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[뉴스핌=오찬미 기자] 앞으로 지하철역 주변의 40층 높이 주상복합 역세권 시프트(장기전세주택)가 사라질 전망이다.
서울시가 역세권 시프트 사업에 대해 2종 일반주거지역이라도 준주거지역으로 종상향을 해주던 기존 방침을 폐지하고 3종 일반주거지역 기준인 용적률(토지면적대비 건물연면적 비율) 250~270%와 35층 이하로 묶는 방침을 검토하고 있어서다.
다만 서울시는 주변 건축물들의 높이를 고려한 '서울시 스카이라인 기준'에 맞게 역세권 시프트 사업을 지속적으로 추진해 나간다는 방침이다.
26일 서울시에 따르면 시는 특혜 수준으로 건축기준 완화를 받을 수 있는 역세권 시프트에 대한 용적률 및 층수 규정을 강화하는 방안을 담은 조례 개정을 검토하고 있다.
서울시 관계자는 "역세권 시프트 사업기준 개정안에는 종상향과 층수기준을 강화하는 내용이 들어가게 될 것"이라며 "세부적인 내용은 아직 검토중이지만 앞으로 40층 짜리 주거복합건물로 된 역세권 시프트는 현실적으로 승인하기 어려워진다"고 말했다.
이에 따라 앞으로 역세권 시프트는 3종 일반주거지역 기준에 맞춰 건축심의를 받아야할 전망이다.
역세권 시프트는 역 주변에 주택을 건설하려는 민간사업자에게 용도지역 종상향과 용적률 상향을 인센티브로 받아 사업을 한다. 대신 늘어난 용적률의 50~60%를 시프트로 공급해 시에 표준건축비로 팔아야한다.
특히 역세권 시프트는 7~15충 공동주택 건립이 가능한 2종 일반주거지역에서 사업을 해도 준주거지역으로 종을 상향해 최고 40층 주상복합 건물을 올릴 수 있다. 실제 역세권 시프트사업이 활발한 동작구에서는 이미 준주거지역으로 종상향해 38~39층 건축계획을 승인받은 단지들이 있다.
우선 2차 역세권(역승강장 중심 반경 250m에서 500m이내 범위)에 대한 규제를 강화한다는 방침이다. 이 곳에서는 준주거지역으로 종상향을 해 35층을 넘는 주거복합 역세권 시프트 건립이 사실상 불가능해질 전망이다.
서울시 관계자는 "2차 역세권(역 반경 500m)에서는 준주거지역 종상향 허가를 안내주는 게 지금 가장 고려되고 있는 사안"이라며 "그렇게 되면 자연스럽게 용적률, 층수 규제가 가능해진다"고 말했다.
이렇게 되면 2차 역세권에서 2종 일반주거지역내 사업지에 대해 3종 일반주거지역으로 종상향을 해주거나 같은 3종 일반주거지역의 경우 용적률 인센티브를 주는 방안이 마련될 것으로 보인다.
역승강장 기준 반경 250m 이내인 1차 역세권에서는 준주거 종상향은 가능할 것으로 전망된다. 다만 층수 제한이 강화될 것으로 보인다. 실제 지난달 승인된 동작구 본동 역세권시프트는 기존 2·3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향됐지만 서울시의 한강변 스카이라인에 따라 층수는 33층으로 계획(39층)보다 낮아졌다.
앞서 38층 건축계획이 승인된 동작구 '상도 트인시아'와 39층으로 건축계획을 상정한 '동작 하이팰리스'는 마지막 35층 초과 역세권 시프트가 될 것이란 게 시 관계자의 이야기다.
서울시 관계자는 "1차 역세권에서는 규제가 크게 강화되지 않을 것"이라면서도 "35층으로도 충분한 사업성을 확보할 수 있다고 본다"고 말했다. 보기에 최대 3종일반주거지역까지 종상향이 가능하도록 검토할 것"이라고 말했다.
이같은 역세권 시프트에 대한 규제 강화는 역세권 고층 난개발 우려가 나오는데다 특혜 논란도 커지고 있어서다. 재건축 정비사업의 경우 늘어나는 용적률의 절반을 임대주택으로 공급해야 하지만 준주거지역 종상향이나 35층을 초과해 지을 수 없기 때문이다. 실제 역세권 시프트에 주는 종상향 및 층수 상향 혜택에 대해 재건축 단지의 민원이 빗발치고 있다는 게 자치구들의 전언이다.
또 역세권에 있는 재건축 단지들이 저마다 장기전세주택 공급과 주거복합 건축을 전제로 종상향을 요구하고 있는 만큼 역세권 시프트에 대한 규제를 강화할 수밖에 없다는 게 서울시의 입장이다.
다만 서울시는 앞으로도 역세권 시프트사업은 이어나간다는 방침이다. 서울시 관계자는 "지하철 역 개발사업이 활발해지면 역세권 장기전세주택 공급을 확대할 수 있을 것"이라며 "서울시가 도시재생사업을 적극 추진하고 있기 때문에 난개발보다는 전체적인 조화를 이룰 수 있도록 할 것"이라는 방침을 전했다.
[뉴스핌 Newspim] 오찬미 기자 (ohnews@newspim.com)
