[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 개포우성7차 재건축 시공사 선정을 둘러싼 비교 문건 유출 논란이 새로운 국면을 맞았다. 양사의 공식 제안서가 조합원들에게 배포되면서 유출 문건 내용이 실제와 다르다는 점이 속속 드러나고 있기 때문이다.

특히 금융 조건, 사업비 대여 한도, 책임 준공 등 핵심 쟁점에서 유출 문건의 정보가 왜곡된 정황이 포착돼 조합원들의 혼란이 가중되고 있다.

◆ '삼성 우위' 유출 문건 파장…조합 "사실 아냐" 진화

[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 개포우성7차 재건축 사업은 현재 802가구 규모의 단지를 지하 3층~지상 35층, 1122가구(임대 113가구 포함)의 대규모 단지로 탈바꿈시키는 프로젝트다. 개포우성7차는 3호선 대청역 인접성과 일원초·영희초·중동중·중동고 등 우수한 학군을 갖춰 입지 경쟁력이 높은 사업장으로 평가된다. 2025.05.23 dosong@newspim.com

16일 정비업계에 따르면 시공사 선정 과정에서 삼성물산과 대우건설의 조건을 비교한 문건이 유출되며 큰 파장을 일으켰던 개포우성7차는 지난 14일부터 조합원을 상대로 양사의 공식 제안서를 배포 중이다. 공식 제안서에 기재된 내용은 법적 효력을 지닌다.

앞서 이 단지는 삼성물산과 대우건설의 조건을 비교한 문건이 유출되면서 논란을 빚었다. 이 문건은 삼성물산이 대우건설보다 사업 조건(18개 항목)에서 12개 우위, 상품 조건(20개 항목)에서 14개 우위에 있다고 분석했다.

문건의 유출은 재건축 사업의 핵심 쟁점인 금융 조건에 대한 조합원들의 혼란을 가중시켰다. 특히 사업비 조달과 관련하여 삼성물산은 필수사업비 및 사업 촉진비 조달에 '무제한 AA+ 등급'을 제시하지만, 대우건설은 '1조원 한도 A등급'으로 표기하며 삼성물산이 대우건설보다 2%p 낮은 금리를 제공한다는 내용이 논란의 파장의 중심에 섰다. 대규모 자금이 장기간 조달되는 재건축 사업에서 금리 2%p 차이는 수백억원의 금융 비용 차이로 이어질 수 있기 때문이다.

이어 "삼성물산이 대우건설보다 2%p 낮은 금리로 사업비를 빌려줄 수 있다"는 소문이 급속히 확산됐다. 조합원들 사이에서도 공방이 이어지며 진실 공방으로 치닫기도 했다. 이날 만난 한 조합원은 "뭐가 맞는 것인지 몰라 혼란스러웠다"고 밝히기도 했다.

또한 문건은 대우건설의 '책임 준공 확약서'에 대해서도 '법적 효력 없음'이라고 평가하며 삼성물산의 '100% 준수'를 대비시키기도 했다.

이 같은 논란에 개포우성7차 마종혁 조합장은 내부 커뮤니티를 통해 "삼성물산이 대우건설보다 낮은 금리로 사업비를 빌려준다는 것은 사실이 아니다"라고 밝히기까지 이르렀다. 조합은 또한 양사에 상대 건설사에 대한 음해성 허위 정보 배포를 자제해 달라는 공문을 발송하며 과열된 홍보전에 대한 우려를 표명했다. 삼성물산은 "조합 홍보 지침에 따라 조합원들에게 별도로 배포하는 자료는 없다"고 밝히며 유출 문건과의 선을 그었다.

◆ 공식 제안서 확인해보니…금융 조건·책임 준공 '왜곡' 드러나

개포우성7차 재건축 시공사 선정 과정에서 유출된 비교 문건은 양사의 공식 제안서 배포를 통해 정보 왜곡이 드러났다. 특히 유출 문건에서 삼성물산의 압도적 우위를 점쳤던 금융 조건, 책임 준공 확약 등 핵심 쟁점에서 유출 문건의 내용이 공식 제안서와 상이하거나 특정 정보를 누락하여 조합원들의 판단을 흐리게 했다는 비판이 나온다.

가장 큰 차이를 보인 것은 사업비 조달 금융 조건이다. 삼성물산은 제안서를 통해 업계 최고 신용등급(AA+)을 바탕으로 사업비(필수사업비+사업촉진비)와 이주비(LTV 150%+α)를 '한도 없이 최저금리'로 조달하겠다고 제안했다. 필수사업비가 5000억원이라고 가정했을 경우 필수사업비 금융비용 약 500억원, 사업촉진비 금융비용 약 1500억원 등 총 2000억원 상당의 금융비용 절감 효과가 있다는 것이 삼성물산의 설명이다. 또한, 삼성물산의 지급 보증으로 HUG 보증이 불필요하여 약 107억원의 보증 수수료를 절감할 수 있다고 강조했다.

반면 대우건설은 필수사업비 조달 금리를 'CD+0.0%'로 제시하며, 입찰 보증금 300억원 또한 CD+0.0%로 전환하겠다고 밝혔다. 또한 사업 추진의 유연성을 위해 1조원 규모의 사업 촉진비를 책임 조달하겠다고 명시했으며, 이주비는 LTV 100%를 보장(기본 이주비 LTV 50% + 추가 이주비 LTV 50%)하겠다고 약속했다. HUG 보증 수수료는 대우건설이 전액 부담하겠다고 명시했다.

앞서 유출 문건은 삼성물산이 대우건설보다 2%p 낮은 금리를 제시한다고 설명했다. 하지만 삼성물산의 제안서에 따르면 실제 금리에 대해서는 '최저금리 조달 보장'이라는 표현만 있을 뿐 구체적인 금리 수치는 찾아볼 수 없었다. 따라서 금리 수치가 드러나지 않은 시점에서 삼성물산이 유리하다는 유출 문건의 내용은 사실과 다르다. 삼성물산과 대우건설의 금융 조건 우위는 실제 삼성의 조달 금리가 윤곽을 드러내야 따져볼 수 있게 됐다.

사업비 대여 한도 역시 유출 문건의 주장이 공식 제안서와 달랐다. 유출 문건은 대우건설의 필수사업비 대여 한도를 300억원, 추가사업비 한도를 1조원으로 제한한다고 표기했으나, 대우건설의 공식 제안서에는 '사업비 항목 전체(HUG 보증)' 및 '사업 촉진비 1조원 조달'을 명시하며 실제 제안과 동떨어진 결과를 낳았다.

책임 준공 확약 또한 유출 문건의 왜곡이 드러난 부분이다. 유출 문건은 대우건설의 '책임 준공 확약서'가 법적 효력이 없다고 주장했지만, 대우건설은 공식 제안서를 통해 책임 준공 확약서 제출과 더불어 지체 상금, 손해 배상금, 위약벌 등 법적 구속력이 있음을 명시했다. 다만 삼성물산은 도급 계약서 내 공사 중단 불가 조항이 책임 준공 확약서보다 강력하다는 입장을 고수하고 있다.

◆ 공사비·분담금·커뮤니티 '진검 승부'…다음달 23일 시공사 최종 선정

[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 삼성물산 래미안 루미원(왼쪽)과 대우건설의 써밋 프라니티(오른쪽) 외관 [제공 = 삼성물산, 대우건설] 2025.07.15 dosong@newspim.com

이 같이 공식 제안서를 통해 유출 문건에 대한 허위 정보가 어느 정도 걷힐 예정인 가운데, 양사의 제안서는 주요 쟁점을 두고 첨예한 진검 승부를 예고하고 있다.

앞선 금융 조건과 같이 양사는 조합원들의 재정 부담 경감 방안에서도 차이를 드러냈다. 삼성물산은 분담금을 입주 시 100% 납부하거나, 입주 2년 후, 4년 후 납부 중 선택할 수 있도록 제안했다. 환급금은 조합원 분양 계약 완료 후 30일 내 조기 지급을 약속했다. 반면 대우건설은 수요자 금융 조달 없이 입주 시 100% 납부하거나, 최대 6년(2년+2년+2년)간 납부 유예를 선택할 수 있도록 했다.

공사비와 공사 기간에서는 삼성물산의 우위가 드러난다. 삼성물산은 3.3㎡당 공사비 868만9000원(대안)을 제시했다. 실착공 전 물가 상승분 100억원을 삼성물산이 부담하고, 실착공 후 물가 상승에 따른 공사비 변동은 없다. 대우건설은 3.3㎡당 공사비 879만6000원을 제시해 삼성보다 3.3㎡당 10만원가량 높았다. 공사 기간도 47개월로 제시해, 삼성물산보다 4개월 길었다.

다만 대우건설은 물가 상승 18개월 유예를 통해 약 364억원의 공사비 절감 효과를 주장했다. 또한 실착공 이후 물가 상승에 따른 공사비 변동은 없다고 밝힌 대우건설은 '100% 확정 공사비'를 내세워 9가지 항목에 대한 공사비 인상 없음을 명시했다.

커뮤니티 시설에서도 차이가 드러난다. 삼성물산은 지상 연면적 4만 653평, 세대당 주차 대수 2.1대, 천장고 2.77m, 세대당 3.8평의 커뮤니티 면적을 제시했다. 또한 대안 설계 인허가 비용 등 10억원 한도 안에서 삼성물산이 부담하겠다고 밝혔다.

대우건설은 지상 연면적 4만 554평, 세대당 주차 대수 1.94대, 천장고 2.75m, 세대당 3.0평의 커뮤니티 면적을 제시했다. 특히 대청역 직통 연결 공사비 80억원을 대우건설이 부담하겠다고 제안한 점이 주목된다. 대안 설계 인허가 비용 10억원, 기타 비용 20억원도 부담한다.

삼성물산은 '더 넓은' 면적과 '더 많은' 시설로 양적 우위를 점했지만, 대우건설은 스카이 갤러리 120(스카이 브릿지, 스카이 라운지 등)과 대청역 직통 연결을 강조하여 차별점을 두려는 것이 드러난다.

이들 회사는 오는 20일 제1차 합동 홍보 설명회를 열고 조합원들에게 더욱 자세한 정보를 제공할 계획이다. 시공사 선정 총회는 다음달 23일이다.

dosong@newspim.com