 바라보고 상가를 매입한 투자자는 수년간 원하는 임대수익을 얻기 어려운 것이다.

또한 신도시 상가는 구도심보다 분양가가 저렴하지만 조성 단계이기 때문에 공실 위험이 있다. 초기에는 유동인구가 적어 기대한 수익을 얻기 어렵다. 상가 물량이 많고 임차인들도 보수적으로 접근해 입지가 열악하거나 유동인구가 적은 상가는 임차인을 구하는 데 애를 먹는 사례가 많다.

리얼인베스트먼트 안민석 실장은 “위례와 하남미사의 상가는 아파트 분양, 입주율이 높고 구도심보다 분양가가 저렴해 임대소득을 원하는 투자자에겐 유망한 수익형 부동산”이라며 “다만, 신도시 상가는 중심 상권에 대한 예측이 빗나갈 가능성이 있고 도시 조성까지 2~3년 걸린다는 점에서 투자 전 수익률 분석을 꼼꼼히 할 필요가 있다”고 조언했다.

[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)